.
Mamy 12 627 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odliczenie dwóch działek od wartości nieruchomości

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 25.06.2015

Zakupiłem dwie graniczące działki o jednym numerze KW, dokonałem przedpłat na budowę nieruchomości, zamówiłem indywidualny projekt domu, uzyskałem zezwolenia z urzędu na budowę domu na dwie działki – przed ślubem, a po ślubie wybudowaliśmy dom na jednej działce, a na drugiej są przyłącza przynależne do tego domu. Po kilku latach nastąpił rozwód, była żona domaga się nakładów poczynionych wspólnie. Dalej jestem jedynym właścicielem gruntu, a więc również nieruchomości. Czy mogę w takiej sytuacji odliczyć od wartości domu: dwie działki o jednej KW, a nie jedną, na której posadowiono dom (najważniejsze dla mnie), udokumentowane przedpłaty, koszt indywidualnego projektu domu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Formalnie obydwie działki stanowią Pana własność. A do tego są Pana majątkiem osobistym, zgromadzonym przed zawarciem małżeństwa. To samo dotyczy nakładów, jakie Pan poczynił przed zawarciem małżeństwa (przedpłaty, koszty projektu, zakupy materiałów i innych rzeczy na potrzeby budowy).

 

Wydatki związane z budowa domu mogły być finansowane:

 

  1. z Pana majątku osobistego sprzed zawarcia małżeństwa oraz zdobytego w czasie jego trwania,
  2. z majątku osobistego Pana małżonki sprzed zawarcia małżeństwa oraz zdobytego w czasie jego trwania,
  3. z Państwa majątku wspólnego z małżeństwa.

 

Do majątku wspólnego należy wszystko, co zostało zakupione w czasie trwania małżeństwa. Zgodnie z Kodeksem rodzinnym i opiekuńczy (art. 31. § 1) „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków)”.

 

„Do majątku wspólnego należą w szczególności:

 

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych”.

 

Natomiast „do majątku osobistego należą:

 

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;

8)przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

 

Stosownie do Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

 

„Art. 45. § 1. Każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

 

§ 2. Zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

 

§ 3. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy dług jednego z małżonków został zaspokojony z majątku wspólnego”.

 

Rozwód to ustanie wspólności majątkowej. W razie ustania wspólności majątkowej:

 

  1. każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód,
  2. każdy małżonek może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny,
  3. nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.
  4. zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

 

W celu dokonania podziału majątku wspólnego małżonkowie powinni określić skład i wartość poszczególnych składników majątku wspólnego oraz sposób podziału. Przedmiotem podziału są wyłącznie aktywa wchodzące w skład majątku wspólnego w dacie ustania wspólności, a istniejące w chwili dokonywania podziału. Podział nie obejmuje natomiast pasywów wchodzące w skład majątku wspólnego.

 

Dochody Pana i małżonki w czasie trwania małżeństwa stanowią co do zasady majątek wspólny. Wydatkowane na budowę domu na Pana działce są traktowane po rozwodzie jako nakłady z majątku wspólnego na Pana majątek osobisty.

 

Ewentualnie może Pan dysponować dowodami zakupu określonych rzeczy do budowy, które zostały sfinansowane z Pana majątku osobistego, i jest to Pan w stanie wykazać przed sądem.

 

Roszczenia z tytułu zwrotu nakładów niezależnie od chwili poczynienia nie ulegają przedawnieniu, ale tylko do czasu podziału majątku wspólnego.

 

Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie zawiera wyjaśnienia, co oznaczają użyte w nim pojęcia „wydatki” i „nakłady”. Ich rozumienie uwzględniać winno szczególny charakter instytucji zwrotu wydatków i nakładów w prawie rodzinnym.

 

Nakłady na rzecz są to koszty poniesione w związku z zachowaniem, używaniem lub ulepszeniem tej rzeczy. Wydatki na rzecz są to koszty związane z jej nabyciem. Poczynienie wydatków i nakładów z określonego majątku – to uszczuplenie tego majątku o środki przeznaczone na cele niezwiązane z tym majątkiem. Gdyby nie wydatki na dom (formalnie Pana), to majątek wspólny byłby większy.

 

Zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 16 grudnia 1980 r., sygn. akt III CZP 46/80, LexPolonica nr 303623, OSNCP 1981/11 poz. 206, OSNPG 1982/6 poz. 20 str. 25:

 

„W sytuacji, gdy małżonkowie w czasie trwania wspólności ustawowej wspólnie zbudowali dom na gruncie wchodzącym w skład majątku odrębnego jednego z nich, wartość nakładów określa się w ten sposób, że najpierw ustala się ułamkowy udział nakładów małżonków w wartości domu według cen rynkowych z czasu jego budowy, a następnie oblicza się ten sam ułamkowy udział w wartości domu według cen rynkowych z chwili podziału majątku wspólnego”.

 

Sądy stosują tę zasadę w praktyce. Ustalana jest wartość całego domu z chwili wybudowania oraz udział procentowy nakładów Pana i małżonki z majątku wspólnego. Tak ustalone udziały odnosi się do wartości domu z chwili dokonywania podziału.

 

A skoro nakłady te (na dom ) były z majątku wspólnego, to teoretycznie poczynił je w połowie Pan i małżonka także w połowie.

 

Wskaże, iż wystawienie rachunku czy faktury na zakup określonej rzeczy w czasie trwania małżeństwa na jednego małżonka nie oznacza samo przez się, że to on poniósł nakłady na dom. Aby taka się stało, konieczne byłoby wykazanie, że faktura została opłacona z majątku osobistego.

 

Teoretycznie do rozliczenia są tylko nakłady poczynione na Pana nieruchomości.

 

Gdyby sąd brał pod uwagę także działki, to powinien wyłączyć wartość obydwu działek z majątku wspólnego. One były i nadal są tylko Pana własnością. Same działki jako Pana majątek osobisty sprzed zawarcia małżeństwa nie wchodzą w skład majątku wspólnego a zatem nie podlegają podziałowi.

 

Małżonka może jednak zawnioskować o wycenę działek z uwagi na to, że wskutek dokonanych inwestycji same działki zyskały na wartości w stosunku do ich wartości wg stanu sprzed budowy domu oraz doprowadzenia mediów.

 

Prawo uznaje udziały małżonków w majątku wspólnym za równe.

 

Może Pan złożyć wniosek, aby sąd ustalił, iż Pana nakłady na majątek wspólny są większe niż małżonki, i majątek wspólny nie powinien być dzielony po połowie, ale np. 70 do 30 na Pana korzyść.

 

O żądaniu ustalenia nierównych udziałów małżonków oraz o zwrocie nakładów z majątku odrębnego na majątek wspólny sąd orzeka wyłącznie na wniosek zgłoszony w postępowaniu w pierwszej instancji.

 

Zgodnie z brzmieniem art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego „z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku”.

 

Warunkiem ustalenia nierównych udziałów małżonków w majątku wspólnym jest łączne spełnienie dwóch przesłanek, a mianowicie istnienia ważnych powodów oraz przyczynienia się małżonków do powstania majątku wspólnego w różnym stopniu (art. 43 § 2). Przy ocenie istnienia „ważnych powodów” w rozumieniu art. 43 należy mieć na uwadze całokształt postępowania małżonków w czasie trwania wspólności majątkowej w zakresie wykonywania ciążących na nich obowiązków względem rodziny, którą przez swój związek założyli.

 

Stosownie do art. 316 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przy dokonywaniu rozliczeń między małżonkami wartość wydatków i nakładów ustala się na podstawie stanu z chwili ich poczynienia i cen rynkowych z chwili orzekania w tym przedmiocie, tj. z chwili zamknięcia rozprawy. Rozliczenie nakładów przeprowadza się w ten sposób, że kwoty, które małżonek jest obowiązany zwrócić do majątku wspólnego, dolicza się do wartości tego majątku, a następnie zalicza na udział małżonka zobowiązanego do zwrotu. Dopuszcza się także rozliczenie poprzez uwzględnienie w tej operacji ustalonych nierównych udziałów w majątku wspólnym.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 - trzy =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »