.
Mamy 12 973 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Odłączenie się od spółdzielni mieszkaniowej

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 02.04.2016

Jak wygląda sprawa członkostwa w spółdzielni po odłączeniu się od niej i stworzeniu wspólnoty? Czy musimy zrezygnować z tego członkostwa, czy nie? Ponadto jeśli obecnie spółdzielnia posiada lokale użytkowe w niektórych budynkach mieszkalnych, jaki będzie nasz udział w uzyskiwanych dochodach z tych lokali i czy w ogóle będziemy mieli prawo do części tych dochodów, czy też po odłączeniu się stracimy to prawo.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Uprawnienie do uzyskiwania pożytków z przedmiotu własności uregulowano, przede wszystkim, w treści artykułu 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.): „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Spółdzielnie są odrębnymi podmiotami prawa – osobami prawnymi, w rozumieniu artykułu 33 i następnych K.c. oraz innych ustaw (zwłaszcza Prawa spółdzielczego). Ustawodawca zawarł w artykule 140 K.c. jednoznaczne sformułowanie: z wyłączeniem innych osób. Wszystkie inne osoby – w tym właściciele innych lokali w ramach jednej wspólnoty mieszkaniowej – są wyłączone od korzystania z uprawnień, które przysługują właścicielowi danej nieruchomości lokalowej. Gdyby Pan swe mieszkanie wynajął (art. 659 i następne K.c.), z czym wiązałoby się uprawnienie do uzyskiwania czynszu (art. 659 K.c.), to byłby Pan wolny od obowiązku dzielenia się dochodem z właścicielami innych nieruchomości lokalowych, w tym znajdujących się w ramach jednej wspólnoty mieszkaniowej. Na gruncie prawa cywilnego (zwłaszcza w ustroju kapitalistycznym) brak jest podstaw do tego, by akurat spółdzielnie mieszkaniowe miały obowiązek dzielenia się dochodami z innymi podmiotami prawa, w tym zaangażowanymi w sprawy jednej wspólnoty mieszkaniowej.

 

Artykuł 75 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze stanowi: „zysk spółdzielni, po pomniejszeniu o podatek dochodowy i inne obciążenia obowiązkowe wynikające z odrębnych przepisów ustawowych, stanowi nadwyżkę bilansową”. Chodzi o zysk spółdzielni (jako odrębnego od członków podmiotu prawa), a nie o zysk samych członków. Spółdzielnie (nie tylko spółdzielnie mieszkaniowe) różnią się od większości rodzajów podmiotów gospodarczych tym, że podstawowym celem ich działania nie jest generowanie zysku (choć również spółdzielnie są obowiązane brać pod uwagę realia ekonomiczne).

 

Spółdzielnie mają zaspokajać wspólne potrzeby członków, a nie być „maszynką do zarabiania pieniędzy”. Zarobkowaniu służyć mają, co do zasady, inne formy prawne. Takie są reguły ogólne; zdaję sobie sprawę z różnorodności sytuacji – w tym patologicznych (o czym niekiedy dowiaduje się opinia publiczna), ale ogromne znaczenie ma specyfika spółdzielni, treść jej statutu (który warto znać) oraz dotychczasowa praktyka. Można wskazać odstępstwa od nich – zwłaszcza art. 166 i następne Prawa spółdzielczego. Niekiedy spółdzielnia wypłaca jakieś zaliczki, ale dochodowość to domena spółdzielni innych niż mieszkaniowe – np. produkcyjnych lub rolniczych. Likwidacja spółdzielni daje szanse na udział w kapitale (po spłaceniu zobowiązań) lub na zamianę udziałów w spółdzielni na udziały w spółce – jeżeli dochodzi do przekształcenia spółdzielni w spółkę (co głównie odnosi się do spółdzielni produkcyjnych, chociażby z uwagi na ustrój ekonomiczny). Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe mogą znajdować się w sytuacji, w której zasadne jest oczekiwanie na udział w nadwyżce bilansowej (np. z uwagi na wysokie dochody z wynajmowania lokali i pomieszczeń lub wydzierżawiania terenów), więc trzeba pamiętać o trzyletnim okresie przedawnienia roszczeń o wypłatę udziałów, udziału w nadwyżce bilansowej oraz zwrotu wkładów albo ich równowartości pieniężnej (art. 29 Prawa spółdzielczego). Znajomość sytuacji w danej spółdzielni – w tym dotychczasowego przeznaczania zysku (a może on być „rozpisywany” na różne fundusze w spółdzielni) – może pomóc w ustaleniu, czy odnośna spółdzielnia rzeczywiście przynosi zyski samym spółdzielcom (a jeśli tak, to jak wysokie), czy też nie.

 

Członek spółdzielni może wypowiedzieć swój udział (art. 22 Prawa spółdzielczego), zaś spółdzielnia może członka wykreślić lub wykluczyć (art. 24 Prawa spółdzielczego) – duże znaczenie mają postanowienia statutu. Artykuł 26 Prawa spółdzielczego stanowi:

 

„§ 1. Udział byłego członka wypłaca się na podstawie zatwierdzonego sprawozdania finansowego za rok, w którym członek przestał należeć do spółdzielni. Sposób i terminy wypłaty określa statut.

 

§ 2. Byłemu członkowi nie przysługuje prawo do funduszu zasobowego oraz do innego majątku spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 125 § 5a”.

 

Warto zwrócić uwagę również na Ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w której artykule 11 ustęp 14 przewidziano wygaśnięcie członkostwa z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wskutek uchwał przewidzianych w ustępach: 11 i 12 tego samego artykułu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 171 i następne może przysługiwać zarówno członkom danej spółdzielni mieszkaniowej, jak i osobom spoza grona członków). W przypadku tego prawa oraz w przypadku prawa odrębnej własności lokali (art. 18 i następne Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) przysługuje możność uzyskania członkostwa (bez prawa odmówienia go osobie starającej się) – odpowiednio: art. 171 ustęp 6 oraz art. 23 ustęp 2. Również w takich sytuacjach duże znaczenia mają postanowienia dokumentów spółdzielczych, ze statutami na czele.

 

Artykuł 81 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określa uprawnienia spółdzielców. Duże znaczenia mają uprawnienia do uzyskiwania informacji, w tym dokumentów (np. odpisu statutu) – naruszenie określonych uprawnień może skutkować odpowiedzialnością karną, z zagrożeniem karą grzywny (art. 27 tej samej ustawy).

 

Nie sposób określić, czy w tym przypadku statut przewiduje ustanie członkostwa (a postanowienia statutowe oraz uchwały można zaskarżać), ale proponuję dbać przynajmniej o odzyskanie wartości udziałów oraz związanych z nimi uprawnień (np. udziału w zysku za określone lata). Jeżeli zysk był w latach poprzednich, to – jeżeli spółdzielcom nie wypłacano gotówki – należy zakładać, że wzrosła wartość udziałów. O swe uprawnienia (z uwagi na przedawnianie się roszczeń) należy dbać odpowiednio szybko, ponieważ przedawnienie roszczenia (art. 117 i następne K.c.) może skutkować postawieniem (zgłoszeniem) zarzutu przedawnienia – to zaś ogromnie utrudnia (a niekiedy wprost uniemożliwia) legalne dochodzenie swych roszczeń.

 

W związku z (wcześniej zaakcentowaną) ekskluzywnością uprawnień właścicielskich (art. 140 K.c.) warto zacytować artykuł 12 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

 

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

 

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

 

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.

 

Jak widać, brak jest podstaw domagania się udziału w dochodach z cudzego mienia (w tym mienia spółdzielni mieszkaniowych), ale można uniknąć „dokładania do cudzego interesu” – np. w związku ze zwiększonym zużyciem parkingu przez samochody dostawcze lub pojazdy klientów określonego miejsca wykonywania działalności gospodarczej. Dotyczy to nie tylko lokali użytkowych, których właścicielami są spółdzielnie (w tym mieszkaniowe). Ewentualna uchwała wspólnoty mieszkaniowej powinna dotyczyć lokali użytkowych powinna być szczególnie mocno związana ze sposobem korzystania z określonych lokali – np. zazwyczaj działalność pracowni koronkarskiej wiąże się z mniejszą uciążliwością (w tym zużyciem infrastruktury) od działalności piekarni lub restauracji (zwłaszcza większej). Oczywiście, podejmowanie ważny jest sposób podejmowania uchwał (regułą, od której wolno odstąpić, jest powiązanie siły głosu z udziałami w nieruchomości wspólnej). Z uwagi na doświadczenie działaczy spółdzielni mieszkaniowych w branży nieruchomości, proponuję „trzymać rękę na pulsie”. W przypadków problemów można zwracać się do sądu – w tym wnioskować o powołanie zarządcy nieruchomości wspólnej.

 

Wyrażam nadzieję, że ta odpowiedź pomoże Panu podjąć dobre decyzje w tej sytuacji oraz sprawnie bronić swych uprawnień.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć + zero =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl