Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odbiór robót budowlanych

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 17.10.2013

Zleciłam firmie remontowej wykończenie mieszkania. Zapłaciłam całe wynagrodzenie oprócz ostatniej raty, którą miałam uregulować po odbiorze robót budowlanych (do którego dojdzie niedługo). Niestety nie mogłam osobiście nadzorować remontu i na koniec wyszło na jaw kilka znaczących usterek (jeden stopień schodów znacznie wyższy od pozostałych, szczelina pomiędzy kaflami w widocznym miejscu), których naprawa będzie kosztować kilka tysięcy złotych. Wykonawca bagatelizuje problem. Nie chcę już mieć z nim do czynienia i wolałabym zlecić poprawki innej firmie, ale oczywiście na koszt niesolidnej firmy. Czy powinnam wezwać rzeczoznawcę na odbiór robót? Czy konieczne będzie założenie w sądzie sprawy cywilnej? Czy będę mogła się domagać zwrotu kosztów sprawy, rzeczoznawcy itp.? Jak będzie wyglądało rozliczenie z firmą, która naprawi usterki? 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Na wstępie wyjaśnię, że podstawą odpowiedzi na zadane pytanie będą przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) o robotach budowlanych. Generalnie przepis art. 658 K.c. mówi, że przepisy o robotach budowlanych stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli, a nie lokalu, ale w orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, ze dotyczy to także części budynków, czyli lokali.

 

Poniżej orzeczenie sądu na poparcie powyższego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 7 września 2012 r.; VI ACa 276/12): „Stosując odpowiednio art. 6471 K.c. do normy wynikającej z art. 658 K.c., trzeba przyjąć, że do umów o wykonanie remontu w rozumieniu przepisów P.b. [Prawa budowlanego], a więc dotyczących wykonania robót budowlanych, niezależnie od tego, czy będą dotyczyć całego obiektu budowlanego, czy niektórych jego części, stosuje się przepisy tytułu XVI księgi trzeciej Kodeksu cywilnego; zatem jeżeli przedmiotem umowy jest remont budynku czy budowli, bądź jego części, to zachowuje ona postać umowy nazwanej o roboty budowlane, jeżeli jej przedmiot jest częścią remontu w rozumieniu art. 3 pkt 8 P.b.”.

 

Natomiast według wyroku Sądu Najwyższego z 17 lipca 2008 r. (II CSK 112/08): „Jeżeli przedmiotem umowy jest remont budynku czy budowli bądź jego części, to zachowuje ona postać umowy nazwanej o roboty budowlane, jeżeli jej przedmiot jest częścią remontu w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118)”.

 

Z kolei na mocy art. 656 § 1 K.c. do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

 

Tu zatem głównie znajdzie zastosowanie art. 637 § 1 K.c., który stanowi, że jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów.

 

Jeśli wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.

 

Jeżeli zatem jeszcze przed odebraniem robót budowlanych stwierdza Pani wadliwe ich wykonanie, służy Pani uprawnienie do żądania od wykonawcy zmiany sposobu wykonania robót w wyznaczonym terminie zgodnie z art. 636 § 1 K.c. Niewykonanie powyższego żądania i wykonywanie w dalszym ciągu robót w sposób wadliwy oznacza, że wykonawca wykonuje swoje zobowiązanie w sposób nienależyty, a inwestorowi służą uprawnienie szczególne przewidziane w art. 636 § 1 K.c., tj. uprawnienie do odstąpienia od umowy lub uprawnienie powierzenia poprawienia lub dalszego wykonania robót innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

 

Jeżeli już te prace wykonano w całości i jest tylko kwestia ich odbioru, to najbezpieczniej zatem jest zrobić w tej sytuacji tak, że (w myśl art. 637 § 1 zdanie 1 K.c.) przy odbiorze robót budowlanych stwierdzić wady i zażądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu wykonawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po jego upływie nie przyjmie się naprawy.

 

W wypadku nieusunięcia wad (jak mi się wydaje, chyba nieistotnych z punktu widzenia całego remontu, choć nie znam zakresu prac) albo niemożności ich usunięcia, powstaje tylko uprawnienie do żądania obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku do obniżenia wartości budynku z powodu tych wad. Czyli krótko mówiąc, można nie zapłacić wykonawcy tyle, ile wyniesie koszt poprawek (jak rozumiem, do zapłaty pozostaje ostatnia faktura), albo jeżeli zapłata już miała miejsce, pozostaje pozwać o zapłatę kwoty odpowiadającej wartości usunięcia tych usterek.

 

Gdyby to były jednak wady istotne, to może Pani odstąpić od umowy, a wtedy strony zobowiązane są do rozliczenia już wykonanych robót, ale częściowe wynagrodzenie wykonawcy będzie zwykle umniejszone z tytułu szkód, jakie poniósł inwestor z powodu wadliwego postępowania wykonawcy, a więc właśnie o koszt usunięcia tych usterek przez innego wykonawcę.

 

Do odbioru robót budowlanych jeszcze nie doszło, więc jest możliwość skorzystania z tej opcji. I najlepiej zadbać o wszystko na piśmie.

 

Jednocześnie wskazuję, że po odbiorze można żądać już tylko odstąpienia albo obniżenia ceny. Według wyroku Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2008 r. (II CSK 610/07): „Jeżeli inwestor odstępuje od umowy na podstawie art. 637 § 1 K.c. w zw. z art. 656 § 1 K.c., to brak podstaw do twierdzenia, że nabywa on roszczenie »o naprawienie szkody obejmującej koszt wykonania zastępczego«. W grę mogłoby wchodzić (przy stwierdzeniu odpowiedniej kategorii wad) jedynie uprawnienie do żądania obniżenia wynagrodzenia (art. 637 § 2 zd. 2 K.c.), a nie jest to przecież wierzytelność, która mogłaby być przedstawiona do potrącenia na podstawie art. 498 § 1 K.c.”.

 

Dodam też, że ujawnienie wad robót budowlanych nie wpływa na obowiązek inwestora dokonania odbioru robót zgodnie z art. 647 K.c., a z tą chwilą inwestor nabywa uprawnienia z tytułu rękojmi przewidziane w art. 637 i art. 638 K.c. (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z 5 marca 1997 r., II CKN 28/07, OSNC 1997/6-7/90, z 8 stycznia 2004 r., I CK 24/03, niepubl., z 12 czerwca 2007 r., V CSK 99/07, OSP 2009/1/7).

 

Wezwanie rzeczoznawcy do odbioru robót budowlanych jest więc bardzo dobrym pomysłem – będzie Pani mieć dodatkową opinię oraz potencjalnego świadka w procesie.

 

Co zaś się tyczy reszty pytań, jeżeli wygrywa się sprawę, sąd na żądanie zasądza koszty procesu, takie jak wpis sądowy, koszty zastępstwa pełnomocnika i koszty opinii biegłego – sąd na Pani wniosek zresztą i tak powinien takiego powołać, ponieważ opinia biegłego sądowego zlecona prywatnie nie stanowi opinii sądowej, a tym samym podstawy wyrokowania, jest ona oceniana jak każdy inny dokument prywatny, a nie jako opinia biegłego.

 

Art. 98 Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie: K.p.c.) stanowi:

 

„§ 1. Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

§ 2. Do niezbędnych kosztów procesu prowadzonego przez stronę osobiście lub przez pełnomocnika, który nie jest adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym, zalicza się poniesione przez nią koszty sądowe, koszty przejazdów do sądu strony lub jej pełnomocnika oraz równowartość zarobku utraconego wskutek stawiennictwa w sądzie. Suma kosztów przejazdów i równowartość utraconego zarobku nie może przekraczać wynagrodzenia jednego adwokata wykonującego zawód w siedzibie sądu procesowego.

§ 3. Do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony.

§ 4. Wysokość kosztów sądowych, zasady zwrotu utraconego zarobku lub dochodu oraz kosztów stawiennictwa strony w sądzie, a także wynagrodzenie adwokata, radcy prawnego i rzecznika patentowego regulują odrębne przepisy”.

 

W zakresie prywatnej opinii biegłego przytaczam stosowne orzeczenia:

 

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 4 grudnia 2012 r. (I ACa 119/12): Za niedopuszczalne uznać należy wszelkie próby zastępowania dowodu z opinii biegłych przez opinię wykonaną przez inne osoby, w tym nawet biegłego na zlecenie prywatne strony, gdyż nie jest to tryb przewidziany w kodeksie postępowania cywilnego. Opinia taka rozpatrywana może być wyłącznie jako dowód z dokumentu prywatnego, któremu w żadnym razie nie można przypisać znaczenia dowodu służącego uzyskaniu wiadomości specjalnych.

 

Według zaś wyroku Sądu Najwyższego z 10 października 2012 r. (I UK 210/12): Dowód z opinii biegłego złożonej w innej sprawie, w zakresie zawartej w takiej opinii treści, ma charakter dokumentu prywatnego – co oznacza, że stanowi dowód tego, że dana osoba, która go podpisała złożyła oświadczenie zawarte w tym dokumencie (art. 245 K.p.c.).

 

Nie dotyczy to natomiast kosztów opinii prywatnej, bo te mogą być jedynie elementem szkody, a nie obniżenia wynagrodzenia.

 

Natomiast co do rozliczenia z firmą, która te usterki naprawi – zależy ono od formy umowy i zlecającego, czyli krótko mówiąc: od Państwa. Zakładam, że każdy wykonawca będzie chciał wynagrodzenie najpóźniej w dniu zakończenia prac.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II minus 0 =

»Podobne materiały

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Zawarłem umowę o wykonanie robót budowlanych w domku letniskowym. Niestety nie została w niej zawarta data ukończenia prac. Wykonawca zerwał całkowicie kontakt po wykonaniu części robót. Czy mogę odstąpić od umowy i zatrudnić nową firmę? Załączam dokumentację sprawy.

Zgłoszenie użytkowania

Zakupiłam budynek biurowy wybudowany w 1975 roku. W tej chwili dokonuję przeróbek niezbędnych do działalności, którą prowadzę (budynek nadal będzie pełnił funkcję biurowca i jego przeznaczenie jest zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego). Niestety pozwolenie na budowę oraz dokument zakończe

Pozwolenie na użytkowanie budynku

Wybudowałem dom, mając pozwolenie na budowę. Budowę rozpocząłem w 1991 r., a legalizację uzyskałem w 2004 r. Okazało się, że w czasie budowy pewne rzeczy zostały zmienione w stosunku do projektu, m.in. zamurowałem ścianę pod balkonem, wylałem schody i zadaszyłem je, zamiast okna wstawiłem drzwi, oci

Odpowiedzialność za przebieg prac na placu budowy

Chciałbym znać przepisy dotyczące tego, kto jest odpowiedzialny za przebieg prac na placu budowy inwestycji. Ja jako inwestor przekazałem teren budowy pisemnie wykonawcy zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami i podpisanym kontraktem. Wykonawcę reprezentował kierownik budowy. Czy PINB ma prawo zgłaszać

Odmowa odbioru dzieła

Prowadzę drukarnię w formie sklepu internetowego. Klient (firma) zamówił u mnie druk ulotek reklamowych, wybierając płatność za pobraniem. Nie odebrał paczki, ponieważ stwierdził (sugerując się ulotką naklejoną na paczkę), że dzieło zostało wykonane niestarannie. W moim mniemaniu powinien odebrać za
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »