.
Mamy 12 627 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odbiór techniczny nieruchomości od dewelopera

Autor: Kinga Karaś • Opublikowane: 30.10.2021 • Zaktualizowane: 30.10.2021

Odbiór techniczny segmentu o powierzchni użytkowej 140 m2. W umowie deweloperskiej istnieje zapis: „Czas przeznaczony na odbiór lokalu mieszkalnego nie może być dłuższy niż 1,5 godziny”. Zbliża się czas odbioru i pan, którego wynajęliśmy (polecany przez wiele osób i ogólnie znany z tego, że jest dokładny), wstępnie oszacował czas odbioru na 6 godzin. Deweloper oczywiście nie chce się zgodzić na odbiór powyżej 1,5 godz. Czy ten zapis w umowie deweloperskiej jest w ogóle ważny i czy nie ogranicza on prawa nabywcy do zapoznania się z lokalem? Jeśli tak, to co można w tej sytuacji zrobić? Dodam, że nie spieszy nam się z odbiorem.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odbiór techniczny nieruchomości od dewelopera

Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana dalej: ustawą deweloperską), ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (zwana dalej: K.c.).

 

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z odbiorem technicznym budynku nabytego w ramach tzw. umowy deweloperskiej.

Dokonanie odbioru przez nabywcę

Umożliwienie dokonania odbioru lokalu nabywcy ma charakter obowiązkowy przed przeniesieniem własności lokalu. Może on mieć miejsce po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Od odbioru tego należy odróżnić możliwość dokonania z nabywcą tzw. odbioru technicznego, który nie wywołuje skutków prawnych właściwych dla tzw. odbioru właściwego. Jeżeli podczas takiego odbioru zostaną stwierdzone wady, to powinny zostać one opisane w protokole odbioru, następnie deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wad. Oraz 30 dni na ich usunięcie (od dnia podpisania protokołu). Tak wiec odbiór ten musi mieć charakter faktycznego odbioru i nie powinien zostać ograniczony w czasie.

Ograniczenie czasu na odbiór techniczny nieruchomości

Takie ograniczenie zawarte w umowie deweloperskiej stanowi tzw. klauzulę abuzywną. Nie doszło bowiem do indywidualnego uzgadniania treści zawartej umowy. Ograniczenie czasu takiego odbioru do 1,5 h w sytuacji, gdy niezbędne byłoby poświęcenie 6 h na jego dokonanie, istotnie ogranicza prawa konsumenta, który zawarł umowę deweloperską. W przypadku istnienia tego typu klauzuli abuzywnej jej nieważność z mocy prawa może zostać stwierdzona w drodze sądowej o uznanie tego postanowienia za niewiążące. Rozumiem jednak, iż termin odbioru zbliża się, a Państwu zależy na dokonaniu odbioru tego lokalu. Wówczas pozostaje Państwu albo wydłużenie tego czasu w następstwie porozumienia z deweloperem (z powołaniem się na abuzywność tego typu klauzuli), albo wskazanie w trakcie odbioru, iż nie został on dokończony ze względu na ograniczenia wprowadzone przez dewelopera. Brak wpisania wszystkich wad w protokół odbioru nie wyłącza możliwości ich dochodzenia. Dlatego też wskazanie w protokole odbioru informacji o braku możliwości jego zakończenia ze względu na stanowisko dewelopera w tym zakresie będzie istotną okolicznością przy podnoszeniu tego typu wad.

 

Zgodnie z art. 27 ustawy:

 

„1. Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

2. Odbiór, o którym mowa w ust. 1, dokonywany jest w obecności nabywcy.

3. Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

4. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

5. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

6. W zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1–5 do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny o rękojmi”.

 

Stosownie do art. 3851 K.c.:

 

„§ 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

§ 2. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie.

§ 3. Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

§ 4. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje”.

Interesy konsumenta

Za „sprzeczne z dobrymi obyczajami” uważa się, m.in. działania wykorzystujące niewiedzę, brak doświadczenia konsumenta, zmierzające do dezinformacji i wywołania błędnego przekonania, ale także niezapewniające rzetelnej, prawdziwej pełnej informacji. Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa Sądu Najwyższego, „dobre obyczaje” są równoważnikiem zasad współżycia społecznego, które obejmują reguły wiążące nie tylko w obrocie powszechnym, ale i w stosunkach z udziałem profesjonalistów. Natomiast pojęcie „interesów konsumenta" należy rozumieć szeroko, zarówno w kategoriach interesu prawnego, jak i ekonomicznego, w tym na gruncie umowy kredytowej, powinna uwzględniać aspekt bezpieczeństwa finansowego. W związku z tym, jako „rażące naruszenie interesów konsumenta” należy rozumieć jako nieusprawiedliwioną dysproporcję praw na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku – I Wydział Cywilny z dnia 20 listopada 2020 r., sygn. akt I ACa 291/20).

 

W negacjach z deweloperem można powołać się na inny przykład klauzuli abuzywnej wpisanej do rejestru.

 

„Deweloper może zgłosić budynek do odbioru końcowego, nawet jeżeli niektóre elementy zakresu robót nie zostały ukończone (elewacja i detale), o ile termin tego odbioru przypada w okresie jesienno-zimowym (od listopada do kwietnia) i o ile pozostały zakres rzeczowy jest wykonany zgodnie z umową” (wpis nr 545 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych).

Wykonanie protokołu odbioru

Podsumowując, brak ujęcia w protokole odbioru wszystkich wad nabywanego lokalu nie pozbawia Państwa prawa do dochodzenia ich usunięcia na zasadach ogólnych. Natomiast ze względu na stanowisko dewelopera w tym zakresie warto by uzgodnić z deweloperem np. podział odbioru na tzw. dwie części. Pierwszą z nich będzie quasi-odbiór techniczny dokonany jednostronnie przez Państwa w obecności odpowiedniego rzeczoznawcy, a następnie odbiór w obecności dewelopera ze wskazaniem wszystkich wad wykrytych przez rzeczoznawcę. Wówczas odbiór ten będzie wykonalny w zakreślonym przez dewelopera czasie. W przeciwnym razie pozostaje Państwu złożenie odpowiednich zastrzeżeń co do przebiegu odbioru i jego czasu trwania i niekompletności, a dopiero po odebraniu kluczy zlecenie przygotowania opinii przez rzeczoznawcę, na podstawie której będą Państwo dochodzić naprawy wszystkich ujawnionych wad. Zgodnie z prawem takie postanowienie umowne, które nie zostało indywidualnie uzgodnione, a ogranicza Państwa prawa jako konsumentów, stanowi tzw. klauzulę abuzywną. Jednak należy pamiętać, iż stwierdzenie abuzywności takiej klauzuli odbywa się przed sądem.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery + 2 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »