Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Obowiązki inwestora i projektanta – prawo budowlane

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 17.06.2010

Czy inwestor, ogłaszając przetarg na wykonanie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę, może mieć nieuregulowaną kwestię gruntu, na którym ma zostać wybudowany obiekt? Czy projektant ma obowiązek uregulowania sprawy własności gruntu ze Skarbem Państwa?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W celu uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania skutecznego zgłoszenia budowy niewymagającej pozwolenia na budowę inwestor musi legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 11 ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane „przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”.

 

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym słusznie przyjęto, że wymienione tytuły prawne nie są jedynymi, które świadczyć mogą o posiadaniu przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tytułem takim może być również zgoda podmiotu uprawnionego, niewymagająca konstruowania stosunku prawnego, np. umowy dzierżawy.

 

Tytuł do dysponowania nieruchomością musi być „niewątpliwy”. Prawa te należy oceniać według przepisów prawa cywilnego. Nie mogą one być ani domniemane, ani wykazywane warunkowo.

 

Z kolei zgodnie z art. 32 § 4 Prawa budowlanego wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę inwestor musi złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy podkreślić, że inwestor składa to oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Zgodnie bowiem z art. 233 § 6 Kodeksu karnego osoba, która składa fałszywe oświadczenie, jeżeli przepis ustawy przewiduje możliwość odebrania takiego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej, może zostać ukarana karą pozbawienia wolności do lat trzech. Ponadto złożenie przez inwestora fałszywego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – pomijając odpowiedzialność karną – stanowi przesłankę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego), co może prowadzić do uchylenia wydanej decyzji.

 

Konieczność wykazania się tytułem do nieruchomości ma na celu administracyjno-prawną ochronę prawa własności oraz innych praw rzeczowych do nieruchomości. Organ sprawdza, czy ten, kto występuje o pozwolenie na budowę, ma tytuł prawny w postaci własności lub inny tytuł pochodzący od właściciela uprawniający go do realizacji planowanej inwestycji. Regulacja nakazująca sprawdzenie uprawnienia wnioskodawcy do terenu ma również na celu ograniczenie możliwości wydawania decyzji administracyjnych uprawniających do budowy na cudzym gruncie, które w rzeczywistości są niewykonalne ze względu na brak uprawnienia do korzystania z rzeczy.

 

Podkreślić należy również, iż złożone przez inwestora oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest wiążące dla organu administracji architektoniczno-budowlanej. Oznacza to, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może badać posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Z pytania wynika, że zdaniem inwestora do obowiązków projektanta należy uregulowanie spraw związanych z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Należy więc zastanowić się, czy inwestor faktycznie ma rację.

 

Na początek warto zwrócić uwagę na art. 20 Prawa budowlanego, w którym wymienione są szczegółowo obowiązki projektanta. Zgodnie z tym artykułem do obowiązków projektanta należy:

 

  1. „opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o której mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska, lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, wymaganiami ustawy, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
  2. zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektowanego obiektu budowlanego;
  3. sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
  4. uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;
  5. wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;
  6. sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych;
  7. sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie:
    • stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
    • uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

 

Projektant ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego”.

 

Ponadto projektant dołącza do projektu budowlanego oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

 

Mając na uwadze powyższe, trudno jest utrzymywać, że ustawowym obowiązkiem projektanta jest uregulowanie spraw związanych z prawem do gruntu. W szczególności obowiązku takiego nie można wyprowadzić z pkt 4 art. 20 Prawa budowlanego, który mówi o obowiązku uzyskania przez projektanta wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów. Jako przykład takich przepisów, z których wynika zakres opinii, uzgodnień i sprawdzeń, można wskazać np. przepisy z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy czy przepisy przeciwpożarowe. Obowiązek ten nie dotyczy więc kwestii związanej z prawem do dysponowania nieruchomością.

 

Z kolei obowiązki inwestora określa art. 18 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym artykułem „do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

 

  1. opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
  2. objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
  3. opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  4. wykonania i odbioru robót budowlanych,
  5. w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych

    – przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych”.

 

Proces budowlany pociąga za sobą szereg wymogów formalnych, które inwestor jest zobowiązany spełnić względem właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Jednym z nich jest obowiązek przedłożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Treść art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego wskazuje, że inwestor powinien legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane najpóźniej w chwili składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

 

Z powyższego można wywnioskować, że inwestor ma obowiązek uregulowania stanu prawnego gruntu, na którym ma powstać inwestycja. Dopiero wówczas bowiem będzie on mógł złożyć stosowne oświadczenie.

 

Moim zdaniem jednym z pierwszych działań inwestora zamierzającego przeprowadzić określoną inwestycję powinno być uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Zgodnie z regułami obowiązującymi w procesie inwestycyjnym zlecenie przez inwestora wykonania projektu budowlanego powinno być poprzedzone uzyskaniem przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

W przedmiotowej sprawie widać, że ta kolejność nie została przez inwestora zachowana, przez co obecnie są z tego tytułu problemy. Osobiście dziwię się, że inwestor zaniedbał tę kwestię, bo przecież jest ona niezmiernie istotna i powinna być wyjaśniona, zanim jeszcze inwestor przejdzie do kolejnych etapów procesu inwestycyjnego. Uważam jednak, że w obecnej sytuacji żądanie inwestora, aby to projektant uregulował kwestię prawa do gruntu, nie znajduje oparcia w przepisach prawa.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden - I =

»Podobne materiały

Odbiór robót budowlanych

Zleciłam firmie remontowej wykończenie mieszkania. Zapłaciłam całe wynagrodzenie oprócz ostatniej raty, którą miałam uregulować po odbiorze robót budowlanych (do którego dojdzie niedługo). Niestety nie mogłam osobiście nadzorować remontu i na koniec wyszło na jaw kilka znaczących usterek (jeden

Wykonanie zastępcze

Deweloper miał oddać skończony dom pół roku temu. Nie wywiązał się z umowy. Udało nam się uzyskać akt notarialny, w sądzie trwa sprawa o wykonanie zastępcze. Sędzia ma zamiar przydzielić wykonanie zastępcze, ale nie chce przyznać sumy pieniężnej, mimo że nas teraz nie stać na wykończenie domu. Jak u

Odpowiedzialność za przebieg prac na placu budowy

Chciałbym znać przepisy dotyczące tego, kto jest odpowiedzialny za przebieg prac na placu budowy inwestycji. Ja jako inwestor przekazałem teren budowy pisemnie wykonawcy zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami i podpisanym kontraktem. Wykonawcę reprezentował kierownik budowy. Czy PINB ma prawo zgłaszać

Sprawdzenie projektu budowlanego

Czy projekt budowlany wybicia okna (wykonania nadproża) w budynku wielorodzinnym wymaga sprawdzenia projektu? Obowiązek sprawdzenia dotyczy „projektów obiektów o prostej konstrukcji” – jest to zbiór otwarty. Nadproże jest zdecydowanie prostszą konstrukcją niż np. dom jednorodzinny.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »