Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Obowiązki inwestora i projektanta – prawo budowlane

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 17.06.2010

Czy inwestor, ogłaszając przetarg na wykonanie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę, może mieć nieuregulowaną kwestię gruntu, na którym ma zostać wybudowany obiekt? Czy projektant ma obowiązek uregulowania sprawy własności gruntu ze Skarbem Państwa?

Łukasz Poczyński

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

W celu uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania skutecznego zgłoszenia budowy niewymagającej pozwolenia na budowę inwestor musi legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 11 ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane „przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”.

 

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym słusznie przyjęto, że wymienione tytuły prawne nie są jedynymi, które świadczyć mogą o posiadaniu przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tytułem takim może być również zgoda podmiotu uprawnionego, niewymagająca konstruowania stosunku prawnego, np. umowy dzierżawy.

 

Tytuł do dysponowania nieruchomością musi być „niewątpliwy”. Prawa te należy oceniać według przepisów prawa cywilnego. Nie mogą one być ani domniemane, ani wykazywane warunkowo.

 

Z kolei zgodnie z art. 32 § 4 Prawa budowlanego wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę inwestor musi złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy podkreślić, że inwestor składa to oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Zgodnie bowiem z art. 233 § 6 Kodeksu karnego osoba, która składa fałszywe oświadczenie, jeżeli przepis ustawy przewiduje możliwość odebrania takiego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej, może zostać ukarana karą pozbawienia wolności do lat trzech. Ponadto złożenie przez inwestora fałszywego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – pomijając odpowiedzialność karną – stanowi przesłankę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego), co może prowadzić do uchylenia wydanej decyzji.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Konieczność wykazania się tytułem do nieruchomości ma na celu administracyjno-prawną ochronę prawa własności oraz innych praw rzeczowych do nieruchomości. Organ sprawdza, czy ten, kto występuje o pozwolenie na budowę, ma tytuł prawny w postaci własności lub inny tytuł pochodzący od właściciela uprawniający go do realizacji planowanej inwestycji. Regulacja nakazująca sprawdzenie uprawnienia wnioskodawcy do terenu ma również na celu ograniczenie możliwości wydawania decyzji administracyjnych uprawniających do budowy na cudzym gruncie, które w rzeczywistości są niewykonalne ze względu na brak uprawnienia do korzystania z rzeczy.

 

Podkreślić należy również, iż złożone przez inwestora oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest wiążące dla organu administracji architektoniczno-budowlanej. Oznacza to, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może badać posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Z pytania wynika, że zdaniem inwestora do obowiązków projektanta należy uregulowanie spraw związanych z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Należy więc zastanowić się, czy inwestor faktycznie ma rację.

 

Na początek warto zwrócić uwagę na art. 20 Prawa budowlanego, w którym wymienione są szczegółowo obowiązki projektanta. Zgodnie z tym artykułem do obowiązków projektanta należy:

 

  1. „opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o której mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska, lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, wymaganiami ustawy, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
  2. zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektowanego obiektu budowlanego;
  3. sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
  4. uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;
  5. wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;
  6. sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych;
  7. sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie:
    • stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
    • uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

 

Projektant ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego”.

 

Ponadto projektant dołącza do projektu budowlanego oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

 

Mając na uwadze powyższe, trudno jest utrzymywać, że ustawowym obowiązkiem projektanta jest uregulowanie spraw związanych z prawem do gruntu. W szczególności obowiązku takiego nie można wyprowadzić z pkt 4 art. 20 Prawa budowlanego, który mówi o obowiązku uzyskania przez projektanta wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów. Jako przykład takich przepisów, z których wynika zakres opinii, uzgodnień i sprawdzeń, można wskazać np. przepisy z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy czy przepisy przeciwpożarowe. Obowiązek ten nie dotyczy więc kwestii związanej z prawem do dysponowania nieruchomością.

 

Z kolei obowiązki inwestora określa art. 18 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym artykułem „do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

 

  1. opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
  2. objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
  3. opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  4. wykonania i odbioru robót budowlanych,
  5. w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych

    – przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych”.

 

Proces budowlany pociąga za sobą szereg wymogów formalnych, które inwestor jest zobowiązany spełnić względem właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Jednym z nich jest obowiązek przedłożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Treść art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego wskazuje, że inwestor powinien legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane najpóźniej w chwili składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

 

Z powyższego można wywnioskować, że inwestor ma obowiązek uregulowania stanu prawnego gruntu, na którym ma powstać inwestycja. Dopiero wówczas bowiem będzie on mógł złożyć stosowne oświadczenie.

 

Moim zdaniem jednym z pierwszych działań inwestora zamierzającego przeprowadzić określoną inwestycję powinno być uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Zgodnie z regułami obowiązującymi w procesie inwestycyjnym zlecenie przez inwestora wykonania projektu budowlanego powinno być poprzedzone uzyskaniem przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

W przedmiotowej sprawie widać, że ta kolejność nie została przez inwestora zachowana, przez co obecnie są z tego tytułu problemy. Osobiście dziwię się, że inwestor zaniedbał tę kwestię, bo przecież jest ona niezmiernie istotna i powinna być wyjaśniona, zanim jeszcze inwestor przejdzie do kolejnych etapów procesu inwestycyjnego. Uważam jednak, że w obecnej sytuacji żądanie inwestora, aby to projektant uregulował kwestię prawa do gruntu, nie znajduje oparcia w przepisach prawa.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • pięć + 10 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Odbiór robót budowlanych

Zleciłam firmie remontowej wykończenie mieszkania. Zapłaciłam całe wynagrodzenie oprócz ostatniej raty, którą miałam uregulować po odbiorze robót budowlanych (do którego dojdzie niedługo). Niestety nie mogłam osobiście nadzorować remontu i na koniec wyszło na jaw kilka znaczących usterek (jeden stopień schodów znacznie wyższy od pozostałych, szczelina pomiędzy kaflami w widocznym miejscu), których naprawa będzie kosztować kilka tysięcy złotych. Wykonawca bagatelizuje problem. Nie chcę już mieć z nim do czynienia i wolałabym zlecić poprawki innej firmie, ale oczywiście na koszt niesolidnej firmy. Czy powinnam wezwać rzeczoznawcę na odbiór robót? Czy konieczne będzie założenie w sądzie sprawy cywilnej? Czy będę mogła się domagać zwrotu kosztów sprawy, rzeczoznawcy itp.? Jak będzie wyglądało rozliczenie z firmą, która naprawi usterki? 

Wykonanie zastępcze

Deweloper miał oddać skończony dom pół roku temu. Nie wywiązał się z umowy. Udało nam się uzyskać akt notarialny, w sądzie trwa sprawa o wykonanie zastępcze. Sędzia ma zamiar przydzielić wykonanie zastępcze, ale nie chce przyznać sumy pieniężnej, mimo że nas teraz nie stać na wykończenie domu. Jak uzyskać taką rekompensatę?

Odpowiedzialność za przebieg prac na placu budowy

Chciałbym znać przepisy dotyczące tego, kto jest odpowiedzialny za przebieg prac na placu budowy inwestycji. Ja jako inwestor przekazałem teren budowy pisemnie wykonawcy zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami i podpisanym kontraktem. Wykonawcę reprezentował kierownik budowy. Czy PINB ma prawo zgłaszać uwagi do inwestora czy powinien kierować je do kierownika budowy?

Sprawdzenie projektu budowlanego

Czy projekt budowlany wybicia okna (wykonania nadproża) w budynku wielorodzinnym wymaga sprawdzenia projektu? Obowiązek sprawdzenia dotyczy „projektów obiektów o prostej konstrukcji” – jest to zbiór otwarty. Nadproże jest zdecydowanie prostszą konstrukcją niż np. dom jednorodzinny. Kto decyduje co jest prostą konstrukcją – urząd czy projektant?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »