.
Mamy 12 290 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Obniżenie czynszu dzierżawnego

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 23.07.2012

Mam pytanie o obniżenie czynszu dzierżawnego. Czy możliwe jest umorzenie moich zobowiązań finansowych przez wierzycieli na podstawie art. 700 Kodeksu cywilnego z tytułu szkód losowych oraz wynegocjowanie od Skarbu Państwa zwrotu nakładów na inwestycję? Szczegóły w dokumentach.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 700 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”.

 

Artykuł (a także art. 664 § 1) ten określa przesłanki, od których spełnienia uzależnia dokonanie obniżki.

 

Wprowadzenie art. 700 K.c. (jego odpowiednikiem na gruncie Kodeksu zobowiązań jest rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 października 1933 r. – Dz. U. 1933 r. Nr 82, poz. 598 – był art. 411) jest odpowiedzią ustawodawcy na problem ponoszenia przez strony umowy dzierżawy ryzyka działalności gospodarczej. Z jednej bowiem strony wyważenie interesów stron zapewnia możliwość kształtowania przez nie w różny sposób czynszu. Z drugiej strony istnieją sytuacje, których wystąpienie (podobnie jak to się dzieje w sytuacjach określonych w art. 3571 K.c. tzw. klauzuli rebus sic stantibus – z łac. ponieważ sprawy przybrały taki obrót) zmusza strony do zmodyfikowania dotychczasowej treści łączącej ich umowy. Chodzi wobec tego o wyważenie interesów wydzierżawiającego, który zobowiązuje się do oddania rzeczy do używania i pobierania pożytków, przy jednoczesnym w zasadzie braku jego gwarancji, że dzierżawca uzyska pożytki z rzeczy. Z drugiej strony chodzi o ochronę interesów dzierżawcy, który w razie zobowiązania do płacenia czynszu w stałej wysokości ponosiłby w całości ryzyko działalności gospodarczej, inaczej niż w sytuacji, gdyby na podstawie umowy miał uiszczać czynsz w postaci ułamkowej części pożytków, co, jak słusznie zauważono, powoduje, że ryzyko prowadzonej działalności rozkłada się na obie strony, umowa zaś ma dla nich obydwu charakter losowy (tak Z. Radwański, System prawa cywilnego, t. III, cz. 2: Prawo zobowiązań – część szczegółowa, 1976, Ossolineum, s. 366).

 

Przepis art. 700 K.c. przewiduje możliwość obniżenia czynszu dzierżawnego, lecz w większości przyjmowany jest pogląd, że nie ma tu miejsca na całkowite zwolnienie dzierżawcy od ponoszenia czynszu (tak Z. Radwański, System prawa cywilnego, op. cit., s. 368; także A. Lichorowicz, System Prawa Prywatnego, t. 8: Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2004, s. 173-174, który wprawdzie taką możliwość dopuszcza w tych przypadkach, gdy czynsz jest oznaczony w postaci ułamka pożytków, natomiast wyklucza w pozostałych wypadkach, akceptując jedynie istotną obniżkę czynszu, z tego powodu, że ryzyko ekonomiczne związane z uzyskaniem przychodu, obciąża dzierżawcę).

 

Jeżeli chodzi o art. 700 K.c., to określa on przesłanki, od których wystąpienia (łącznie) ustawodawca uzależnił możliwość obniżki czynszu, a które można ująć następująco:

 

  1. wystąpienie pewnych okoliczności:
    • za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi,
    • które nie mogą dotyczyć osoby dzierżawcy;

  2. przychód, który uzyskuje dzierżawca ulega zmniejszeniu, z tym, że:
    • chodzi jedynie o zwykły przychód oraz
    • zmniejszenie przychodu jest znaczne;

  3. obniżenie czynszu może dotyczyć tego okresu gospodarczego, w którym wystąpiły wskazane sytuacje.

 

Jeżeli chodzi o okoliczności, których wystąpienie uprawnia dzierżawcę do wystąpienia z żądaniem obniżenia czynszu dzierżawnego, to ustawodawca odstąpił od wymogu zaistnienia tzw. niezwykłych wypadków, zwłaszcza klęsk żywiołowych, których wystąpienie upoważniało dzierżawcę do wystąpienia z takim żądaniem na gruncie art. 411 Kodeksu zobowiązań. Aktualnie przesłanka ta ujęta została szerzej, a więc wystąpienie każdej okoliczności, za którą nie ponosi odpowiedzialności dzierżawca, uprawnia go do żądania obniżenia czynszu (oczywiście przy zaistnieniu pozostałych wymagań). Oprócz klęsk żywiołowych wskazuje się tu także takie, jak wypadek losowy, obniżenie urodzajów, ale już nie nadmierny urodzaj (tak A. Lichorowicz, System Prawa Prywatnego, op. cit., s. 174).

 

Okoliczności te nie mogą dotyczyć osoby dzierżawcy, co także oznacza, że nie mogą to być okoliczności, które związane są z jego zawinionym działaniem czy zaniechaniem, ani osób, za które ponosi odpowiedzialność (zgodnie z art. 474 K.c.). Chodzi także o inne, poza zawinionymi, działania jak np. wskazywane w literaturze utrata sił fizycznych czy niemożność zdobycia wykwalifikowanych pracowników do prowadzenia działalności gospodarczej (Z. Radwański, System prawa cywilnego, op. cit., s. 368; zobacz też H. Ciepła, w: G. Bieniek, H. Ciepła i in., Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, t. 2, Warszawa 2002, s. 264). Można zastanawiać się, czy za przypadek, za który dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności, można uznać sytuację, gdy zmniejszenie pożytków nastąpiło wskutek nienabycia przez dzierżawcę na czas określonych preparatów czy narzędzi wymaganych dla prowadzenia produkcji. Jeżeli np. przedmiot dzierżawy (jego część) zaatakowany by został przez „szkodniki” dotychczas niewystepujące w środowisku (może chodzić o różnego rodzaju wirusy, bakterie czy inne, bardziej złożone organizmy), wskutek czego zmniejszyłyby się uzyskane pożytki, to należałoby przyjąć, że dzierżawcy przysługuje prawo do obniżenie czynszu, ale wtedy, gdy nie mógł zapobiec tej sytuacji. Można więc wskazać, że jeżeli był dostępny na rynku określony specyfik przeciw takim „szkodnikom”, którego dzierżawca nie nabył, bo np. o nim nie wiedział (chociaż informacje były dostępne) albo po prostu liczył, że nie zaatakują one przedmiotu dzierżawy, to należałoby odmówić mu prawa do obniżenia czynszu. Inaczej natomiast, gdyby specyfik był niedostępny lub bardzo trudno dostępny. Podobnie w literaturze rozwiązano problem z ubezpieczeniem przedmiotu dzierżawy. Przyjęto bowiem, że dzierżawcy nie przysługuje prawo do obniżenia czynszu, w razie gdyby nieubezpieczył przedmiotu dzierżawy, gdy ubezpieczenie było ubezpieczeniem obowiązkowym. Natomiast w razie ubezpieczenia dobrowolnego sytuacja wygląda odmiennie, z wyjątkiem tych przypadków, gdy dzierżawca zobowiązał się w umowie do ubezpieczenia dobrowolnego przedmiotu dzierżawy (tak A. Lichorowicz, System prawa prywatnego, op. cit., s. 174).

 

W zakresie oceny tzw. zwyczajnego przychodu należy wykluczyć wszelkie okazjonalne przychody, które powstają w związku z zaistnieniem pewnych szczególnych okoliczności, mających wpływ na zwiększenie ponad normalny dochodu. Wskazuje się, że chodzi tu wobec tego o taki przychód, jaki może być osiągnięty w ramach racjonalnej gospodarki przedmiotem dzierżawy, zgodnie z założeniami umowy.

 

W wyniku wystąpienia wskazanych okoliczności ma dojść do znacznego obniżenia zwyczajnego przychodu. Co do określenia zakresu pojęcia „znaczne”, w piśmiennictwie wskazuje się, że zależy to od uznania sędziowskiego, który korzysta głównie z opinii biegłego co do tego, „jaka amplituda przychodowości należy do zwykłych w stosunkowo krótkich, kilkuletnich okresach czasu, do których umowa dzierżawy jest przystosowana” (Z. Radwański, System prawa cywilnego, op. cit., s. 367).

 

Aktualnie także, w porównaniu do art. 411 Kodeksu zobowiązań brak jest zastrzeżenia, że żądanie obniżenia czynszu może być skierowane w przypadku umów dzierżawy zawartych na krótki okres. Stąd też aktualnie przy ocenie, czy prawo do obniżenia przysługuje dzierżawcy, żadnej roli nie gra powołanie się na argument, że straty z jednego roku mogą być pokryte przez nadwyżki uzyskane w innych (zobacz H. Ciepła, w: G. Bieniek, H. Ciepła i in., Komentarz do kodeksu cywilnego, op. cit., s. 264). Także z tego punktu widzenia warto wskazać na jeden z wyroków Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1961 r. (sygn. akt II CR 1091/1960; OSN 1963 r., z. 4, poz. 80), w którym Sąd przyjął, że „spadek zwyczajnego przychodu w pewnym okresie gospodarczym na skutek niezwykłych wypadków może uzasadniać obniżenie czynszu za ten okres, jeżeli nie jest możliwe powetowanie strat przychodami z przyszłych okresów gospodarczych objętych umową dzierżawy albo przychodami z poprzednich okresów tej dzierżawy lub też jednymi i drugimi”.

 

Obniżenie czynszu może nastąpić jedynie w odniesieniu do tego okresu gospodarczego, w którym wystąpiły wszystkie wskazane wyżej przesłanki. Nie ma wobec tego takiej możliwości, jaa była to na gruncie Kodeksu zobowiązań i we wskazanym wyżej orzeczeniu Sądu Najwyższego, by możliwe było zaliczenie nadwyżek uzyskanych w jednym okresie na poczet strat wykazanych w innym.

 

Interpretacja zakresu pojęcia okresu gospodarczego może nastręczać pewne trudności. Najczęściej można spotkać stanowiska utożsamiające te okresy z terminami płatności czynszu (zobacz zobacz H. Ciepła, w: G. Bieniek, H. Ciepła i in., Komentarz do kodeksu cywilnego, op. cit., s. 264; A. Lichorowicz, System prawa, op. cit., s. 175).

 

Za trafne należy uznać stanowisko, że ustalając wysokości obniżki czynszu, należy mieć na uwadze, by nastąpiło to w sposób proporcjonalny do zmniejszenia się przychodu z przedmiotu dzierżawy (tak Z. Radwański, System prawa cywilnego, op. cit., s. 368). Chociaż należy mieć na uwadze, że art. 700 K.c. nie posługuje się pojęciem „odpowiedniego” obniżenia czynszu, to jednak trudno nie zgodzić się, że chodzi tu o taki właśnie sposób obliczenia obniżonego czynszu. Dla zobrazowania mechanizmu zmniejszenia czynszu w stosunku do zmniejszonego przychodu warto w tym miejscu powołać przykład przedstawiony przez jednego z autorów analizującego mechanizm obniżki na podstawie art. 411 Kodeksu zobowiązań, akcentującego jednocześnie potrzebę rozłożenia na obie strony poniesionych strat (przykład ten podaję za L. Domańskim, Instytucje prawa zobowiązań, Warszawa 1936, s. 299).

 

Jeżeli czynsz dzierżawny wynosi 2000 zł, za dany okres gospodarczy, a zwyczajny dochód dzierżawcy zmniejszyłaby się o 3000 zł, to wtedy należny czynsz powinien ulec zmniejszeniu o 1500 zł. Gdyby zaś przychód uległ zmniejszeniu o 5000 zł, a na stratę wydzierżawiającego przypadłoby 2500 zł, to wtedy czynsz powinien ulec obniżeniu w stosunku 2000 zł do 2500 zł, czyli o 1600 zł (co stanowi 4/5 należnego czynszu).

 

W żadnym wypadku art. 700 K.c. nie daje podstawy do umorzenia czegokolwiek ponad obniżenie czynszu dzierżawnego. Nie jest to podstawa do umorzenia należności z tytułu kredytów.

 

Obecnie, z uwagi na upływ czasu – minął okres przedawnienia na odzyskanie nakładów do Skarbu Państwa.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć minus 0 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »