Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niezgodność aktu notarialnego sprzedaży mieszkania – konsekwencje skarbowe

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 26.03.2010

Pieniądze ze sprzedaży mieszkania musiałem przeznaczyć na cele mieszkaniowe. Urząd skarbowy nie chce jednak uznać kwoty wydanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, które sprzedałem. W akcie notarialnym jest bowiem zapis, że kwotę ze sprzedaży mieszkania kupujący wypłaca mi w dniu podpisania aktu, tj. 5 grudnia. Tymczasem otrzymałem ją przelewem 2 grudnia, żeby do notariusza pójść już z zaświadczeniem z banku o spłacie kredytu. Co teraz zrobić? Niby tylko 3 dni, ale urząd robi problemy. Notariusz kategorycznie odmawia zmiany zapisu w akcie, np. „do dnia” zamiast „w dniu”.

Monika Wycykał

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 32 w brzmieniu już nieobowiązującym z 2003 r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c:

 

  1. w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
  2. w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
  3. w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
  4. w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
  5. w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem.

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Kluczowe znaczenie ma w omawianej sytuacji lit. e powyżej cytowanego art. 21 ust. 1, gdyż zwalnia przychody uzyskane ze sprzedaży mieszkania w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania (które Pan sprzedał), o ile kredyt został zaciągnięty nie wcześniej niż 24 miesiące przed dniem sprzedaży.

 

Art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw wskazuje jednak, że „do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.”.

 

Tym samym powyższy artykuł daje szansę zastosowania brzmienia ustawy z grudnia 2006 r., które jest korzystniejsze, gdyż zwalnia przychody uzyskane ze sprzedaży mieszkania w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki, zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów – jak widać, zwolnienie obowiązuje bez względu na termin zaciągnięcia kredytu. Zatem kredyt czy pożyczka nie muszą zostać zaciągnięte nie wcześniej niż 24 miesiące przed dniem sprzedaży.

 

Nie jest oczywiste, które brzmienie przepisu winno znaleźć zastosowanie, gdyż ustawa zmieniająca ustawę główną wskazuje, że należy stosować treść „w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.”. Zarówno brzmienie z 2003 r., jak i 2006 r. jest brzmieniem obowiązującym przed 1.01.2007 r.

 

Większość organów składnia się do takiej interpretacji, że należy stosować brzmienie z grudnia 2006 r. jako ostatniego obowiązującego przed 1.01.2007 r. Zatem przepis „do zastosowania” brzmi: „(...) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży (...)”.

 

Czy można kwotę „ze sprzedaży” wydatkować w ogóle przed sprzedażą? Moim zdaniem tak, jeżeli otrzymano ją wcześniej (może pełnić np. rolę zaliczki). Jednakże winno to zostać uwidocznione w umowie (umowach). W przypadku gdy w akcie notarialnym widnieje zapis, że cenę otrzymuje Pan „od kupującego w dniu podpisania aktu”, to rodzi się wiele problemów. Nie tylko ten, o którym Pan wspomina.

 

Teoretycznie można nawet uznać, że mamy do czynienia z depozytem nieprawidłowym, od którego nie opłacono podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek powstałby z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciążyłby na Panu jako „przechowawcy” – obowiązany byłby Pan zapłacić 2-procentowy podatek, jednak stawka podatku wynosi 20%, jeżeli przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego podatnik powołuje się na fakt zawarcia umowy pożyczki, depozytu nieprawidłowego lub ustanowienia użytkowania nieprawidłowego albo ich zmiany, a należny podatek od tych czynności nie został zapłacony.

 

Jeżeli z żadnego dokumentu/umowy poza wyciągiem bankowym/potwierdzeniem przelewu nie wynika, że kwota, którą otrzymał Pan 2 grudnia, stanowi zaliczkę czy nawet całą cenę za sprzedawaną nieruchomość, to nie można wykluczyć nawet tak skrajnej interpretacji.

 

Nie podaje Pan tego szczegółu, lecz w akcie notarialnym winien widnieć zapis, w jaki sposób otrzymał Pan pieniądze – przelewem, gotówką itd. To również może wpływać na interpretację: gdy ktoś założy, a akt na to pozwala, że otrzymał Pan w dniu sprzedaży gotówkę, to nie sposób wytłumaczyć otrzymania przelewu w dniu 2 grudnia. Zachodzi wtedy podejrzenie sprzedaży za cenę niższą lub właśnie powstaje możliwość potraktowania otrzymanego przelewu jako depozytu nieprawidłowego.

 

Co jednak zrobić w Pana sytuacji, by przekonać urzędników, że otrzymany przelew jest przelewem na poczet ceny, a jedynie nieprecyzyjnie opisanym w akcie notarialnym? Może Pan wspólnie z nabywcą napisać oświadczenie wyjaśniające sytuację, w którym zostanie stwierdzone, że kwotę pozostawiono do Pana dyspozycji wcześniej, by spłacił Pan kredyt przed dniem sprzedaży – kwota ta jednak była ceną, którą rozliczył Pan z nabywcą w dniu sprzedaży. To rozwiązanie ma wady, nie usuwa wątpliwości, o których pisałem powyżej. Niestety rozwiązania pewnego i bezpiecznego nie ma w przedstawionej sytuacji.

 

Niestety organy podatkowe interpretują zapis „nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży” jako w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży i ani dnia wcześniej czy później.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden - dziesięć =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku

Otrzymałam mieszkanie w spadku po mamie, która zmarła w 2005 roku. W tym roku sprzedałam to mieszkanie. Czy mam obowiązek składania do urzędu skarbowego deklaracji? Jeśli tak, to jakiej i w jakim terminie?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »