.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Niezabudowana działka

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 03.04.2013

Jeżeli dla sprzedawanej niezabudowanej działki sprzedający uzyskał zezwolenie na budowę oraz zatwierdzenie projektu budowlanego, to czy taka informacja musi być opisana w akcie notarialnym i jakie regulacje prawne o tym decydują? Czy aktualny stan działki należy szczegółowo opisać w akcie notarialnym? Czy brak dokładnego opisu aktualnego stanu prawnego sprzedawanego gruntu stanowi wystarczającą podstawę do wszczęcia postępowania przez organy urzędów skarbowych?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Nieruchomość może być sprzedana, mimo że ma wydane pozwolenie na budowę. Pozwolenie to nie musi być przedmiotem przeniesienia praw. To zależy od stron umawiających się.

 

Pozwolenie na budowę wydawane jest inwestorowi, a nie przypisane do nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela.

 

W sytuacji sprzedaży niezabudowanej działki, do której sprzedający posiada pozwolenie na budowę, można zawrzeć w akcie notarialnym informację o ewentualnym przeniesieniu praw wynikających z pozwolenia na nabywcę. Wówczas sprzedający lub kupujący może złożyć wniosek do PINB, który wydał pozwolenie na budowę o jego przeniesienie.

 

Przepisy ustawy Prawo budowlane wymagają spełnienia dwóch warunków, aby uprawnienia wynikające z decyzji o pozwoleniu przeszły na inna osobę. Pierwszym jest świadczenie nabywcy, iż przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w pozwoleniu na budowę. Drugi to oświadczenie nabywcy, że posiada on prawo do dysponowania nieruchomością (niezabudowaną działką) na cele budowlane. Nabywca pozwolenia na niezakończoną budowę (o przeniesieniu pozwolenia na budowę możemy mówić jedynie w przypadku niezakończonej budowy) nie musi być właścicielem nieruchomości, może być np. jej dzierżawcą lub posiadać do niej inny tytułu prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Jeśli chodzi zaś o postępowanie urzędu skarbowego, to samo pozwolenie na budowę nie zwiększa wartości nieruchomości, od której to zależą opłaty PCC przy sprzedaży gruntu.

 

Urząd może natomiast zweryfikować podaną wartość nieruchomości w zakresie podwyższenia kwoty wynikającej z umowy sprzedaży do wartości rynkowej. W tym celu urząd wszczyna postępowanie.

 

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych „wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, jednocześnie uwzględniając ich stan i stopień zużycia, z dnia dokonania czynności, jednakże bez odliczenia przyjętych przez nabywcę długów i ciężarów”. Te same zasady dotyczą praw majątkowych będących przedmiotem umowy sprzedaży.

 

W świetle poglądu przyjętego w orzecznictwie cena przeciętna stanowi wypadkową między cenami najwyższymi i najniższymi (wyrok NSA z 24 listopada 1993 r., sygn. alt III SA 626/93, cyt. za: K. Chustecka, Podatek od czynności cywilnoprawnych w 2005 roku. Komentarz, Warszawa 2005, s. 86). W innym wyroku NSA z 29 sierpnia 1997 r. (sygn. akt III SA 118/96, III SA 119/96, LexPolonica) sąd, potwierdzając zasadę, iż wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen z dnia dokonania czynności, zauważył, że „fakt pokrewieństwa stron umowy sprzedaży mógł mieć znaczenie przy ustalaniu ceny sprzedaży, nie mógł natomiast mieć znaczenia przy ustalaniu wartości przedmiotu umowy sprzedaży w oparciu o przepisy ustawy o opłacie skarbowej”.

 

Według orzecznictwa pojęcie przeciętnej ceny oznacza cenę, jaką w danym miejscu i czasie można uzyskać w obrocie wolnorynkowym za rzecz o określonych cechach; cena jaką przeciętny nabywca zdecydowany jest za nią zapłacić, a sprzedający przyjąć w wykonaniu umowy. Natomiast ustalenie tego rodzaju ceny powinno nastąpić przez porównanie cen transakcji rzeczy tego samego gatunku i rodzaju w danym miejscu i czasie (wyrok NSA z 29 września 1998 r., sygn. akt I SA/Lu 545/98, cyt. za: J. Zdanowicz, Podatek od czynności cywilnoprawnych. Opłata skarbowa, Warszawa 2004, s. 71).

 

Nie ulega wątpliwości, że przeciętna cena nie stanowi jedynego elementu mającego wpływ na obliczenie podstawy opodatkowania w postaci wartości rynkowej. Można spotkać się w literaturze ze stwierdzeniem, że przeciętna cena nie odgrywa samodzielnej roli przy obliczeniu wartości rynkowej. Wartość ta jest jedynie kształtowana pomocniczo przez cenę i w dodatku przez cenę przeciętną w danej miejscowości, a nie cenę umowną (Z. Ofiarski, Ustawy: o opłacie skarbowej, o podatku od czynności cywilnoprawnych. Komentarz, Warszawa 2001, s. 196; M. Jasiakiewicz, Ustalenie podstawy obliczania opłaty skarbowej od notarialnych umów sprzedaży własnościowego prawa do lokalu w spółdzielniach mieszkaniowych w wypadku nie spłaconego kredytu, „Rejent” 1997, nr 12).

 

Inne elementy, które mają wpływ na ustalenie wartości rynkowej, to – z jednej strony – uwzględnienie stanu i stopnia zużycia rzeczy będących przedmiotem transakcji, z drugiej zaś – ustawowy nakaz wyeliminowania długów i ciężarów. W orzecznictwie wskazuje się, że „określenie wartości rynkowej nieruchomości wywołuje istotne skutki prawne, toteż winno być dokonane rzetelnie i z należytą starannością z uwzględnieniem wszystkich [określonych w ustawie o opłacie skarbowej] elementów składających się na wartość rynkową przedmiotu czynności prawnej. Obok cen stosowanych w danej miejscowości na wartość tę składa się jej «stan» – zarówno «stan prawny», jak i «stan faktyczny»” (wyrok NSA z 27 maja 1998 r., sygn. akt I SA/Lu 527/97, LexPolonica).

 

Problematyka ustalania podstawy opodatkowania w postaci wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej była nader często przedmiotem orzekania przez sądownictwo administracyjne. Wskazuje się w nim na aspekt formalny nakazujący postępowanie według zasad przewidzianych w art. 6 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a w poprzednim stanie prawnym w art. 10 ustawy z 1989 r. o opłacie skarbowej; przy czym orzeczenia odnoszące się do minionego stanu prawnego zachowały swą aktualność.

 

„Ustalone przepisami prawa materialnego reguły dochodzenia do ustalenia specyficznej podstawy opodatkowania w postaci wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej ma na celu podwyższenie stopnia obiektywizmu tego rodzaju wielkości ekonomicznej wymagającej szczególnej znajomości rynku danego rodzaju rzeczy lub praw majątkowych na danym terenie. Niezrozumiały jest opór organów podatkowych przed dochowaniem reguł postępowania przy ustalaniu wartości rynkowej, szczególnie jeżeli zważy się, iż dopuszczenie dowodu z opinii biegłego odbywa się na finansowe ryzyko podatnika” (wyrok NSA z 25 kwietnia 2001 r., sygn. akt III SA 37/2000, LexPolonica).

 

W innym wyroku NSA stwierdził: „ściśle określony w art. 10 ust. 2 ustawy o opłacie skarbowej mechanizm określenia wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży dla celów związanych z obliczaniem opłaty skarbowej oznacza, że musi on być stosowany przy wymiarze opłaty, choćby cena transakcyjna (której nie kwestionuje się) była niższa (lub wyższa) na skutek działania praw popytu i podaży bądź innych czynników, z którymi ustawa nie wiąże żadnych skutków w zakresie dotyczącym określenia podstawy wymiaru opłaty skarbowej” (wyrok NSA z 24 listopada 2001 r., sygn. akt SA/Sz 1835/99, Lex nr 49800).

 

Nie może być wzięta pod uwagę również wartość kosztorysowa (cena kosztorysowa), która była podstawą wyceny biegłego, zamiast wartości rynkowej (wyrok NSA z 15 marca 1996 r., sygn. akt III SA 280/95, cyt. za: K. Chustecka, Podatek od czynności cywilnoprawnych w 2005 roku. Komentarz, Warszawa 2005, s. 86). Niedopuszczalna jest także wycena dokonana metodą odtworzeniową (J. Zdanowicz, Podatek od czynności cywilnoprawnych. Opłata skarbowa, Warszawa 2004, s. 73).

 

Istotnym elementem postępowania związanego z ustaleniem podstawy opodatkowania jest wezwanie stron do określenia wartości przedmiotu czynności. „Uchybieniem organów podatkowych było niewezwanie strony do podania wartości całej nieruchomości (wraz z budynkami), jednak uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy. W tej sytuacji brak wezwania strony do podania wartości sprzedaży skutkować będzie tylko nieobciążeniem strony kosztami opinii biegłego” (wyrok NSA z 14 października 1999 r., sygn. akt III SA 75/98, LexPolonica, ). Odnośnie do kosztów opinii biegłego podobny pogląd został zawarty w wyroku NSA z 25 sierpnia 1999 r. (sygn. akt I SA/Gd 1846/97, ONSA 2000, nr 3, poz. 116): „Koszty opinii biegłego dotkniętej wadami nie mogą obciążać strony postępowania, jeśli wady te były istotne i nie nadawały się do usunięcia”.

 

Określenie wartości rynkowej przez biegłego powinno być dokonywane zgodnie z przesłankami zawartymi w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a więc na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku (w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju), z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, z dnia dokonania czynności bez odliczenia długów i ciężarów. NSA w cytowanym już wyroku z 27 maja 1998 r. (sygn. akt I SA/Lu 527/97) wymagania te przedstawił następująco: „określenie wartości rynkowej (…) winno być dokonane rzetelnie i z należytą starannością, w sposób wskazujący na uwzględnienie wszystkich (…) elementów składających się na wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Obok cen stosowanych w danej miejscowości na wartość tę składa się jej «stan» – zarówno «stan prawny», jak i «stan faktyczny»”.

 

Z kolei w przypadku rozbieżności w opiniach biegłych organ podatkowy powinien dążyć do ustalenia przyczyn tych różnic oraz ich eliminacji przez dokładne sprawdzenie zarówno ostatecznego wyniku wyceny zawartego w poszczególnych opiniach biegłych, jak też wszystkich założeń przyjętych przez biegłych (tamże). Odnośnie do samodzielności i niezależności biegłego wypowiedział się NSA w wyroku z 17 lutego 1995 r. (sygn. akt SA/Bk 307/94, cyt. za: K. Chustecka, Podatek od czynności cywilnoprawnych w 2005 roku. Komentarz, Warszawa 2005, s. 85): „«Cenniki» sporządzone przez organy podatkowe, dotyczące wartości rynkowej nieruchomości i lokali są materiałem pomocniczym, jedną z «przesłanek» do wyceny wartości nieruchomości i nie mogą być one środkiem nacisku, czy też ograniczać wprost swobodę biegłych przy wycenie wartości nieruchomości”.

 

Jedną z przesłanek ustalenia wartości jest data przyjęcia przeciętnej ceny dla potrzeb tego ustalenia, jest to „dzień dokonania czynności”. W wyroku NSA z 21 marca 2001 r. (sygn. akt SA/Sz 2328/99, Lex nr 49223) został wyrażony następujący pogląd:

 

„Jeżeli ustawodawca nakazuje ustalić wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej na podstawie cen z dnia dokonania tej czynności, to, aczkolwiek rozumiejąc specyfikę i częstotliwość sprzedaży nieruchomości, sięganie do cen transakcji tak oddalonych w czasie, jak uczynili to biegli w sprawie, w sytuacji gdy dysponowali materiałem porównawczym spełniającym kryteria ustawowe, stanowi naruszenie tych zasad mające wpływ na rozstrzygnięcie w sprawie.

 

Takie postępowanie biegłych wskazuje na dowolność w doborze materiału porównawczego, bez stosowania kryteriów wynikających z przepisu art. 10 ust. 2 ustawy o opłacie skarbowej, a przecież określenie «z dnia dokonania tej czynności» oznacza, że biegły czy organ, ustalając wartość rynkową rzeczy, za materiał porównawczy winien brać ceny transakcji, które w czasie były najbardziej zbliżone do dnia czynności, której wartość przedmiotu jest ustalana”.

 

Należy mieć na względzie, że opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i może być kwestionowana przez strony. Organ podatkowy nie jest więc związany i ma obowiązek jej oceny w kontekście całego materiału dowodowego, ocena ta zaś dotyczy wiarygodności i przydatności opinii dla rozstrzygnięcia sprawy. Całkowite związanie opinią i jej bezkrytyczne przyjęcie mogłoby w istocie przenieść ciężar rozstrzygania z organu podatkowego na biegłego (S. Babiarz, B. Dauter, B. Gruszczyński, R. Hauser, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek, Ordynacja podatkowa. Komentarz, Warszawa 2005, s. 538; A. Mariański, D. Strzelec, Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych. Ustawa o opłacie skarbowej. Komentarz, Gdańsk 2005, s. 193-194).

 

Sam fakt nieopisania nieruchomości nie jest podstawą do wszczęcie postępowania, ale różnica pomiędzy podobnymi nieruchomościami na rynku lokalnym a kwotą wpisaną w umowie – owszem.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery plus zero =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl