Mamy 11 826 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nieważność umowy z powodu rozbieżności i niejasności

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 07.02.2012

Spółka będąca właścicielem hali targowej nie wyraziła zgody na rozwiązanie ze mną umowy za porozumieniem stron. Jednocześnie poinformowano mnie, że moja prośba została potraktowana jako wypowiedzenie z dnia 20.11.2011 r. W chwili znalezienia nowego najemcy na moje miejsce umowa zostanie rozwiązana za porozumieniem stron. Wszystkie sprawy załatwiałam przez pośrednika, umowę podpisałam z inną datą, tj. 01.12.2011 r. Miały też odbyć się oględziny lokalu, do których nie doszło. Wpłaciłam też kaucję w wysokości 900 zł. Czy umowę można uznać za nieważną? Co z § 15 umowy, zgodnie z którym wszystkich zmian należy dokonywać na piśmie? Ponadto umowa ma inne miejsce zawarcia, niż było ustalane. Czy mogę powołać się na błąd oświadczenia woli lub winę nierzetelnego pośrednika?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest osobą prawną, spółką kapitałową. Zgodnie z treścią przepisu art. 38 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i opartym na niej statucie”.

 

Spółka wynajmująca halę targową jest wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego – rejestru przedsiębiorców; każdy z członków jej zarządu uprawniony jest do jednoosobowej reprezentacji, zgodnie z treścią przepisu art. 205 § 1 Kodeksu spółek handlowych. Aktualnie spółka ma trzyosobowy zarząd.

 

Podstawowe pytanie brzmi, czy posiada Pani umowę najmu podpisaną przez osobę uprawnioną do reprezentacji wynajmującego. Zgodnie z treścią przesłanej elektronicznej wersji umowy powinna być ona podpisana przez członka zarządu spółki, uprawnionego do samodzielnej reprezentacji, zgodnie z treścią wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym, ewentualnie przez innego z dwóch pozostałych członków zarządu.

 

Jak Pani sama twierdzi, umowa była podpisana przez wynajmującego z datą 20 listopada 2011 r. Na czynność prawną, jaką jest umowa, składają się dwa zgodne oświadczenia woli, wyrażone przez strony tej umowy – w przypadku umowy najmu będzie to wynajmujący i najemca.

 

Zgodnie z treścią przepisu art. 60 K.c. „z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia tę wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)”.

 

Zgodnie z art. 61 § 1 K.c. „oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią”.

 

Nieważna jest w świetle prawa polskiego czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy (art. 58 § 1 K.c.), o ile żaden przepis nie przewiduje wówczas innego skutku, kiedy na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Nieważna jest także czynność sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 K.c.).

 

„Jeśli nieważnością dotknięta jest tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana” (art. 58 § 3 K.c.).

 

Pani złożyła swoje oświadczenie woli w dniu 1 grudnia 2011 r. i ten dzień należy uznać za dzień zawarcia umowy najmu, a nie dzień 20 listopada 2011 r., o ile wcześniej ustnie, przykładowo w rozmowie telefonicznej, nie potwierdziła Pani woli zawarcia umowy o danej treści. Ma to jednak znaczenie tylko dla ustalenia dnia zawarcia umowy i nie może być podstawą kwestionowania ważności jej treści.

 

Ponadto, umowy pomiędzy przedsiębiorcami mogą być zawierane także ustnie. Wymiana korespondencji przez Państwa również świadczy o tym, że zarząd spółki złożył oświadczenie woli o zawarciu umowy najmu lokalu. W mojej ocenie nie ma podstaw, aby kwestionować fakt zawarcia umowy. Nie może być mowy także o nieważności czynności prawnej.

 

Dysponuje Pani podpisaną przez wynajmującego umową najmu z datą 20 listopada 2011 r., a sama podpisała Pani umowę o identycznej treści, tyle że w dacie 1 grudnia 2011 r. Na treść oświadczeń woli składać się może nie tylko jeden dokument. Umowa została zawarta i nie ma co do tego, w mojej ocenie, żadnych wątpliwości. W świetle obowiązujących przepisów nie zawiera postanowień, które mogłyby być dotknięte sankcją nieważności.

 

Według art. 673 § 1 K.c. „jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”. W Pani przypadku określony został dwumiesięczny termin umowny wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca.

 

Zgodnie z treścią § 6 ust. 1 zawartej umowy najmu,, stronom przysługuje wypowiedzenie umowy w terminie dwumiesięcznym, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

 

W związku z treścią złożonego przez Panią pisma z dnia 20 grudnia 2011 r. umowa najmu została wypowiedziana i aktualnie biegnie okres wypowiedzenia, który zakończy się z końcem drugiego miesiąca, tj. z dniem 29 lutego 2012 r. Od dnia 1 marca 2012 r. żadna umowa nie będzie już Pani wiązać ze spółką.

 

Niezależnie od trwającego okresu wypowiedzenia umowy strony mogą zawsze przyspieszyć jej rozwiązanie i zawrzeć porozumienie o wcześniejszym rozwiązaniu umowy. W tym zakresie stanowisko zarządu spółki jest zasadne i należy je zaaprobować.

 

Kaucja za lokal w kwocie 900 zł powinna być Pani zwrócona przez wynajmującego, zarówno przy rozwiązaniu umowy wskutek złożonego wypowiedzenia, jak i przy rozwiązaniu za porozumieniem stron.

 

W związku z tym, że doszło do zawarcia umowy najmu, wynagrodzenie pośrednika nie będzie żądane przez niego bezpodstawnie, gdyż doprowadził on do zawarcia umowy pomiędzy Panią a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością.

 

Okoliczności, które Pani podaje, nie mają niestety istotnego znaczenia – stwierdzona nierzetelność pośrednika w Pani przypadku nie przekłada się na nieważność umowy najmu.

Do zawarcia umowy niewątpliwie doszło. W mojej ocenie wad oświadczenia woli po Pani stronie, w chwili zawierania umowy, nie było.

Proszę zauważyć, że treść umowy nie była zmieniana, stąd sięganie do § 15 umowy jest zbędne.

Umowa najmu nie była warunkowa. Jej obowiązywanie nie zostało uzależnione od wypowiedzenia umowy poprzedniemu najemcy przez spółkę.

Miejscem zawarcia umowy, zgodnie z treścią przepisu art. 70 § 1 K.c., będzie miejsce, gdzie wynajmujący otrzymał informację o Pani oświadczeniu woli; nie decyduje to jednak o ważności umowy.

 

W mojej ocenie data umowy nie jest jej treścią, która wymagałaby aneksu.

Za treść umowy uznaje się uprawnienia i obowiązki stron, określone w umowie.

Jeśli umowa została zawarta, to dzień jej zawarcia, w razie wątpliwości, ustala się zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Z pewnością nie dotyczy Pani sytuacji brak świadomości lub swobody, błąd, podstęp ani zniekształcenie oświadczenia przez posłańca. Wiedziała Pani, jaką zawiera umowę, że ją Pani zawiera w ogóle, jaka jest jej treść, a treść została Pani dostarczona na piśmie, a nie np. ustnie przez pośrednika. Wyklucza to brak świadomości lub swobody.

Błąd musi być istotny i musi bezwzględnie dotyczyć treści czynności prawnej. Błąd istotny definiuje art. 84 § 2 K.c.

Brak możliwości oględzin lokalu w terminie stanowi natomiast niewykonanie umowy po stronie wynajmującego, a jeśli takie niewywiązanie się z umowy spowodowało u Pani szkodę, można próbować dochodzić odszkodowania z art. 471 i następnych K.c.

 

Jeśli inaczej ocenia Pani swoją sytuację, niż przedstawiłam to w udzielonej odpowiedzi, proszę podejmować kroki wedle własnej oceny, moja odpowiedźi nie jest dla Pani wiążąca. 

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V + VI =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

Poduszki