Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nieważność czynności prawnej

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 26.11.2013

Aby wykluczyć moje prawo do części spadku oraz zachowku, w 2006 r. mój brat przeprowadził u notariusza transakcję kupna mieszkania od naszej matki. Transakcja była fikcyjna – mama nigdy nie otrzymała żadnych pieniędzy (co, jak sądzę, będzie trudno udowodnić). Wiem jednak, że brat i jego żona przedtem uzyskali obywatelstwo austriackie (mieszkają na stałe w Austrii do tej pory), co wiązało się ze zrzeczeniem obywatelstwa polskiego – a przed notariuszem podali się za Polaków i legitymowali się dotychczasowymi polskimi dowodami. Czy w takim razie można uznać nieważność tej transakcji? Dodam, że mama zmarła dwa lata temu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Słusznie Pani zaakcentowała problemy dowodowe, zwłaszcza przez wzgląd na prawny obowiązek udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne – uregulowany zwłaszcza w art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.) oraz w art. 6 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Ma Pani jeszcze trochę czasu na podjęcie decyzji w sprawie wystąpienia na drogę sądową z roszczeniem o zachowek (czyli z wytoczeniem powództwa). Roszczenia z tytułu zachowku (art. 991 i następne K.c.) przedawniają się po upływie lat 5 (art. 1007 K.c.) – jeśli Pani mama zmarła przed dniem 23 października 2011 r., wydłużenie (do aktualnych 5 lat, z poprzednich 3 lat) okresu przedawnienia takich roszczeń może nastąpić na podstawie przepisu przejściowego (art. 8) ustawy nowelizującej K.c. (w tym zakresie). Skuteczne zgłoszenie zarzutu przedawnienia roszczenia (art. 117 K.c.) praktycznie uniemożliwia legalne dochodzenie danego roszczenia.

 

Z przegraniem sprawy cywilnej – prowadzonej według K.p.c. (czyli procedury cywilnej) – często wiąże się obowiązek pokrycia kosztów sądowych (art. 98 i następne K.p.c.), niekiedy wraz z kosztami zastępstwa przeciwnika procesowego.

 

Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców ma spore znaczenie, choć problemem w tym przypadku jest to, że owo mieszkanie jest nieruchomością lokalową. Ustęp 1 art. 8 zaczyna się następująco:

 

„Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3:

1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

 

Sprawdźmy, kiedy wprowadzono to brzmienie przepisu.

 

Wyżej wskazane brzmienie art. 8 ust. 1 pkt 1 wprowadzono ustawą z dnia 15 marca 1996 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, która (na mocy swego artykułu 4) weszła w życie 14 dni po jej ogłoszeniu. We wskazanym przez Panią roku zawarcia transakcji (czyli w 2006 r.) takie brzmienie odnośnego przepisu obowiązywało. W dodatku – w odniesieniu do Pani brata jako potencjalnego spadkobiercy ustawowego (art. 931 K.c.) – trzeba wziąć pod uwagę (wprowadzoną w tym samym czasie) treść art. 8 ust. 1 pkt 4 tejże ustawy („nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat”).

 

Jeżeli dobrze zrozumiałem Pani słowa, to doszło do zawarcia umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.) pod pozorem umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.). Może się z tym wiązać nieważność czynności prawnej, z uwagi na jej pozorność – art. 83 K.c. stanowi:

 

„§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze”.

 

Pani – jako osoba potencjalnie uprawniona z tytułu zachowku (art. 991 K.c.) – ma interes prawny w ustaleniu, że umowy nie zawarto albo zawarto umowę darowizny. Realistycznie rzecz biorąc, zapewne – gdyby udało się udowodnić rzeczywisty stan rzeczy – mogłoby dojść do ustalenia przez sąd, że zawarto umowę darowizny. Powództwo o ustalenie przewidziano w artykule 189 K.p.c., brzmiącym: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”. Dalej pozostają problemy dowodowe.

 

Niestety (w tym przypadku z Pani perspektywy) upływ czasu ma negatywny wpływ na dokonanie ustaleń. Zazwyczaj zobowiązania podatkowe przedawniają się po pięciu latach (często od upływu roku podatkowego), więc w tym przypadku zapewne są małe szanse zarówno na orzeczenie określonych sankcji, jak i na przeprowadzenie kontroli; być może nieco większe szanse byłyby na przejrzenie dokumentów podatkowych (np. deklaracji).

 

Można by spróbować sprawdzić w organach austriackich lub poprzez takie organy, jak się sprawy miały. Ewentualne znalezienie tam śladu po otrzymanej darowiźnie (według aktu notarialnego w Polsce, oficjalnie umowie sprzedaży) mogłoby ułatwić (być może nawet umożliwić) udowodnienie zawarcia darowizny pod pozorem umowy sprzedaży. Być może w austriackiej placówce konsularnej (lub dyplomatycznej) w Polsce udałoby się uzyskać informacje wstępne (np. o terminie przedawnienia zobowiązań podatkowych lub przestępstw według prawa austriackiego). Z tym mogłyby się wiązać inne kroki.

 

Przepisy o nieważności czynności prawnej (np. art. 58 K.c., art. 82 i następne K.c.) wprost nie uznają używania nieważnych dokumentów za przesłankę (podstawę) nieważności czynności prawnej. Faktycznie – np. w ramach procedury zabezpieczenia dowodów (art. 310 i następne K.p.c.) – mogłoby okazać się potrzebne (a nawet bardzo wskazane) przesłuchanie żyjących nadal stron tamtej czynności notarialnej oraz odnośnego notariusza, w celu ustalenia, kto rzeczywiście stanął do tamtego aktu notarialnego. Gdyby okazało się wątpliwe, że kupujący stawili się osobiście, to umowa mogłaby kazać się nawet nieważna – bez udzielonego przez nich pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (art. 99 K.c.); w takim stanie rzeczy (zależnie od treści ewentualnego testamentu) rzeczone mieszkanie mogłoby wchodzić w skład spadku po Pani mamie.

 

Ewentualne uznanie, że przy sporządzaniu tamtego aktu notarialnego doszło do wprowadzenia w błąd (art. 272 Kodeksu karnego, w skrócie: K.k.) notariusza – mającego status funkcjonariusza publicznego – może mieć teraz niewielkie znaczenie, ponieważ takie działanie jest zagrożone karą do 3 lat pozbawienia wolności, co wiąże się z przedawnieniem karalności po 5 latach (art. 101 K.k.). Jeżeli Pani mama celowo uczestniczyła w dokonaniu pozornej czynności prawnej, to taki stan rzeczy może mieć wpływ na ocenę karnistyczną zachowania kupujących. Jeśli zaś doszło do wykorzystania niewiedzy Pani mamy lub w inny sposób doprowadzono ją do niekorzystnego dla niej rozporządzenia mieniem (art. 286 K.k.), to może jeszcze być szansa na doprowadzenie do odpowiedzialności karnej – wyższe zagrożenie karne przekłada się na dłuższy okres przedawnienia przestępstwa (art. 101 K.k.). Proszę zapoznać się z fragmentami Kodeksu karnego, które przesyłam w załączniku. Być może Pani znajomość sytuacji przyczyni się do zwrócenia uwagi na aspekty ważne również z perspektywy innych typów przestępstw, niż wcześniej zaakcentowane.

 

Wracam do zagadnienia przedawnienia przestępstw oraz przedawnienia związanej z podatkami odpowiedzialności prawnej w Austrii. Proszę również zwrócić uwagę na konstrukcję umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.). Umowa sprzedaży jest „sztandarowym” przykładem umów wzajemnych – każda ze stron jest zobowiązana do świadczenia na rzecz drugiej strony (czyli do świadczenia w zamian za świadczenie, do którego sama ma prawo). Sprzedający powinien przenieść własność danej rzeczy – np. nieruchomości (art. 46 K.c.) – na kupującego, a podstawowym obowiązkiem kupującego jest zapłata ceny. Ludzie miewają oszczędności „w skarpecie”, ale przegląd stanu rachunków bankowych kupujących (przed tą transakcją i po niej) oraz ich dokumentów podatkowych mógłby ułatwić (a być może w ogóle umożliwić) udowodnienie, że dokonano pozornej czynności prawnej.

 

Jestem przekonany, że dostrzega Pani potrzebę sprawdzenia wielu okoliczności. Być może trzeba byłoby udać się do Austrii (zapewne po wcześniejszym kontakcie z austriacką placówką w Polsce), by tam przedstawić sprawę organom austriackim. Teraz można stawiać określone hipotezy, ale same hipotezy to stanowczo za mało do wygrania sprawy – np. z powództwa o wyrównanie zachowku (art. 1000 K.c. w związku z art. 991 K.c.).

 

Sporo ustaleń może Panią czekać w Polsce – zwłaszcza ustalenie, czy rzeczywiście doszło do zwolnienia Pani brata i jego żony z polskiego obywatelstwa przed sporządzeniem odnośnego aktu notarialnego; samo zrzeczenie się obywatelstwa to punkt wyjścia do dalszego procedowania i zwolnienia z polskiego obywatelstwa. Gdyby się okazało, że brat i jego żona nadal są polskimi obywatelami, to taki stan rzeczy mógłby wywoływać ewentualne skutki na podstawie prawa austriackiego.

 

Jeżeli zdecyduje się Pani wystąpić na drogę prawną, to proponuję zachować spokój i prezentować wypowiedzi wyważone. „Powiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa” to lepsze sformułowanie od „powiadomienia o popełnieniu przestępstwa”. Wyżej zasygnalizowałem zagadnienie przedawnienia przestępstw. Pięcioletni okres przedawnienia przestępstwa już minął. Do upływu dziesięcioletniego okresu przedawnienia przestępstw zostało jeszcze trochę czasu. Dlatego proszę zastanowić się, czy rozsądne byłoby występowanie od razu z powiadomieniem o podejrzeniu popełnienia przestępstwa. Mam na uwadze, w szczególności, potrzebę unikania zachowań, które mogłyby wystraszyć kupujących lub zachęcić ich do daleko idącej dyskrecji.

 

Wśród przepisów, które podaję w załączniku, są przepisy procedury cywilnej o zabezpieczeniu roszczeń oraz przepisy o pomocy prawnej w sprawach cywilnych. Wytoczenie powództwa (np. dotyczącego roszczenia z tytułu zachowku) wiąże się z ponoszeniem opłat sądowych (niekiedy można wnioskować o zwolnienie z takich opłat), a samo przegranie sprawy sądowej oznacza powagę rzeczy osądzonej (czyli niemożność ponownego „sądzenia się” o to samo) oraz często wiąże się z konsekwencjami finansowymi. Zabezpieczenie dowodów zazwyczaj (poza sytuacją wysokich wydatków na ten cel) jest związane z mniejszym ryzykiem.

 

Być może zdecyduje się Pani zawnioskować (przed wytoczeniem powództwa) o zabezpieczenie dowodów – w tym o wezwanie (również w trybie pomocy prawnej) kupujących do złożenia zeznań co do okoliczności, związanych ze sporządzeniem przedmiotowego aktu notarialnego (np.: cena, wpłacenie pieniędzy, los pieniędzy za mieszkanie, pochodzenie pieniędzy, dopełnienie formalności według prawa polskiego i austriackiego). Niekiedy możliwe jest przesłuchanie przy pomocy polskiej placówki za granicą. Być może podczas takiego przesłuchania wyszłyby na jaw istotne okoliczności. Gdyby się później okazało się, że kupujący złożyli fałszywe zeznania, to mogłaby wchodzić w grę ich odpowiedzialność karna (art. 233 K.k.). Złożenie fałszywych zeznań przed organem austriackim zapewne wiązałoby się z analogiczną odpowiedzialnością na podstawie prawa austriackiego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy - II =

»Podobne materiały

Czynność prawna – czy można ją uznać za nieważną?

Podpisałem akt notarialny dotyczący podziału majątku. Czy ta czynność prawna może być anulowana lub unieważniona?

 

Oświadczenie pozorne a prawo do działki

Kilkanaście lat temu zakupiłem część działki, która miała należeć (w czterech równych częściach) do czterech osób. Podczas podpisywania aktu notarialnego nie posiadałem ważnego dowodu tożsamości, dlatego wraz z kolegą ustaliłem, że to on kupi moją część ziemi. Formalnie więc jedynym jej właścic

 

Odmowa przyjęcia reklamacji przez dewelopera po upływie 3 lat

W 2013 r. zakupiłem mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera. Kilkukrotnie zgłaszałem mu usterkę polegającą na uszkodzeniu tynków w jednym z pokoi (nad którym znajduje się taras sąsiada). Deweloper reklamacje przyjmował i wykonywał prace konserwacyjne (sprawdzenie zewnętrznej elewacji, uszczelni

 

Fikcyjna umowa pożyczki - jak to udowodnić?

Spisałem z żoną fikcyjną umowę pożyczki pieniędzy – nigdy bowiem nie otrzymałem zadeklarowanej kwoty (40 tys. zł). Teraz się rozwodzimy i wiem, że żona będzie chciała dochodzić zwrotu pożyczonych mi niby pieniędzy. Jak udowodnić fikcyjność tamtej umowy?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »