Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nieuczciwe pośrednictwo w obrocie nieruchomościami – jak ukarać agenta?

Autor: Tomasz Ciasnocha • Opublikowane: 02.02.2012

Prowadzę agencję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zatrudniłam agenta na umowę o dzieło, niestety realizował on bezprawnie transakcje poza biurem, inkasując wynagrodzenie dla siebie. Mam na to dowody i świadków. Jak mogę dochodzić zwrotu kosztów od tego agenta? Czy mogłabym też założyć sprawę karną? Dodam też, że agent podpisywał oświadczenie, zgodnie z którym nie wolno mu było podpisywać umów bez mojej wiedzy. Jak powinnam się teraz zachować? Proszę o konkretne rady.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na Pani pytanie bez zapoznania się treścią umowy, jaka łączyła Panią i Pani „agenta”.

 

W informacji podaje Pani, że zawarto umowę o dzieło, choć charakter wykonywanych zadań przez Pani kontrahenta (czyli zawieranie umów w Pani imieniu) sugerowałby bardziej umowę-zlecenie.

 

Umowa o dzieło czy umowa-zlecenie nie wskazują w swoich przepisach w sposób jednoznaczny źródła obowiązku lojalności kontrahenta. Taki obowiązek można by jednak wywieść z przepisów ogólnych regulujących stosunki stron umowy, np. art. 354 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), zgodnie z którym „dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom”.

 

Należy przyjąć, mając na uwadze charakter prowadzonej przez Panią działalności oraz zadań Pani kontrahenta, że cel Państwa umowy oraz zasady współżycia społecznego nakazywały Pani agentowi działać jedynie w ramach Pani agencji pośrednictwa nieruchomościami, na jej rzecz oraz dbać o jej interesy. Dbałość o interesy oznacza konieczność powstrzymania się od zawierania transakcji poza agencja.

 

W piśmiennictwie podkreśla się, iż prawidłowe zachowanie się dłużnika w wykonaniu zobowiązania polega na zadośćuczynieniu oczekiwaniom wierzyciela, którego uzasadnieniem jest istniejące między stronami zobowiązanie.

 

Ponieważ działalność agenta spowodowała dla Pani szkodę, może Pani dochodzić odszkodowania.

 

W przypadku braku zapisów szczególnych (w umowie), które regulowałyby odpowiedzialność nielojalnego kontrahenta, można dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych uregulowanych w art. 471 K.c.

 

Odszkodowanie za niewykonanie umowy dochodzone na podstawie art. 471 K.c. jest świadczeniem mającym powetować szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem lub zaniechaniem dłużnika. Jest to roszczenie o innym charakterze niż roszczenie o wykonanie umowy. Ma ono na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta, a nie wymuszanie na nim zobowiązania zgodnie z treścią umowy.

 

Art. 471 K.c. wskazuje, że „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

 

Przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej są następujące:

 

  1. istnienie ważnego zobowiązania czyli obowiązków wynikających z umowy łączącej Panią z agentem,
  2. fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania,
  3. fakt poniesienia szkody i także w postaci utraconych korzyści, jej wysokość,
  4. związek przyczynowy pomiędzy szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania.

 

Przesłanki te muszą wystąpić kumulatywnie.

 

Brak jest wyraźnego wskazania przesłanki winy, jednakże z art. 471 K.c. wynika domniemanie winy dłużnika, wierzyciel nie musi udowadniać jego winy.

 

Ciężar dowodu powstania szkody, jej wysokości, związku przyczynowego pomiędzy niezgodnym z umową działaniem agenta a powstaniem szkody, w świetle art. 6 K.c. spoczywa na wierzycielu jako osobie, która z tychże faktów wywodzi skutki prawne – czyli na Pani.

 

W zakresie, w jakim może udowodnić Pani powstałą szkodę w postaci utraconych korzyści (szkoda ta będzie odpowiadać wysokości prowizji które agent pobrał za przeprowadzone transakcje), może żądać Pani od niego odszkodowania.

 

Trudno byłoby wykazać, że działania agenta wypełniły znamiona któregoś z przestępstw przeciw mieniu, w tym przestępstwa kradzieży czy oszustwa.

 

Do znamion przestępstwa oszustwa określonych w art. 286 K.c. należy zachowanie polegające na doprowadzeniu innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem wprowadzające ją w błąd.

 

Nawet jeśli można by uznać, iż działanie agenta spowodowało u Pani niekorzystne zmiany w mieniu (w znaczeniu, że spowodowało umniejszenie przyszłych zysków, gdyż nie da się wykazać, że przez nie doszło do uszczerbku w istniejącym majątku pokrzywdzonego), trudno jednak byłoby udowodnić, iż agent sprowokował rozporządzenie mieniem w rozumieniu przepisu art. 286 Kodeksu karnego.

 

Rozporządzenie prawem majątkowym jest rozumiane w kategorii prawa cywilnego, polega na przeniesieniu, ograniczeniu lub zniesieniu prawa o charakterze majątkowym. Obok dokonania czynności rozporządzającej rozporządzenie mieniem w rozumieniu komentowanego przepisu polega także na zaciągnięciu zobowiązania i na wydaniu rzeczy.

 

Jeśli chodzi o przestępstwo kradzieży z art. 278 Kodeksu karnego, to ustawa wymaga, by zachowanie sprawcze polegało na przywłaszczeniu rzeczy ruchomej. Prowadzenie działalności poza firmą nie spełnia tych wymagań.

 

Nie można tu również mówić o przywłaszczeniu prawa majątkowego, o którym wspomina się w art. 284 Kodeksu karnego.

 

Jeżeli chce Pani dochodzić odszkodowania od agenta na drodze cywilnej, musi Pani złożyć pozew o zapłatę.

Zgodnie z art. 27 Kodeksu postępowania cywilnego pozew należy złożyć do sądu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania agenta (jest to tzw. właściwość miejscowa).

 

Należy poza tym mieć również na uwadze właściwość rzeczową, która jest determinowana wartością przedmiotu sporu. W Pani przypadku wartość przedmiotu sporu będzie równa wysokości kwoty odszkodowania.

 

Zgodnie z art. 16 Kodeksu postępowania cywilnego generalnie w sprawach majątkowych (a do takich należy żądanie odszkodowania za szkodę powstałą z związku z niewykonaniem umowy) właściwe są sady rejonowe, z wyjątkiem spraw, w których wartość przedmiotu sporu przekracza 75 000 zł – wtedy właściwy byłby sąd okręgowy.

 

Określając wysokość żądanego odszkodowania, należy dobrze przeanalizować dowody, które pozwolą Pani wykazać, na jaka kwotę agent zawarł transakcje poza Pani agencją, a przez to jakiej wysokości korzyści agencja nie osiągnęła. Wysokość odszkodowania stanowi wartość przedmiotu sporu, a od tej wartości będzie Pani musiała wnieść opłatę.

 

Zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w sprawach o prawa majątkowe pobiera się opłatę stosunkowa, która wynosi 5% wartości przedmiotu sporu.

 

Podstawę Pani roszczenia stanowi art. 471 K.c. w związku art. 361 § 2 K.c.:

 

„Art. 471. Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

 

Art. 361. § 1. Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

 

§ 2. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono”.

 

Tak jak już wskazałem wcześniej, to do Pani będzie należało udowodnić wysokość szkody i fakt, iż wynikła ona z niezrealizowania umowy przez agenta.

 

Podkreślił to Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 08.03.2007 r., sygn. akt I ACa 29/07, wskazując, że „ciężar udowodnienia faktu aktualizującego odpowiedzialność z art. 471 k.c. istnienia związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania przez pozwanego a powstałą szkodą oraz powstania tejże szkody w postaci utraconych korzyści w świetle art. 6 k.c. spoczywa na wierzycielu, jako na osobie, która z tychże faktów wywodzi skutki prawne”. Ustalenie szkody pod postacią utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, polega bowiem na przyjęciu – na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanego zysku – że zysk w okresie poprzednim zostałby osiągnięty. Utrata zysku musi być jednakże przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 K.c.). Wprawdzie nie w sensie wykazania co do tego pewności, ale z takim dużym prawdopodobieństwem, że praktycznie można w świetle doświadczenia życiowego przyjąć, że utrata zysku rzeczywiście miała miejsce.

 

Wykazanie niewywiązania się z umowy nie powinno sprawić problemu, mając na uwadze fakt, że posiada Pani dowody zawierania transakcji przez agenta poza agencją, przy wcześniejszym zobowiązaniu się do nierobienia tego.

 

Treść pozwu może z grubsza wyglądać następująco:


Sąd Rejonowy w…
Wydział … cywilny

powód: Pani imię i nazwisko
pozwany: imię i nazwisko agenta

Wnoszę o:

 

zasądzenie od pozwanego (imię nazwisko agenta) na rzecz powódki (Pani imię nazwisko – prowadzącej agencję pośrednictwa nieruchomości …) kwotę … zł,

zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania.

 

Ponadto wnoszę o dopuszczenie dowodu z:

umowy …, oświadczenia agenta w obrocie nieruchomościami, zeznania świadków oraz innych dowodów które wykażą niewywiązanie się agenta z umowy i wysokości szkody, jaką agencja poniosła.

 

Uzasadnienie

 

[W uzasadnieniu Pani opisze sprawę, czyli wskaże, że zawarła Pani umowę z agentem, treścią umowy było … w ramach umowy agent zobowiązał się do niezawierania umów poza agencja. Agent zawarł umowy poza agencją, wskutek czego agencja nie osiągnęła zysków w kwocie … .]

 

 

 

Jeśli chodzi o złożenie doniesienia o popełnieniu przestępstwa przez agenta, to może Pani spróbować, najwyżej policja odmówi wszczęcia dochodzenia. Doniesienie o popełnieniu przestępstwa nie przewiduje jakiejś specjalnej formy, może być ustne.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II - 0 =

»Podobne materiały

Umowa pośrednictwa

W styczniu 2011 roku zawarliśmy z agencją nieruchomości umowę pośrednictwa sprzedaży mieszkania – na wyłączność. Po prawie roku nic się nie działo – zero kontaktu z agencją, żadnych potencjalnych klientów. Zgłosiliśmy chęć rozwiązania umowy, odpowiedziano nam, że to nie jest możliwe. Ost

 

Umowa z pośrednikiem nieruchomości

Podpisałem umowę z pośrednikiem nieruchomości, który pokazał mi działkę. Później nasza współpraca przebiegała zbyt wolno, więc sam skontaktowałem się z właścicielem nieruchomości bez jego wiedzy (dodam, że od pośrednika dostałem kontakt do kobiety, a rzeczywistym właścicielem działki okazał się

 

Niewywiązanie się z umowy o dzieło

Mam problem z architektem, który do dnia dzisiejszego nie wywiązał się z umowy o dzieło i dostarczył mi projektu remontu i modernizacji domu, mimo że dawno już wziął za niego zapłatę. Umowę podpisaliśmy pod koniec 2011 r. Architekt najpierw przesuwał termin oddania projektu, a gdy go w końcu otrzyma

 

Pośrednictwo sprzedaży

Zamierzam sprzedać działkę. Zawieram „otwartą” umowę pośrednictwa sprzedaży, więc teoretycznie mogę działkę sprzedać np. sam lub przez innego pośrednika. Problem w tym, że zapisy tej umowy są moim zdaniem niejednoznaczne i nie określają w 100% kwestii prowizji, która nie będzie należeć s

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »