Niedotrzymanie warunków umowy o przeniesieniu udziałów w gospodarstwie rolnym

Porozumienie o przeniesieniu udziałów w spadku

Podstawa prawna: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.).

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z porozumieniem o przeniesieniu udziałów w spadku.

Jeżeli chodzi o rozporządzanie udziałami w spadku, a tym bardziej nieruchomością – dla ważności takiej czynności prawnej niezbędna jest forma aktu notarialnego. Zwykłe porozumienie cywilnoprawne w formie pisemnej nie ma tutaj mocy prawnej i w związku z tym brak jest instrumentu prawnego, który mógłby skutkować założeniami ustalonymi w pisemnej umowie. Nie wiem, jakie ewentualne koszty poniósł potencjalnie obdarowany, ale jeżeli były to np. nakłady na tę nieruchomość (gospodarstwo rolne), to można by żądać ich rozliczenia przez wszystkich spadkobierców – współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 159 K.c.: „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Prawidłowa forma przeniesienia własności udziałów w nieruchomości

Stosownie do art. 1051 K.c.: „Spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego”. Na gruncie art. 1052 K.c.:

„§ 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do zbycia spadku przenosi spadek na nabywcę, chyba że strony inaczej postanowiły.

§ 2. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej spadek następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do zbycia spadku, ważność umowy przenoszącej spadek zależy od istnienia tego zobowiązania.

§ 3. Umowa zobowiązująca do zbycia spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej spadek, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do zbycia spadku.”

Darowizna nieruchomości tylko w formie aktu notarialnego

Sama umowa darowizny ekspektatywy prawa własności nieruchomości nie przenosi na obdarowanego własności nieruchomości w sytuacji, gdy nie jest zawarta w formie aktu notarialnego (art. 890 § 2 K.c.). Przeniesienie własności nieruchomości w drodze darowizny wymaga umowy w formie notarialnej pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 K.c. w związku z art. 890 § 2 K.c. oraz art. 158 K.c.). Przepis art. 890 § 2 K.c. wyklucza zawarcie umowy darowizny przez oświadczenie samego tylko darczyńcy w formie aktu notarialnego, jak również darowiznę rękodajną w tych wszystkich wypadkach, gdy przepisy szczególne z uwagi na przedmiot darowizny wymagają złożenia oświadczenia w formie szczególnej przez obie strony (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V Wydział Cywilny z dnia 12 grudnia 2019 r. V ACa 834/17).

Jak wynika z treści art. 158 K.c. – umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. W powołanym przepisie nie została wskazana sankcja za niezachowanie formy aktu notarialnego. W świetle uregulowania zawartego w art. 73 § 2 zdanie pierwsze K.c. oznacza to, że forma aktu notarialnego została zastrzeżona pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). Jednocześnie brak jest podstaw normatywnych do konwalidacji umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i umowy przenoszącej własność nieruchomości nieważnej z uwagi na niezachowanie formy. Brak również podstaw do konwersji umowy przenoszącej własność nieruchomości nieważnej z uwagi na niezachowanie formy w inną czynność prawną (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi – I Wydział Cywilny z dnia 21 lutego 2018 r. I ACa 856/17).

Rozliczenie poniesionych nakładów na wspólną nieruchomość

Zbycie spadku, jak również udziału w spadku, bez zachowania formy notarialnej jest nieważne (art. 1052 § 3 K.c.). Natomiast oświadczenia spadkobiercy w postępowaniu działowym, że przekazuje swój udział w spadku innemu spadkobiercy, nie można uznać za zbycie spadku, lecz za wniosek uczestnika postępowania wyrażający jego wolę co do sposobu dokonania działu przez sąd (por. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 3 października 1980 r. III CRN 180/80).

Podsumowując, jedyną możliwością w tej sprawie jest rozliczenie poniesionych nakładów. Brak jest jednak prawa do „zmuszenia” innych spadkobierców do przekazania swoich udziałów. Zgodnie z art. 207 K.c.: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.