Niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przez sprzedawcę działki i żądanie zwrotu zaliczki

Niepodpisanie umowy sprzedaży

Przedmiotem umowy sprzedaży są działki X. Nie ma w umowie wspomnianej kwestii konieczności uzyskania „wydzielenia działki”. Fakt, iż urząd zwleka obecnie z jakimś wydzieleniem, nie zwalnia sprzedającego z obowiązku wywiązania się z umowy. Gdyby w umowie przedwstępnej wskazano, iż konieczne jest wcześniejsze uzyskanie decyzji o wydzieleniu drogi – wina nie byłaby po Państwa stronie, a kupujący nie miałby podstaw do żądania zwrotu podwójnego zadatku.

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Z mocy § 3 tegoż artykułu „w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

Kiedy można żądać zwrotu zadatku?

Przede wszystkim wskazać trzeba, że zatrzymać zadatek lub żądać sumy dwukrotnie większej można jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona. Wynika to z art. 394 § 3 K.c., zgodnie z którym: „Jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, to zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyżej odpada” (tak SN w orzeczeniach z 21.05.2005 r., sygn. akt VCK 577/04; z 23.02.2001 r., sygn. akt IICKN314/99; z 27.01.2000 r., sygn. akt IICKN 719/98).

Podkreślić też trzeba, że zarówno w art. 390 § 1 K.c., jak i w art. 394 § 1 K.c. chodzi o zawinione przez stronę niewykonanie umowy przyrzeczonej, a oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z zasadami art. 471 K.c. (zob. wyr. SN z 30.05.2006 r., sygn. akt IVCSK66/06).

Zgodnie z art. 65 § 2 K.c. „w celu ustalenia treści umowy należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”. Zatem w tym stanie rzeczy interpretacja spornych postanowień umowy nie może być oparta tylko na analizie językowej tekstu umowy, a konieczną staje się ocena zeznań osób bezpośrednio zainteresowanych dla dokładnego zbadania zamiaru i celu kontrahentów (por. wyrok SN z 3.09.1998 r., sygn. akt I CKN 815/97). „Gramatyczne dyrektywy wykładni mają niewątpliwie swój walor poznawczy, ale przede wszystkim wówczas, gdy tekst kontraktu jest jednoznaczny, pozwalający na odtworzenie woli kontrahentów wyłącznie według reguł znaczeniowych. W razie powstania wątpliwości konieczne staje się ich usunięcie przy zastosowaniu reguł przewidzianych w art. 65 § 2 K.c. Określone w tym przepisie wymagania oraz wskazane kryteria dokonania oceny ograniczają w istotnym stopniu możliwość werbalnej interpretacji umowy” (por. wyr. SN z 8.06.1999 r., sygn. akt II CKN 379/98, OSNC 2000 r., z. 1, poz. 10).

Odpowiedzialność sprzedawcy działki

Zgodnie z art. 355 § 1 i 2 K.c. „dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność)”. Skoro wiedzieliście Państwo, że wymagane jest uzyskanie decyzji o wydzieleniu drogi, to niestety wina niepodpisania umowy leży po Państwa stronie. Kupujący ma prawo odstąpić od umowy i żądać zwrotu podwójnego zadatku.