.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Naruszenie prawa dzierżawy działki przez uciążliwych sąsiadów – roszczenie negatoryjne

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 05.08.2010

Przed dwoma tygodniami zawarłem umowę dzierżawy działki przymieszkalnej z zamiarem podniesienia jej walorów estetycznych. Taki cel zagospodarowania został zawarty w umowie dzierżawy. Mieszkam na parterze w domu, do którego jednej ściany przylega owa działka. Niestety na działce tej bezprawnie rozpanoszyli się sąsiedzi z bloku obok, zakładając na niej regularne śmietnisko, zbiorowisko starych aut itp. Natychmiast przystąpiłem do działania. Listem poleconym zawiadomiłem tych sąsiadów o fakcie zawartej umowy i bardzo delikatnie określiłem swoje warunki usunięcia ich zanieczyszczeń, złomowiska aut, usunięcia sznurków do suszenia bielizny (na które mam widok z okna). Zacząłem już wytyczać sobie plan nasadzeń drzewek, krzewów, kwiatów. Tymczasem wczoraj sąsiedzi demonstracyjnie powyrzucali moje paliki. Powiedzieli, że tym „papierkiem z urzędu mogę sobie...”. Dzisiaj nie pozwolono mi już nawet wejść na wydzierżawiony grunt. Byłem w straży miejskie, odesłano mnie na policję do dzielnicowego, ale jest na urlopie. A sąsiedzi tymczasem ponownie rozwiesili swoją garderobę, a samochód jednego z nich staranował uprzednio przygotowany grunt do nasadzeń. Czuję się bezsilny. Co mogę zrobić, aby wyegzekwować swoje prawo do dzierżawionej działki i wypełnić zadania umowy dzierżawy? Bardzo proszę o pomoc.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W zaistniałej sytuacji proponowałbym spróbować skorzystać z roszczenia negatoryjnego przewidzianego w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z tym przepisem „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

 

Co prawda powyższy przepis dotyczy ochrony prawa własności, ale w doktrynie przyjmuje się, że z tego roszczenia może też skorzystać dzierżawca. Zgodnie bowiem z art. 694 K.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Z kolei art. 690 K.c. przewiduje, że do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

 

Z zestawienia powyższych artykułów można więc wyciągnąć wniosek, że również dzierżawca uprawniony jest do skorzystania z roszczenia negatoryjnego.

 

Za tym poglądem opowiedział się m.in. L. Stecki (w: Kodeks cywilny, s. 660) – zdaniem tego autora, dzierżawca nie powinien korzystać z mniejszej ochrony niż najemca. Podobnego zdania jest również W. Pańko (w: Dzierżawa gruntów rolnych, s. 1521 in.).

 

Za możliwością skorzystania z roszczenia negatoryjnego przez dzierżawcę opowiedział się również prof. zw. dr hab. Bronisław Ziemianin (Prawo rzeczowe, Bronisław Ziemianin i Katarzyna Anna Dadańska, Warszawa 2008 r.).

 

Inaczej jednak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z 15.04.1967 r., III CZP 26/67, w której stwierdził, iż „przepisy o ochronie własności nie mają zastosowania do ochrony praw dzierżawcy, art. 690 bowiem odnosi się tylko do ochrony praw najemcy lokalu”.

 

Osobiście również opowiadałbym się za możliwością skorzystania przez dzierżawcę z roszczenia negatoryjnego. Nie widzę bowiem powodu, dla którego najemca miałby większą ochronę prawną niż dzierżawca, skoro te dwa prawa są do siebie bardzo zbliżone.

 

Pora zastanowić się, na czym konkretnie polega roszczenie negatoryjne. Powstaje ono, gdy prawo własności (w przedmiotowej sprawie będzie to prawo dzierżawy) zostało naruszone w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Przykładowo można wskazać, że roszczenie negatoryjne powstaje dla właściciela (dzierżawcy), gdy inna osoba, nie będąc do tego uprawnioną, przejeżdża lub przechodzi przez jego nieruchomość, kieruje na nią odpływ wody deszczowej, zakłada urządzenia przesyłowe. Należy przy tym podkreślić, że chodzi tu o taką ingerencję w sferę prawa własności, która stanowi bezprawne jego naruszenie.

 

Ze sformułowania art. 222 § 2 K.c. wynika, że na treść roszczenia negatoryjnego składają się dwa uprawnienia przyznane właścicielowi:

 

  1. możliwość żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz
  2. możliwość żądania zaprzestania naruszeń.

 

W zależności od okoliczności właścicielowi może przysługiwać jedno albo drugie uprawnienie, albo obydwa łącznie. Uprawnienie do żądania zaprzestania naruszeń znajduje zastosowanie w sytuacji istnienia realnego niebezpieczeństwa powtarzających się działań bezprawnych, wkraczających trwale w sferę prawa własności i ma ono na celu zapobieżenie naruszeniom w przyszłości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., V CKN 1021/00).

 

Z listu wynika, że sąsiedzi zakłócają Panu możliwość korzystania z dzierżawionej działki m.in. poprzez składowanie na niej odpadów, rozwieszanie prania, przechodzenie i przejeżdżanie przez działkę lub parkowanie pojazdów.

 

W pozwie do sądu może więc Pan domagać się zaprzestania dokonywania naruszeń przez sąsiadów.

 

Ponadto, jeżeli takim działaniem wyrządzona została dodatkowo szkoda, jej naprawienia można żądać na zasadach ogólnych.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • I - X =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »