Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem lokalu użytkowego – wszystko o warunkach najmu, czynszu i umowie najmu

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 21.07.2010

Mam pytanie o najem lokalu użytkowego. Czy jeśli najemca podpisze umowę najmu lokalu użytkowego np. na rok, a opuści go po 3 miesiącach, to jest zobowiązany zapłacić czynsz za pozostałe 9 miesięcy? Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu takiej umowy, aby była prawnie skuteczna? Chodzi mi raczej o najem lokalu użytkowego (nie lokalu mieszkalnego), jeśli to istotne.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Najem lokalu użytkowego zasadniczo różnie się od najmu lokalu mieszkalnego. Najem lokalu użytkowego jest regulowany przez przepisy Kodeksu cywilnego, natomiast do umowy najmu lokalu mieszkalnego stosuje się przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Temat ten jest dość obszerny, dlatego w niniejszej odpowiedzi, tak jak Pan prosi, skupię się na najmie lokalu użytkowego.

 

Z pytania wynika, że chodzi Panu o umowę najmu na czas określony. W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż umowy najmu zawarte na czas określony cechuje ograniczona możliwość ich wypowiadania. Zasadniczo bowiem umowy terminowe o charakterze ciągłym (jak np. umowa najmu czy dzierżawy) ulegają rozwiązaniu wraz z nadejściem terminu, na który umowa została zawarta.

 

Umowa tego typu z założenia ma łączyć strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie.

 

Niemniej ustawodawca dopuszcza możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Art. 693 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W konsekwencji tego unormowania należy przyjąć za dopuszczalne klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów najmu zawartych na czas oznaczony, w zakresie jednak ograniczonym do wypadków określonych w umowie. W uchwale z 21.12.2007 r. (III CZP 74/07) wydanej w składzie 7-osobowym Sąd Najwyższy potwierdził, że na gruncie obowiązujących przepisów najemca i wynajmujący mogą wskazać w umowie najmu zawartej na czas określony sytuacje, w których umowę wolno stronom zerwać wcześniej.

 

Z kolei w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/2006) Sąd Najwyższy wywiódł, iż postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c. W uzasadnieniu wskazał, że „ważna przyczyna” jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego.

 

W związku z powyższym pierwszą możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony stwarza zaistnienie określonej przyczyny przewidzianej w umowie najmu.

 

Niezależnie od przesłanek wymienionych w umowie najmu zawartej na czas oznaczony umowę tę można rozwiązać bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacjach ściśle określonych w przepisach Kodeksu cywilnego.

 

Taką możliwość daje najemcy art. 664 K.c., który zacytuję poniżej w całości:

 

„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

 

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

 

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

 

Reasumując powyższe, należy stwierdzić, że co do zasady umowa najmu zawarta na czas określony rozwiązuje się z upływem okresu, na jaki została zawarta.

 

Jednakże od tej reguły istnieje wyjątek. Możemy go znaleźć w art. 673 § 3 K.c., który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zatem aby można było wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, strony muszą w niej wskazać klauzule umożliwiające takie rozwiązanie umowy.

 

Przenosząc powyższe uwagi na grunt Pańskiego pytania o najem lokalu użytkowego, należy stwierdzić, że jeśli w umowie najmu strony przewidzą możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy, to najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę np. po 3 miesiącach i wówczas po upływie okresu wypowiedzenia umowa najmu ulegnie rozwiązaniu, a najemca będzie zwolniony z obowiązku płacenia czynszu za pozostały okres.

 

Poniżej przedstawię Panu najistotniejsze rzeczy, na które powinien Pan zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy o najem lokalu użytkowego.

 

Przede wszystkim umowę najmu radzę zawrzeć na piśmie. Co prawda umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta w formie ustnej i pisemnej, jeśli jednak najem lokalu użytkowego ma trwać dłużej niż rok, powinna zostać zachowana forma pisemna. Jeśli nie byłoby pisemnego potwierdzenia, to umowę najmu ustną uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

 

W umowie należy określić datę i miejsce jej zawarcia oraz jej strony: wynajmującego i najemcę.

 

Zazwyczaj przynajmniej jedną ze stron takiej umowy jest przedsiębiorca – podajemy jego:

 

  • nazwę (firmę),
  • siedzibę,
  • numer, pod jakim figuruje w rejestrze przedsiębiorców,
  • i kto prowadzi ten rejestr – gdy stroną jest np. spółka handlowa.

 

Jeśli przedsiębiorcą jest spółka z o.o., akcyjna lub komandytowo-akcyjna, podajemy również wysokość kapitału zakładowego i NIP. Należy też podać osoby reprezentujące przedsiębiorcę i przywołać podstawę reprezentacji (np. pełnomocnictwo, umowa spółki).

 

Gdy stroną jest osoba fizyczna, podajemy:

 

  • imię i nazwisko,
  • adres,
  • numer dowodu tożsamości.

 

Należy jak najdokładniej określić przedmiot umowy, podając:

 

  • adres lokalu,
  • jego powierzchnię,
  • liczbę pomieszczeń,
  • kondygnację, na której się znajduje (parter, piętro),
  • oraz przeznaczenie lokalu, np. lokal handlowy, produkcyjny.

 

Jeśli w lokalu znajduje się jakieś wyposażenie (meble, maszyna, urządzenia), należy dołączyć do umowy wykaz takiego wyposażenia w formie załącznika.

 

W umowie należy określić:

 

  • wysokość czynszu,
  • w jakim terminie i w jaki sposób będzie płatny, np. do rąk wynajmującego lub na rachunek bankowy.

 

Czynsz za najem lokalu użytkowego nie może być wyrażony w obcej walucie, tylko w złotych (PLN). Strony powinny w umowie określić termin płatności czynszu, np. do 15. dnia każdego miesiąca. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, powinien być płacony z góry.

 

Strony powinny też zawrzeć klauzulę waloryzacji czynszu: jak często może być przeprowadzana i według jakich kryteriów. Jeśli strony nie przyjmą odmiennych ustaleń w umowie, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

 

W umowie mogą znaleźć się też ustalenia dotyczące wzajemnych zobowiązań. Dla przykładu: najemca może się zobowiązać w umowie do niedokonywania bez pisemnej zgody wynajmującego zmian naruszających w sposób trwały substancję lokalu lub budynku, np. trwałej przebudowy układu wnętrz. Wynajmujący może natomiast zobowiązać się, że najemca będzie miał pierwszeństwo w wynajmie sąsiednich pomieszczeń.

 

Wynajmujący może też wyrazić zgodę na korzystanie z dodatkowych pomieszczeń wspólnych (np. palarnia, strych) lub parkingu.

 

W umowie powinno się też znaleźć dokładne określenie uprawnień i obowiązków stron umowy najmu.

 

Ponadto strony powinny określić, kiedy nastąpi wydanie lokalu, np. „w dniu dzisiejszym”, i złożyć na umowie własnoręczne podpisy.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 9 + dwa =

»Podobne materiały

Obniżenie czynszu dzierżawnego

Mam pytanie o obniżenie czynszu dzierżawnego. Czy możliwe jest umorzenie moich zobowiązań finansowych przez wierzycieli na podstawie art. 700 Kodeksu cywilnego z tytułu szkód losowych oraz wynegocjowanie od Skarbu Państwa zwrotu nakładów na inwestycję? Szczegóły w dokumentach.

 

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego

Mój mąż od kilku lat wynajmował dla swojej firmy lokal użytkowy. Znalazł jednak lokal na lepszych warunkach i od września się tam przenosi. Umowa z obecnym najemcą zakłada 5-miesięczny termin wypowiedzenia, a trwa do końca tego roku (2013). Mąż zapowiedział, że opuści lokal do 10 września i zapytał,

 

Niski czynsz za najem a urząd skarbowy

Ja i mój mąż mamy wspólność majątkową małżeńską. Niebawem kupujemy mieszkanie, które chcemy wynająć mojej siostrze. Chcemy, aby opłaty były symboliczne – np. 300 zł plus należności licznikowe. Mój małżonek i ja rozliczamy się oddzielnie. Czy urząd skarbowy może podważyć niski czynsz za na

 

Dochód z najmu mieszkania

Od kilku miesięcy jestem bezrobotny. By móc się utrzymywać, wynająłem moje mieszkanie (1500 zł – w tym odstępne i opłaty), płacę podatek ryczałtem. Czy w związku z uzyskiwanym dochodem z najmu mogę nadal być zarejestrowany w PUP jako bezrobotny?

 

Umowa najmu na 10 lat

Wynajmuję pomieszczenie do celów magazynowych od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Co roku spisywana jest umowa z właścicielem. W związku z tym, że poniosłam duże nakłady inwestycyjne na przedmiot najmu, chciałabym zawrzeć umowę na dłuższy czas – minimum

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »