.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Najem lokalu użytkowego pod restaurację

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 06.12.2013

Najemca zamierza przedłużyć umowę najmu lokalu użytkowego. Najemca jest płatnikiem podatku VAT, ja również. Teraz pod adresem lokalu najemca chce zarejestrować działalność gospodarczą (restauracja). Zastanawiam się, czy jest to bezpieczne. Czy jeśli najemca narobi np. jakichś długów, to czy ja (wynajmujący) będę odpowiadał w jakikolwiek sposób za nie? Czy można dokonać jakichś zapisów w umowie chroniących mnie przed takimi konsekwencjami?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Poniżej wyjaśniam Panu wątpliwości związane z najmem lokalu użytkowego pod restaurację.

 

Zasadniczo każdy odpowiada za własne długi. Wyjątkami są oczywiście sytuacje, kiedy ktoś poręcza za inną osobę, ustanawia hipotekę czy zastaw na swoich rzeczach albo po prostu przejmuje czyjś dług lub do niego przystępuje.

 

Odpowiada za nie swoje długi także nabywca przedsiębiorstwa, wspólnicy spółek osobowych za długi tych spółek, członkowie zarządu spółki z o.o., spółek przekształconych itp. Wtedy mamy bowiem tzw. odpowiedzialność subsydiarną bądź następstwo prawne.

 

W relacjach wynajmujący – najemca takie sytuacje nie mają miejsca, bo są to 2 odrębne podmioty, niezależne od siebie. Jeżeli zatem Pan nie poręczy za zobowiązania najemcy czy nie dokona innej podobnej czynności, nie będzie Pan odpowiadał za długi najemcy.

 

Jedyna możliwość Pana odpowiedzialności niejako za długi najemcy będzie wówczas, gdy umowy o dostawę energii elektrycznej, gazu itp. nie zostaną zawarte przez niego, ale stroną ich będzie Pan i będzie Pan te media refakturował bądź w inny sposób rozliczał. Dlatego proszę zadbać tylko o to, aby umowy o dostawy mediów były zawarte przez najemcę, wówczas rachunki za zużycie będą wystawiane wyłącznie na niego. Nie muszę Pana chyba przekonywać, że w restauracji zużycie np. prądu może być naprawdę wysokie.

 

Jeżeli nie ma takiej możliwości, proszę zagwarantować sobie w umowie kaucję gwarancyjną, którą najemca Panu wpłaci i z której Pan ewentualnie te należności pokryje, jeśli on tego nie zrobi. Kaucja winna być wręczona przy zawarciu umowy i może sobie ją Pan zdeponować na jakimś koncie.

 

Proszę też pamiętać, że zgodnie z art. 670 § 1 K.c.: „dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”. Zatem jeśli najemca nie zapłaci Panu czynszu lub opłat za media, będzie Pan miał prawo zastawu na jego rzeczach wniesionych do lokalu.

 

Jeśli chodzi zaś o podatki, to właściciela nieruchomości dotyczy przepis Ordynacji podatkowej, który poniżej cytuję:

 

„Art. 114. § 1. Właściciel, samoistny posiadacz lub użytkownik wieczysty rzeczy lub prawa majątkowego pozostający z użytkownikiem danej rzeczy lub prawa majątkowego w związku, o którym mowa w § 2, odpowiada za zaległości podatkowe użytkownika powstałe w związku z działalnością gospodarczą prowadzoną przez użytkownika, jeżeli dana rzecz lub prawo są związane z działalnością gospodarczą lub służą do jej prowadzenia.

 

§ 2. Związek, o którym mowa w § 1, ma miejsce, gdy podczas trwania użytkowania między:

 

1) właścicielem, samoistnym posiadaczem lub użytkownikiem wieczystym rzeczy lub prawa majątkowego a ich użytkownikiem lub

 

2) osobami pełniącymi funkcje zarządzające, nadzorcze albo kontrolne w podmiocie będącym właścicielem, samoistnym posiadaczem lub użytkownikiem wieczystym rzeczy lub prawa majątkowego a osobami pełniącymi takie funkcje w podmiocie będącym ich użytkownikiem

 

– istnieją powiązania o charakterze rodzinnym, kapitałowym lub majątkowym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym albo wynikające ze stosunku pracy.

 

§ 3. Odpowiedzialność, o której mowa w § 1, ograniczona jest do równowartości rzeczy lub praw majątkowych będących przedmiotem użytkowania.

 

§ 4. Przepisy § 1-3 stosuje się odpowiednio do najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze”.

 

Tu co do zasady jest mowa o właścicielu i jego odpowiedzialności za zobowiązanie podatkowe wynajmującego, ale proszę zwrócić uwagę, że tylko wówczas gdy pomiędzy właścicielem a najemcą występują powiązania o charakterze rodzinnym, kapitałowym lub majątkowym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym albo wynikające ze stosunku pracy.

 

Pojęcia powiązań rodzinnych i stosunku pracy nie wymagają wyjaśnienia. Postaram się wyjaśnić natomiast kwestię powiązań kapitałowych. Otóż przepisy ustawy o podatkach dochodowych nie mówią, co należy rozumieć przez powiązania kapitałowe. Do końca 2003 r. zawierały definicję tego pojęcia, stanowiąc, że jest to sytuacja, w której jedna z osób lub jeden z kontrahentów posiada lub dysponuje, bezpośrednio lub pośrednio, prawem głosu wynoszącym co najmniej 5% wszystkich praw głosu (art. 25 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej u.p.d.o.f.; i art. 11 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – dalej u.p.d.o.p.). W obowiązującym stanie prawnym za powiązania o charakterze kapitałowym można jednak uznać sytuację, w której dany podmiot, bezpośrednio lub pośrednio, posiada w kapitale innego podmiotu udział nie mniejszy niż 5%. Określając wielkość udziału pośredniego, jaki podmiot posiada w kapitale innego podmiotu, przyjmuje się zasadę, że jeżeli jeden podmiot posiada w kapitale drugiego podmiotu określony udział, a ten drugi posiada taki sam udział w kapitale innego podmiotu, to pierwszy podmiot posiada udział pośredni w kapitale tego innego podmiotu w tej samej wysokości; jeżeli wartości te są różne; za wysokość udziału pośredniego przyjmuje się wartość niższą (art. 25 ust. 5a i 5b u.p.d.o.f. oraz art. 11 ust. 5a i 5b u.p.d.o.p.).

 

W ustawach o podatkach dochodowych zupełnie brak jest normatywnego określenia, czym są powiązania majątkowe. Podobnie nie ma jednej definicji tego pojęcia funkcjonującej w innych gałęziach prawa. Można jednak przyjąć, że chodzić tu będzie np. o powiązania wynikające z posiadania udziału w majątku spółek osobowych.

 

Jeżeli zatem nie posiada Pan żadnych udziałów w przedsiębiorstwie najemcy, nie łączy Pana z nim stosunek pracy, ani nie są Państwo rodziną, to nie ma się Pan pod tym względem czego obawiać.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IV minus 9 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl