Mamy 11 195 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem jako odrębne źródło przychodu

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 23.06.2009

Autor wskazuje podstawowe zagadnienia związane z najmem jako odrębnym źródłem przychodu.



Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Nie jest koniecznym zakładanie i rejestrowanie własnej firmy (działalności gospodarczej), by w pełni legalnie czerpać i opodatkowywać przychody z najmu. Osoba fizyczna, która chce uzyskiwać przychody z tytułu wynajmu nieruchomości, ma możliwość wyboru, z jakiego źródła będzie przychód ów pochodzić. Może to być:

 

  • najem itp. jako odrębne źródło przychodu oraz
  • pozarolnicza działalność gospodarcza.

 

Wskazuje się często w doktrynie, iż: „Zaliczenie uzyskanego przychodu z wynajmu do źródła »najem«, »podnajem« itp. możliwe jest jedynie wówczas, gdy – w zamian za wynagrodzenie (tj. np. na podstawie umowy najmu) – do używania oddawane są składniki majątku, które nie są związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą. Gdyby osoba fizyczna wynajmowała lub oddawała do odpłatnego używania na podstawie innej umowy rzeczy (w tym nieruchomości) związane z wykonywaną przez nią działalnością gospodarczą, wówczas uzyskany przez nią przychód musiałby być umiejscowiony w źródle »pozarolnicza działalność gospodarcza«. W praktyce często jest tak, że faktycznie podatnik sam może dokonać wyboru źródła, do którego zostanie zaliczony przychód osiągnięty przez niego na podstawie umowy najmu lub umowy o podobnym charakterze. To on bowiem może zdecydować, czy chce prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, czy świadczenie takie będzie wykonywał poza taką działalnością (czyli nie będzie z tego tytułu przedsiębiorcą)” – Radosław Kowalski, „Vademecum doradcy podatkowego”, 18/2009.

 

W niniejszym artykule omówiona zostanie pierwsza opcja, czyli najem, która daje do wyboru dwie formy opodatkowania: ryczałt albo zasady ogólne.

 

Ryczałt to w największym skrócie opodatkowanie przychodu bez odliczania kosztów uzyskania przychodu i odpisów amortyzacyjnych, stawką 8,5% od przychodów mniejszych niż 4000 euro rocznie oraz stawką 20% od nadwyżki powyżej 4000 euro. Na 2009 rok, po przeliczeniu według kursu euro z dnia 1 października 2008 roku, limit objęty stawką 8,5% wynosi 13 510 zł, gdyż 1 października 2008 roku średni kurs NBP dla euro wynosił 3,3775 zł.

 

Zasady ogólne oznaczają, że podatnik rozliczy się według skali podatkowej, tj. według stawki 18% oraz 32%. Rozliczenia dokona w formularzu PIT-36 i może skorzystać z odpisów amortyzacyjnych i kosztów uzyskania przychodu, gdyż opodatkowany zostanie dochód.

 

Zatem jeśli podatnik będzie miał niskie koszty uzyskania przychodu korzystnym będzie opodatkowanie ryczałtem. W przypadku gdy koszty będą wysokie, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem będą zasady ogólne.

 

Co ciekawe „limit przychodów z tytułu umowy najmu wspólnego mieszkania, umożliwiający małżonkom opłacanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, dotyczy łącznie obojga małżonków, również w przypadku rozliczania przychodów przez każdego z małżonków osobno (...). Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy [tj. z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, j.t. Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.], ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi 8,5% przychodów, jeżeli ich wysokość w r. podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20% przychodów. Przy czym, zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 11 ww. ustawy, w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu umowy najmu kwota limitu przychodów w wysokości 4000 euro dotyczy obojga małżonków” – pismo z dnia 24 września 2008 r., Izba Skarbowa w Warszawie (sygn. IPPB1/415-815/08-2/JB).

 

Podatnicy często zastanawiają się, co może być kosztem przy najmie na zasadach ogólnych? Dość ciekawej i jednocześnie całkiem przyjaznej odpowiedź na to pytanie udzielił Naczelnik Urzędu Skarbowego w Koninie w informacji o zasadach opodatkowania przychodów z najmu jako odrębnego źródła przychodów (NAJEM PRYWATNY). Jego zdaniem:

 

„Drugim, obok przychodów, elementem wpływającym na dochód z najmu są koszty uzyskania przychodów. Kosztami tymi, stosownie do art. 22 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są wszelkie koszty poniesione w celu uzyskania przychodu z najmu, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 tej ustawy.

 

Ustawodawca nie nakłada na wynajmujących szczególnych wymogów w zakresie dokumentowania wydatków uznawanych za koszty uzyskania przychodów z najmu. W związku z tym za ich udokumentowanie należy przyjąć każdy dokument, z którego będzie wynikał fakt ich poniesienia i związek z uzyskanym przychodem, np. paragony, pokwitowania, dowody opłaty, faktury itp.

 

Przedmiotem najmu są głównie budynki oraz lokale stanowiące odrębną własność, a także lokale, w stosunku do których przysługuje podatnikowi spółdzielcze prawo.

 

Powszechnie za koszt uzyskania przychodów z najmu ww. składników majątku uznaje się:

 

  1. opłaty za:
    – wodę, energię, gaz,
    – korzystanie z obsługi prawnej,
    – administrację budynku,
  2. wydatki na remonty.

 

Powyższe wydatki stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego, pod warunkiem że z umowy najmu wynika, że to on zobowiązany jest do ich ponoszenia. Przy czym, w sytuacji gdy przedmiotem najmu jest część pomieszczeń w budynku lub lokalu (np. 1 pokój), a wynajmujący ponosi koszty utrzymania całego lokalu, niemożliwe jest ujęcie w kosztach najmu całości opłat. Koszt podatkowy stanowić mogą tylko wydatki przypadające na część budynku (lokalu) objętego umową najmu. W celu wydzielenia wydatków stanowiących i niestanowiących kosztów uzyskania przychodów z najmu ustala się stosunek wynajmowanej powierzchni do ogólnej powierzchni lokalu i rozlicza się koszty stosownie do ustalonej proporcji.

 

Poza wydatkami na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont, kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są również:

 

  • wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu,
  • wydatki na dojazd do miejsca położenia przedmiotu najmu i z powrotem,
  • odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego budynku czy lokalu.

 

Reasumując, przed wyborem formy opodatkowania należy zastanowić się, jak duże i jakiego rodzaju będą ponoszone koszty oraz w jakiej wysokości będzie osiągany przychód. Przy wyborze formy opodatkowania należy pamiętać o obowiązujących terminach.


Stan prawny obowiązujący na dzień 23.06.2009


Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 minus 5 =

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »