Mamy 10 655 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem jako odrębne źródło przychodu

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 23.06.2009

Autor wskazuje podstawowe zagadnienia związane z najmem jako odrębnym źródłem przychodu.

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Nie jest koniecznym zakładanie i rejestrowanie własnej firmy (działalności gospodarczej), by w pełni legalnie czerpać i opodatkowywać przychody z najmu. Osoba fizyczna, która chce uzyskiwać przychody z tytułu wynajmu nieruchomości, ma możliwość wyboru, z jakiego źródła będzie przychód ów pochodzić. Może to być:

 

  • najem itp. jako odrębne źródło przychodu oraz
  • pozarolnicza działalność gospodarcza.

 

Wskazuje się często w doktrynie, iż: „Zaliczenie uzyskanego przychodu z wynajmu do źródła »najem«, »podnajem« itp. możliwe jest jedynie wówczas, gdy – w zamian za wynagrodzenie (tj. np. na podstawie umowy najmu) – do używania oddawane są składniki majątku, które nie są związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą. Gdyby osoba fizyczna wynajmowała lub oddawała do odpłatnego używania na podstawie innej umowy rzeczy (w tym nieruchomości) związane z wykonywaną przez nią działalnością gospodarczą, wówczas uzyskany przez nią przychód musiałby być umiejscowiony w źródle »pozarolnicza działalność gospodarcza«. W praktyce często jest tak, że faktycznie podatnik sam może dokonać wyboru źródła, do którego zostanie zaliczony przychód osiągnięty przez niego na podstawie umowy najmu lub umowy o podobnym charakterze. To on bowiem może zdecydować, czy chce prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, czy świadczenie takie będzie wykonywał poza taką działalnością (czyli nie będzie z tego tytułu przedsiębiorcą)” – Radosław Kowalski, „Vademecum doradcy podatkowego”, 18/2009.

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

W niniejszym artykule omówiona zostanie pierwsza opcja, czyli najem, która daje do wyboru dwie formy opodatkowania: ryczałt albo zasady ogólne.

 

Ryczałt to w największym skrócie opodatkowanie przychodu bez odliczania kosztów uzyskania przychodu i odpisów amortyzacyjnych, stawką 8,5% od przychodów mniejszych niż 4000 euro rocznie oraz stawką 20% od nadwyżki powyżej 4000 euro. Na 2009 rok, po przeliczeniu według kursu euro z dnia 1 października 2008 roku, limit objęty stawką 8,5% wynosi 13 510 zł, gdyż 1 października 2008 roku średni kurs NBP dla euro wynosił 3,3775 zł.

 

Zasady ogólne oznaczają, że podatnik rozliczy się według skali podatkowej, tj. według stawki 18% oraz 32%. Rozliczenia dokona w formularzu PIT-36 i może skorzystać z odpisów amortyzacyjnych i kosztów uzyskania przychodu, gdyż opodatkowany zostanie dochód.

 

Zatem jeśli podatnik będzie miał niskie koszty uzyskania przychodu korzystnym będzie opodatkowanie ryczałtem. W przypadku gdy koszty będą wysokie, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem będą zasady ogólne.

 

Co ciekawe „limit przychodów z tytułu umowy najmu wspólnego mieszkania, umożliwiający małżonkom opłacanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, dotyczy łącznie obojga małżonków, również w przypadku rozliczania przychodów przez każdego z małżonków osobno (...). Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy [tj. z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, j.t. Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.], ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi 8,5% przychodów, jeżeli ich wysokość w r. podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20% przychodów. Przy czym, zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 11 ww. ustawy, w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu umowy najmu kwota limitu przychodów w wysokości 4000 euro dotyczy obojga małżonków” – pismo z dnia 24 września 2008 r., Izba Skarbowa w Warszawie (sygn. IPPB1/415-815/08-2/JB).

 

Podatnicy często zastanawiają się, co może być kosztem przy najmie na zasadach ogólnych? Dość ciekawej i jednocześnie całkiem przyjaznej odpowiedź na to pytanie udzielił Naczelnik Urzędu Skarbowego w Koninie w informacji o zasadach opodatkowania przychodów z najmu jako odrębnego źródła przychodów (NAJEM PRYWATNY). Jego zdaniem:

 

„Drugim, obok przychodów, elementem wpływającym na dochód z najmu są koszty uzyskania przychodów. Kosztami tymi, stosownie do art. 22 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są wszelkie koszty poniesione w celu uzyskania przychodu z najmu, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 tej ustawy.

 

Ustawodawca nie nakłada na wynajmujących szczególnych wymogów w zakresie dokumentowania wydatków uznawanych za koszty uzyskania przychodów z najmu. W związku z tym za ich udokumentowanie należy przyjąć każdy dokument, z którego będzie wynikał fakt ich poniesienia i związek z uzyskanym przychodem, np. paragony, pokwitowania, dowody opłaty, faktury itp.

 

Przedmiotem najmu są głównie budynki oraz lokale stanowiące odrębną własność, a także lokale, w stosunku do których przysługuje podatnikowi spółdzielcze prawo.

 

Powszechnie za koszt uzyskania przychodów z najmu ww. składników majątku uznaje się:

 

  1. opłaty za:
    – wodę, energię, gaz,
    – korzystanie z obsługi prawnej,
    – administrację budynku,
  2. wydatki na remonty.

 

Powyższe wydatki stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego, pod warunkiem że z umowy najmu wynika, że to on zobowiązany jest do ich ponoszenia. Przy czym, w sytuacji gdy przedmiotem najmu jest część pomieszczeń w budynku lub lokalu (np. 1 pokój), a wynajmujący ponosi koszty utrzymania całego lokalu, niemożliwe jest ujęcie w kosztach najmu całości opłat. Koszt podatkowy stanowić mogą tylko wydatki przypadające na część budynku (lokalu) objętego umową najmu. W celu wydzielenia wydatków stanowiących i niestanowiących kosztów uzyskania przychodów z najmu ustala się stosunek wynajmowanej powierzchni do ogólnej powierzchni lokalu i rozlicza się koszty stosownie do ustalonej proporcji.

 

Poza wydatkami na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont, kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są również:

 

  • wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu,
  • wydatki na dojazd do miejsca położenia przedmiotu najmu i z powrotem,
  • odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego budynku czy lokalu.

 

Reasumując, przed wyborem formy opodatkowania należy zastanowić się, jak duże i jakiego rodzaju będą ponoszone koszty oraz w jakiej wysokości będzie osiągany przychód. Przy wyborze formy opodatkowania należy pamiętać o obowiązujących terminach.



Stan prawny obowiązujący na dzień 23.06.2009

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 9 + siedem =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

 

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »