Najem nieruchomości we wspólności małżeńskiej, czy potrzebna zgoda małżonka?

Czynności, do których wymagana jest zgoda drugiego małżonka

Kwestię zarządu majątkiem wspólnym małżonków reguluje przepis art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Zgodnie bowiem z jego treścią:

„§ 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

§ 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

§ 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

§ 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.”

Przepis ten zawiera zamknięty katalog czynności prawnych, do dokonania których wymagana jest zgoda współmałżonka.

Potwierdzenie umowy przez drugiego małżonka dla jej ważności

Zawarcie umowy przez jednego z małżonków bez zgody drugiego wymaganej w świetle art. 37 § 1 K.r.o. jest czynnością prawną niezupełną. Czynność taka nie powoduje ani nieważności bezwzględnej, ani nieważności względnej umowy, wywołuje natomiast powstanie stanu bezskuteczności zawieszonej (z wyjątkiem sytuacji, kiedy zastosowanie ma art. 38 K.r.o. o ochronie osób, które dokonały czynności w dobrej wierze z osobą nieuprawnioną) do chwili potwierdzenia albo odmowy potwierdzenia. Zgodnie bowiem z art. 37 § 3 K.r.o. druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. W razie potwierdzenia umowy ustaje stan zawieszenia i umowę uważa się za ważną od początku, czyli od chwili jej zawarcia. Z kolei odmowa potwierdzenia lub ustanie możliwości potwierdzenia sprawia, że umowa jest od początku bezwzględnie nieważna.

W mojej ocenie czynności są nieważne. Generalnie uważam, że Pana sytuacja kwalifikuje się do wprowadzenia ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Pozwoli to na racjonalne zarządzenia środkami i dostęp przez Pana do tych środków.