.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nabycie własności przez zasiedzenie

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 13.08.2012

Mój dziadek w 1975 r. oddał Skarbowi Państwa część swojego gospodarstwa w zamian za rentę. To, co zostawił (dom i kawałek pola), przekazał jako darowiznę mojemu bratu w 1981 r. Ten z kolei w 1993 r. oddał to mnie, czyli siostrze (też w formie darowizny). Obecnie sąsiad twierdzi, że wspomniane pole należy do niego. Dziadek ani my nic o tym nie wiemy, a sąsiad żąda zwrotu ziemi. Czy doszło po naszej stronie do nabycia własności przez zasiedzenie? Co mamy teraz robić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z przedstawionych przez Panią okoliczności wynika, iż Pani dziadek był właścicielem nieruchomości, a następnie część z nich oddał Skarbowi Państwa, a część pozostawił sobie jako właścicielowi.

 

Z Pani relacji nie wynika, czy przedmiotowa nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą.

 

Następnie nieruchomość została przekazana w formie darowizny Pani siostrze, a później, również w formie darowizny, Pani.

 

Abstrahując od powyższego, zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Zaś po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

 

Na podstawie powyższego należy stwierdzić, że zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez upływ czasu. Kwalifikację podmiotową do nabycia własności przez zasiedzenie ma, niezależnie od przysługującej zdolności prawnej, każda osoba fizyczna zdolna do wykonania samoistnego posiadania w zakresie wykonywanego prawa, czyli mająca świadomość i wolę faktycznego władania rzeczą jak właściciel.

 

Przedmiotem zasiedzenia jako sposobu nabycia jest prawo własności lub użytkowania wieczystego. Zasiedzenie może dotyczyć tylko takiej rzeczy, która może być przedmiotem własności. Nie można więc nabyć przez zasiedzenie własności rzeczy, która nie może być przedmiotem własności z racji swej natury, takiej jak np. pokój w lokalu niestanowiącym odrębnej własności, albo która nie może być przedmiotem własności inaczej jak tylko na podstawie zezwolenia (zgody) organu administracji publicznej. Jednakże dopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia przez spadkobiercę, który nie zachował uprawnień do dziedziczenia gospodarstwa rolnego, części działki siedliskowej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego (orzeczenie SN z 14 maja 1986 r., sygn. akt III CZP 19/86, LexPolonica nr 302035, OSNCP1987, nr 2–3, poz. 34).

 

Naczelną przesłanką zasiedzenia jest nie tylko upływ czasu, ale również posiadanie samoistne. Zgodnie z przepisem art. 336 Kodeksu cywilnego „posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel”. Jednak w kontekście zasiedzenia mamy na uwadze posiadanie niepoparte tytułem prawnym. Posiadacz musi zatem władać rzeczą jak właściciel, ale bez tytułu prawnego.

 

Jeśli Pani dziadek i jego następcy (Pani i Pani brat) łącznie posiadali te nieruchomości, nie wiedząc, iż nie są właścicielami przez 20 lat, to z mocy prawa zasiedzieliby Państwo tę nieruchomość. Jeśli zaś wiedzieli Państwo, że nie są Państwo właścicielami zajmowanej nieruchomości, to okres zasiedzenia upłynie dopiero po 30 latach od dnia, kiedy Pani dziadek objął nieruchomość w posiadanie.

 

Do 1 października 1990 r. okres nabycia nieruchomości przez zasiedzenie w dobrej wierze wynosił 10 lat (tj. posiadacz nie wiedział, że nie przysługuje mu prawo własności nieruchomości), a w złej wierze – 20 lat (posiadacz wiedział, że nie jest właścicielem nieruchomości, którą rozporządza jak właściciel). Zatem gdyby Pani dziadek posiadał działkę bez tytułu prawnego jako posiadacz samoistny, będąc w dobrej wierze, przed październikiem 1990 r. przez 10 lub 20 lat (w zależności od dobrej lub złej wiary), to nabyłby własność tych działek z upływem tego okresu z mocy prawa.

 

Od października 1990 r. okres nabycia nieruchomości przez zasiedzenie wydłużono do 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej wierze.

 

Nieruchomość przez zasiedzenie nabywa się z mocy prawa, jednak aby sąd wieczystoksięgowy dokonał w księdze wieczystej wpisu zmiany właściciela, to najpierw sąd wieczystoksięgowy musi wydać orzeczenie, w którym stwierdzi, kto nabył tę nieruchomość przez zasiedzenie.

 

Jeżeli okaże się, że jednak sąsiad udowodni, że jest właścicielem, to Pani pozostanie jedynie złożyć do sądu wniosek o nabycie własności przez zasiedzenie. To w postępowaniu zainicjowanym tym wnioskiem sąd bada, czy spełniono przesłanki zasiedzenia (upływ czasu i posiadanie samoistne). Należy więc w trakcie tego postępowania przywołać wszelkie dowody na okoliczność spełnienia przesłanek zasiedzenia (np. zaświadczenia o opłacaniu podatku od nieruchomości, zeznania świadków). Jeśli sąd stwierdzi, że zasiedzenie nastąpiło, to wyda postanowienie zgodne z żądaniem wniosku. Jeśli zaś stwierdzi, że przesłanki nie zostały spełnione, to oddali wniosek.

 

Jeszcze raz zaznaczam, iż posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter posiadania samoistnego.

 

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 17 marca 1955 r., sygn. akt 1 CO 59/54 (OSN 1956, nr 3, poz. 67), wskazał przykładowo, że „wykonywanie przez pozwanego uprawnień zbierania ściółki, wykopu pni i pasienia bydła na wydzielonej mu na mocy przyrzeczenia sprzedaży działce leśnej, przy jednoczesnym zastrzeżeniu przez sprzedającego dla siebie prawa wyrębu drzewostanu na tej działce, nie może być uznane za posiadanie przez pozwanego nieruchomości, mogące prowadzić w następstwie do nabycia własności tejże nieruchomości przez zasiedzenie”. Wola posiadania „jak właściciel”, a więc traktowanie siebie jak właściciela, jest zasadniczym elementem posiadania prowadzącego do zasiedzenia.

 

O posiadaniu samoistnym nie świadczy sama tylko długotrwałość posiadania, która nie jest kryterium odróżniającym posiadanie samoistne od zależnego. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie.

 

Objęcie nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy dzierżawy świadczy o posiadaniu zależnym. O posiadaniu samoistnym współwłaściciela nieruchomości w zakresie udziałów we własności innych współwłaścicieli nie świadczy też pokrycie przez niego całości kosztów remontu kapitalnego budynku znajdującego się na wspólnej nieruchomości.

 

Zaznaczyć należy, iż posiadania nie traci się ani przez przejściową utratę, pod warunkiem jego przywrócenia, ani przez przemijającą przeszkodę, która nie przerywa ciągłości.

 

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 7 kwietnia 1994 r., sygn. akt III CRN 18/94, LexPolonica nr 2534049, zwrócił uwagę na to, że posiadacz może w stosunku do rzeczy przejściowo nie wykonywać władztwa i na skutek tego nie traci jej posiadania. Istotne bowiem jest nie to, czy posiadacz wykonuje względem rzeczy konkretne czynności, lecz to, czy ma możliwość ich wykonywania bez potrzeby wytaczania np. powództwa o przywrócenie posiadania. Występowanie tej możliwości przesądza o istnieniu posiadania. Faktyczne władztwo charakteryzujące posiadanie samoistne wchodzi w grę wówczas, gdy określona osoba znajduje się w sytuacji, która pozwala jej na korzystanie z rzeczy, i to w taki sposób, jakby była ona jej własnością.

 

Kodeks cywilny nie zawiera także definicji złej wiary. Definicja taka natomiast jest zawarta – na potrzeby przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – w art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przenosząc ją na grunt Kodeksu cywilnego, można uznać, że w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie (tak SN w orzeczeniu z 13 stycznia 2000 r., sygn. akt II CKN 657/98, LexPolonica nr 396161).

 

W razie przeniesienia posiadania uzyskanego w dobrej wierze, zagadnienie dobrej lub złej wiary kolejnego posiadacza rozstrzyga się z zastosowaniem zasady, iż „późniejsza utrata dobrej wiary nie wyklucza zasiedzenia” (tak SN w orzeczeniu z 18 kwietnia 2004 r., sygn. akt I CK 616/03, Biul. SN 2005, nr 1, s. 43).

 

Skutkiem nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie jest wygaśnięcie prawa dotychczasowego właściciela. Skutek zasiedzenia w postaci nabycia własności wynika z mocy samego prawa i następuje z upływem ostatniego dnia przewidzianego ustawą okresu posiadania. Ma to istotne znaczenie dla stosowania krótszych lub dłuższych okresów zasiedzenia, w zależności od zmienionych wymagań ustawy. Dlatego też do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia mają zastosowanie przepisy obowiązujące w dniu upływu okresu zasiedzenia. Jeżeli więc okres ten upłynął przed przedłużeniem terminów zasiedzenia z 10 do 20 i z 20 do 30 lat przez ustawę z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321 ze zm.), to w takim wypadku nie ma zastosowania 30-letni termin przewidziany w art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego w brzmieniu nadanym mu przez tę ustawę (tak samo SN w uchwale z 10 stycznia 1991 r., sygn. akt III CZP 73/90, LexPolonica nr 296407, OSNCP 1991, nr 7, poz. 83, i w późniejszych orzeczeniach: z 2 września 1993 r., sygn. akt II CRN 89/93,LexPolonica nr 309156, i z 30 czerwca 1998 r., sygn. akt I CKN 655/97, niepubl.).

 

Na Pani korzyść przemawia również art. 176 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

 

Doliczenie czasu posiadania poprzednika może nastąpić tylko w razie przeniesienia posiadania podczas biegu zasiedzenia. W żadnym wypadku nie jest możliwe doliczenie czasu posiadania poprzednika będącego właścicielem przedmiotu zasiedzenia. To samo należy odnieść do zasiedzenia udziału we współwłasności. Jeżeli więc nastąpiło przeniesienie udziału we własności na posiadacza – posiadacz nie może doliczyć sobie czasu posiadania poprzednika w zakresie odpowiadającym jego udziałowi we współwłasności.

 

Postępowanie w sprawie o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie toczy się przeciwko dotychczasowemu właścicielowi lub jego następcom prawnym. W postępowaniu tym obowiązuje zasada koniecznego współuczestnictwa wszystkich podmiotów zainteresowanych, tj. osób, których praw dotyczy wynik postępowania.

 

Jednak w uchwale składu 7 sędziów z 20 kwietnia 2010 r., sygn. akt III CZP 112/09, LexPolonica nr 2227644, mającej moc zasady prawnej, Sąd Najwyższy uznał, że niewzięcie przez zainteresowanego udziału w sprawie rozpoznawanej w postępowaniu nieprocesowym nie powoduje nieważności postępowania.

 

Podsumowując, z przedstawionych przez Panią okoliczności w świetle powyższych rozważań wynika, iż są uzasadnione przesłanki, aby sąd uznał zasiedzenie część nieruchomości, do której prawa rości sobie Pani sąsiad.

 

Jednak w tej sprawie, jeżeli sąsiad oficjalnie rościł będzie sobie prawa do Pani nieruchomości, sugeruję skorzystanie z pomocy fachowego pełnomocnika, gdyż sprawy tego typu są często trudne procesowo.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery minus 1 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl