.
Mamy 12 225 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nabycie nieruchomości wraz z lokatorami

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 10.03.2009

Mam możliwość nabycia w przetargu nieruchomości od gminy. W budynku mieszka 8 osób – 5 z nich jest zameldowanych, a 2 mieszkają bez meldunku. Żadna z tych osób nie posiada umowy najmu z gminą. Okres zamieszkiwania lokali wynosi ok. 30 lat. 1) Jakie obowiązki wobec lokatorów ciążą na nabywcy nieruchomości, a jakie na gminie? 2) Jak można pozbyć się mieszkańców z budynku na trwałe albo na okres remontu? 3) Czy istnieją ograniczenia w zapisach umowy najmu, którą nowy właściciel nieruchomości chce zaproponować mieszkańcom? 4) Co jeśli mieszkańcy odmówią podpisania umowy? 5) Czy można zawrzeć umowę z gminą, w której gmina zobowiąże się do zapewnienia mieszkańcom lokalów?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ad 1)

Przede wszystkim polecałbym ustalić u obecnego właściciela nieruchomości:

  • czy osoby zamieszkujące w budynku miały kiedykolwiek tytuł prawny do lokalu (np. umowę najmu),
  • czy osoby te płaciły kiedykolwiek czynsz, a jeśli tak – to do kiedy,
  • jeżeli płaciły czynsz, to kiedy i na jakiej podstawie wypowiedziano im umowę najmu,
  • czy gmina nalicza osobom zamieszkującym w budynku odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokali, a jeśli tak – to w jakiej wysokości,
  • czy gmina prowadziła przeciwko tym osobom postępowanie o eksmisję.

 

Te ustalenia będą niezbędne w celu ustalenia, jaki jest status osób zamieszkujących w lokalach w budynku.

 

To, że osoby zamieszkujące w budynku nie mają podpisanej umowy najmu z gminą, nie oznacza, że nie mają tytułu prawnego do lokali. Mogły wstąpić w stosunek najmu na podstawie przepisów prawa.

 

Np. stosownie do art. 30 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy (10 lipca 2001 r.) przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. 

 

Może się okazać, że poprzednicy osób zamieszkujących obecnie posiadali tytuł prawny. Wówczas możliwe jest, że obecni lokatorzy wstąpili w stosunek najmu po zmarłych najemcach, np. na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Dodatkowo – na mocy art. 31 ustawy o ochronie praw lokatorów – uprawniona do wstąpienia w stosunek najmu jest osoba, która zawarła umowę o opiekę na podstawie ustawy z 1974 r. Prawo lokalowe. Warunkiem wstąpienia jest jednakże stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

 

Kupując nieruchomość od gminy, przejmuje Pan od niej wszystkie prawa i obowiązki, jakie spoczywały na gminie jako właścicielu budynku.

 

Zameldowanie na pobyt stały w danym lokalu nie jest tytułem prawnym. Z zameldowania nie wynika prawo do lokalu – zameldowanie to administracyjne poświadczenie tego, że dana osoba przebywa w danym lokalu z zamiarem pobytu stałego.

 

Ad 2)

To, czy istnieje możliwość pozbycia się osób mieszkających w budynku na stałe, zależy od tego, czy będą się one w stanie wykazać tytuł prawny do lokalu. Dlatego tak ważne jest ustalenie faktów, o których pisałem powyżej. Jeżeli te osoby nie mają tytułu prawnego (np. nie wstąpiły w stosunek najmu z mocy prawa), to pozbycie się ich będzie stosunkowo łatwe.

 

Gdyby osoby te nie miały uprawnień do zamieszkiwania, to jako właściciel mógłby Pan wnieść pozew o eksmisję tych osób. Podstawą takiego powództwa byłoby w takiej sytuacji bezumowne zajmowanie lokali.

 

Jeżeli osoby te mają uprawnienie do zamieszkiwania, to może Pan lokatorom nakazać opuszczenie lokali na czas remontu. Zgodnie z art. 10 ust. 4, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. Na czas remontu musiałby więc Pan zapewnić lokatorom lokal zamienny.

 

Ad 3)

Jeżeli lokatorzy nie mają tytułu prawnego, a nie chce się Pan ich pozbywać, to może im Pan zaproponować podpisanie umowy. Nie ma ograniczeń co do tego, jaka to by miała być umowa – na czas określony, nieokreślony. To, jaką umowę ewentualnie Pan podpisze, zależy od obustronnych ustaleń.

 

Ad 4)

Jeżeli osoby zamieszkujące w budynku odmówią podpisania z Panem umowy najmu, to może Pan zastanowić się nad ich eksmisją. W tym przypadku – jak wyżej wspomniałem – należałoby ustalić, czy te osoby nie wstąpiły w stosunek najmu.

 

Ad 5)

Gmina jako obecny właściciel mogłaby się w umowie zobowiązać do zapewnienia innych lokali osobom zamieszkującym w budynku i do wydania Panu budynku niezamieszkałego. Takie ustalenia będą zależne od woli gminy jako właściciela. Obawiam się jednak, że może Pan mieć z tym problem ze względu na to, że praktycznie wszystkie gminy w Polsce cierpią na brak lokali komunalnych, a listy oczekujących na lokale komunale są zazwyczaj bardzo długie.

 

Z drugiej strony, jeżeli mieszkańcy budynku nie zgodzą się na przeprowadzkę, to gmina nie będzie w stanie wywiązać się ze swojego ewentualnego zobowiązania. Dlatego też wątpię, by gmina zgodziła się na taką umowę.

 

Przed ewentualnym zakupem nieruchomości doradzam dokładnie zapoznać się z sytuacją mieszkańców budynku, który zamierza Pan kupić. Od tego będą zależeć Pana dalsze kroki w stosunku do tych osób.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • sześć + sześć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton