Mamy 11 195 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 21.03.2014

W 1977 r. moi rodzice kupili od sąsiada kawałek gospodarstwa rolnego (o powierzchni ok. 1,5 ha). Umówili się, że wkrótce podpiszą akt notarialny (sąsiad był w trakcie regulowania kwestii własności tej ziemi), ale ostatecznie nigdy do tego nie doszło. Rodzice od 1977 r. uprawiali to pole, prowadzili hodowlę zwierząt, płacili podatki od nieruchomości. Obecnie nie żyją już ani oni, ani sąsiad (poprzedni właściciel), umowa kupna-sprzedaży zaginęła, a spadkobierca sąsiada utrzymuje, że transakcja nie miała miejsca. Co mogę zrobić? Czy mam prawo do nabycia tej nieruchomości przez zasiedzenie? Dodam, że na tej działce stoi dom, w którym jestem zameldowany; prowadzę tam też nadal hodowlę zwierząt.

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jako że nie wskazuje Pan, jaki jest stopień Pańskiej wiedzy na temat zasiedzenia, pozwoli Pan, że w pierwszej kolejności przedstawię podstawę prawną ewentualnego wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

 

Należy zwrócić uwagę na przepis art. 172 Kodeksu cywilnego (dalej: K.c.), zgodnie z którym:

 

§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

 

W opisanym przez Pana przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu. Należy jednak stwierdzić, iż weszli Państwo w posiadanie nieruchomości na skutek jej zakupu, ale bez zachowania formy aktu notarialnego. W takiej sytuacji zgodnie z utartym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie może mieć do Państwa zastosowania krótszy, tj. 20-letni termin zasiedzenia. Wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 grudnia 1991 r. (sygn. akt III CZP 108/91), zgodnie z którym „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”.

 

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

 

Poniżej pragnę wskazać na dwie przesłanki zasiedzenia. Pierwsza z nich to posiadanie.

 

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władnie nieruchomością powinno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu – zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. (sygn. III CRN 60/86), orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. (sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

 

Druga przesłanka zasiedzenia to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także, aby posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwania posiadania. Wskazać należy na art. 340 zdanie 2 K.c., zgodnie z którym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c. posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.

 

W opisanym przypadku nie ma wątpliwości, że nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wymaga upływu 30 lat.

 

Ponadto wskazuje Pan na fakt, że doszło do przeniesienia posiadania samoistnego. Wskazać należy na treść art. 176 K.c., zgodnie z którym:

 

§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

 

Innymi słowy, jeżeli posiadanie nieruchomości przez Pańskich rodziców zostało przeniesione na Pana, możliwe jest zastosowanie art. 176 K.c. Należy jednak pamiętać, że w Państwa przypadku taka możliwość istnieje tylko wówczas, jeżeli czas Państwa posiadania łącznie z posiadaniem poprzedników wynosi 30 lat.

 

Co do zasady, zła lub dobra wiara w rozumieniu Kodeksu cywilnego nie odpowiada jego potocznemu znaczeniu. „Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orzeczenie SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 4/73, s. 580)”1. Posiadacz samoistny jest w złej wierze, jeżeli wiedział w chwili, kiedy obejmował w posiadanie nieruchomość, że nie jest jej właścicielem, równoważne ze złą wiarą jest nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną przy niezachowaniu odpowiedniej formy prawnej tejże czynności, np. zakup nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r.

 

Mając na uwadze, że okres 30 lat minął w 2007 r., a spadkobierca Pańskiego sąsiada nie żądał wydania nieruchomości, w mojej ocenie doszło do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Oczywiście dobrze byłoby, gdyby dysponował Pan pokwitowaniem opłaty podatku od nieruchomości, ale nie bez znaczenia dla Pana jest chów zwierząt i gospodarowanie nieruchomością jak własną. Ponadto syn sprzedawcy nigdy nie żądał od Pana czynszu za użytkowanie, dzierżawę nieruchomości.

 

 

 

1. S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007, s. 584.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero minus dwa =

»Podobne materiały

Nabycie własności przez zasiedzenie

Mój dziadek w 1975 r. oddał Skarbowi Państwa część swojego gospodarstwa w zamian za rentę. To, co zostawił (dom i kawałek pola), przekazał jako darowiznę mojemu bratu w 1981 r. Ten z kolei w 1993 r. oddał to mnie, czyli siostrze (też w formie darowizny). Obecnie sąsiad twierdzi, że wspomniane pole n

 

Zasiedzenie w złej wierze

Moja matka odziedziczyła po swoim ojcu nieruchomość. Spadkobierców było łącznie pięciu, jednak od 1975 roku nieruchomością zajmowali się tylko moi rodzice – pobudowali ogrodzenie, płacili podatki, remontowali. Pozostali spadkobiercy nie dołożyli do niej ani grosza, a teraz chcą, żeby ich spłac

 

Czy bieg zasiedzenia przerywa wniesienie do Sądu wniosku o nabycie spadku?

Czy bieg zasiedzenia przerywa wniesienie do Sądu wniosku o nabycie spadku?

 

Wniosek o stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości

Mój ojciec (zmarły 7.08.1982 r.) był samoistnym posiadaczem nieruchomości od 1941 r. Chciałbym doprowadzić do wpisania prawa własności nieruchomości na rzecz ojca (uwłaszczenie). Nieruchomość nie posiada księgi wieczystej. W ewidencji gruntów władającymi są inne osoby (nieżyjące). Czy mogę złożyć wn

 

Nieformalne przekazanie gospodarstwa rolnego

Jestem kawalerem, mam 61 lat. Mój ojciec zmarł w 1981 r. Po jego śmierci mama nieformalnie przekazała mi ich wspólne gospodarstwo rolne (w papierach w urzędzie gminy). Obecnie moje dwie siostry występują z roszczeniami w stosunku do części ziemi. Gospodarstwem od lat zajmuję się tylko ja – i t

 

Zasiedzenie nieuwzględnione w nowym planie zagospodarowania przestrzennego

Formalnie zasiedzieliśmy działkę, na której stoi domek, rok temu (w postanowieniu od 2009 r.). W 2010 r. gmina ustaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przewiduje na naszej działce w przyszłości błonia (obecnie to tereny mieszkaniowe). Zmiana właściciela nieruchomości jest już w

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »