.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Na co zwrócić uwagę zawierając umowę najmu

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 17.03.2015

Zamierzam wynająć swoje mieszkanie na okres kilku miesięcy. Jak wygląda sytuacja, jeśli po wygaśnięciu umowy najemca nie chce się wyprowadzić lub zwleka z opuszczeniem lokalu? Czy jako właściciel lokalu mam bezwzględne prawo do zajęcia mieszkania i opróżnienia go z rzeczy najemcy, ewentualnie jakie pułapki czekają na mnie w takiej sytuacji? Czy w umowie można zawrzeć odpowiednie zapisy zabezpieczające mnie przed niekorzystnym dla mnie obrotem spraw? Na co zwrócić uwagę zawierając umowę najmu, żeby najemca nie stał się dla mnie nieusuwalnym problemem?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niestety, jeśli po zakończeniu umowy najmu najemca dobrowolnie nie wyda Panu lokalu, to w świetle prawa w celu usunięcia go z lokalu, winien Pan wystąpić do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości z pozwem o eksmisję. Niestety, jeśli chce się Pan zachować zgodnie z prawem, to nie może Pan po prostu wejść do mieszkania i wymienić zamków, jeśli były najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu z rzeczy i osób w nim się znajdujących. W przeciwnym razie naruszyłby Pan jego posiadanie.

 

I w tym miejscu pojawia się kolejna trudność. Sąd orzekając o eksmisji musi ustalić, czy pozwanym osobom przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

 

Sąd – zgodnie z art. 11 obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414 z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

 

Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego spoczywa tylko i wyłącznie na gminie.

 

Jeśli sąd ustali w wyroku, że ww. osobom przysługuje prawo do lokalu socjalnego wyda nakaz wstrzymania wykonania eksmisji do czasu dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego. Z reguły gminy mają niewiele lokali socjalnych, w związku z tym czas oczekiwania na lokal socjalny może być długi. Oczywiście w tym czasie osoby, względem których orzeczono eksmisję zobowiązane są uiszczać na rzecz Pana comiesięczne odszkodowanie w wysokości czynszu, ale mogą w Pana lokalu nadal zamieszkiwać.

 

Kolejny problem może powstać, jeśli pomimo dostarczenia lokalu socjalnego, osoby te dobrowolnie nie zechcą się wyprowadzić do wskazanego lokalu. Wówczas będzie Pan musiał wystąpić z wnioskiem do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego po uprzednim zaopatrzeniu wyroku w klauzulę wykonalności. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności składa się do sądu, który wydał przedmiotowe orzeczenie. Sąd powinien załatwić ten wniosek w terminie 3 dni.

 

Jeśli natomiast zapadnie wyrok eksmisyjny bez lokalu socjalnego, to w przypadku niewydania Panu lokalu, będzie Pan mógł od razu wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika. Niemniej i tu pojawia się problem, gdyż komornik wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Tym samym wszystko zależy od sprawności gminy. Jeśli gmina da odpowiedź niezwłocznie, to komornik będzie mógł przystąpić do wykonania eksmisji, w przeciwnym razie musi czekać na odpowiedź gminy, jednak nie dłużej niż 6 miesięcy.

 

W aktualnym stanie prawnym najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest umowa najmu okazjonalnego, jeśli nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a umowa ma zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

 

W przypadku umowy najmu okazjonalnego należy sporządzić w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego (właściciela lokalu). Nadto najemca musi wskazać lokal, w którym on i jego rodzina będą mogli zamieszkać po zakończeniu umowy w razie gdyby najemca nie miał gdzie się wyprowadzić. Zarówno wskazanie najemcy jak i oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, najlepiej z podpisem notarialnie poświadczonym, załącza się do umowy najmu.

 

W przypadku umowy najmu okazjonalnego nie ma potrzeby złożenia pozwu o eksmisję. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia żądania. W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i kieruje wniosek egzekucyjny do komornika o wykonanie eksmisji do wskazanego w ww. oświadczeniu lokalu.

 

Należy pamiętać, iż wynajmujący, czyli właściciel lokalu winien zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć minus pięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »