Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Możliwości sprzedaży mieszkania komunalnego przed upływem 5 lat bez utraty bonifikaty

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 21.01.2011

W ubiegłym roku zmarli nagle moi rodzice. Zajmowali oni mieszkanie komunalne wraz z upośledzonym psychicznie bratem, którym teraz – zgodnie z wolą rodziców – ja się opiekuję; brat mieszka ze mną, jestem jego pełnomocnikiem. Brat został najemcą mieszkania komunalnego i wkrótce wykupi je od gminy z bonifikatą. Tego właśnie mieszkania dotyczą moje pytania. Wolałbym nie wynajmować go przez 5 lat lecz sprzedać, ale obawiam się utraty bonifikaty i ewentualnego podatku. Co zrobić, żeby było jak najkorzystniej? Czy brat mógłby mi sprzedać lub darować mieszkanie za dożywocie, a ja bez utraty bonifikaty mógłbym je odsprzedać?

A może lepiej by było, gdybym zwyczajnie odkupił od niego to mieszkanie, a brat za uzyskane pieniądze kupiłby udział w moim domu jednorodzinnym. Mam 5-letni dom o wartości ok. 600 tys. zł, a owo mieszkanie jest warte jakieś 120 tys. zł. Czy taka operacja byłaby możliwa i czy wiązałaby się z dużymi kosztami? A może lepiej sprzedać je komuś obcemu, a w akcie notarialnym zawrzeć zobowiązanie brata do wydania tych środków na cel mieszkaniowy, zaś w kolejnym kroku brat kupiłby udział w moim domu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak wskazuje art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603), jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

 

Zgodnie z art. 68 ust. 2a ustawy przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

 

  1. zbycia na rzecz osoby bliskiej,
  2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego,
  3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa,
  4. zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
  5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

 

W przypadku zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej (np. brata) należy pamiętać, iż zgodnie z art. 68 ust. 2b ustawy, przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

 

Jeżeli więc brat zbędzie (w obojętnie jakiej formie – darowizny, dożywocia, sprzedaży) na Pana rzecz wykupiony z bonifikatą lokal mieszkalny, a Pan go z kolei zbędzie na rzecz innej osoby przed upływem 5 lat od nabycia lokalu i nie przeznaczy Pan środków uzyskanych ze zbycia na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, powstanie obowiązek zwrotu bonifikaty.

 

Stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku sprzedaży mieszkania przez brata, czy też przez Pana po wcześniejszym zbyciu go na Pana rzecz, powstanie obowiązek zwrotu bonifikaty, chyba że sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od chwili wykupienia mieszkania lub też środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone w ciągu roku na zakup innego lokalu lub nieruchomości wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

 

Jeżeli chodzi o podatek dochodowy, to brat nie będzie go musiał płacić, jeżeli zbycie lokalu na Pana rzecz będzie nieodpłatne, czyli zostanie zawarta umowa darowizny.

 

Tu wskażę, że umowa o dożywocie jest umową odpłatną i w przypadku jej zawarcia, tak jak przy umowie sprzedaży, może pojawić się obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

 

Jeśli brat zbędzie mieszkanie na Pana rzecz, a Pan je sprzeda przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabył je Pan od brata, oraz przed upływem 5 lat od chwili wykupu tego lokalu przez brata, będzie Pan musiał zapłacić podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości oraz pojawi się obowiązek zwrotu bonifikaty.

 

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znacznie będzie miał art. 10 pkt 8a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. 2000 r. Nr 14, poz. 176), stosownie do którego podatkowi dochodowemu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

 

Ustawa o podatku dochodowym przewiduje ulgę w zapłacie podatku. Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 od podatku zwalnia się dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

 

Z uwagi na powyższe, aby w przypadku Pana i brata nie powstał obowiązek zwrotu bonifikaty, muszą Panowie wstrzymać się ze sprzedażą lokalu do końca pięcioletniego terminu od chwili wykupienia lokalu, chyba że środki ze zbycia lokalu przeznaczą Panowie na zakup innego lokalu.

 

Brat nie będzie musiał zwracać bonifikaty, jeżeli pieniądze ze zbycia mieszkania przeznaczy na zakup udziału w nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. Jednak tylko wtedy, jeżeli wszystkie środki uzyskane ze zbycia lokalu przeznaczone zostaną na zakup takiego udziału. Celem wprowadzenia bonifikaty było bowiem zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób wykupujących lokale, których są najemcami. Aby jej nie stracić w przypadku zbycia mieszkania, należy wydać wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży na zakup innego mieszkania lub nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Powyższe nie jest wprost wskazane w przepisach prawnych, ale tak wypowiada się większość prawników.

 

Jeżeli brat zbyłby odpłatnie na Pana rzecz mieszkanie wykupione od gminy, a za uzyskaną kwotę nabyłby z kolei od Pana udział w Pańskiej nieruchomości (byłaby to umowa zamiany), to wówczas nie zaistniałby obowiązek zwrotu bonifikaty, a także brat nie podlegałby podatkowi dochodowemu – mógłby skorzystać z ulgi w zapłacie tego podatku.

 

Powyższe miałoby zastosowanie w przypadku, gdyby brat za uzyskane ze sprzedaży środki (120 000 zł) nabył od Pana udział w Pańskiej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Jeżeli Pana nieruchomość warta jest 600 000 zł, to przedmiotem umowy zamiany powinien być udział w Pana nieruchomości odpowiadający wartości 120 000 zł. Musiałby to być udział 1/5 w Pana nieruchomości.

 

Brat nie kupiłby od Pana jakiejś konkretnej części nieruchomości, a jedynie udział w niej. Jeżeli doszłoby do takiej umowy, to wówczas po jej zawarciu staliby się Panowie współwłaścicielami nieruchomości – Pan posiadałby udział 4/5, a brat 1/5.

 

Z umową zamiany wiąże się konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. W przypadku tego rodzaju umowy sposób ujęcia podstawy opodatkowania zróżnicowany został w zależności od tego, co jest przedmiotem umowy. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. W Pana przypadku podstawą opodatkowania będzie kwota 120 000 zł.

 

Przepisy w przypadku umowy zamiany nieruchomości przewidują stawkę podatkową 2%. Obowiązek podatkowy ciąży na obu stronach umowy. Są one solidarnie zobowiązane do zapłaty podatku.

 

Warto jednak pamiętać, iż stosownie do przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

 

Pan i brat należycie do I grupy podatkowej, dlatego też w przypadku zamiany prawa własności mieszkania na udział w budynku mieszkalnym będą Panowie mogli skorzystać ze zwolnienia podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Umowa zamiany będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Podstawą określenia maksymalnej stawki jest przy umowie zamiany – najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy.

 

Maksymalna stawka wynosi od wartości:

 

  1. do 3000 zł – 100 zł;
  2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

 

Maksymalna opłata notarialna wyniesie w przypadku Panów, z związku z umową zamiany, 1250 zł + 22% podatku VAT.

 

W przypadku umowy zamiany nie musi Pan dysponować wyceną rzeczoznawcy. Jednak jako wartość nieruchomości należy podać cenę rynkową (nieróżniącą się od cen podobnych nieruchomości w okolicy). Jeżeli cena podana w umowie (wartość mieszkania oraz wysokość udziału w Pana budynku jednorodzinnym) będzie odbiegała od wartości rynkowej, urząd skarbowy może wszcząć postępowanie wyjaśniające w tej sprawie.

 

Reasumując, jeśli brat zbędzie wykupione mieszkanie, a za środki uzyskane z jego sprzedaży zakupi od Pana udział w nieruchomości – nie powstanie obowiązek zwrotu bonifikaty (bo Pana nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe) oraz brat będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej w zapłacie podatku dochodowego.

 

W przypadku zbycia mieszkania brat nie zapłaci też podatku PCC – płaci go nabywający nieruchomość. Nie poniesie również opłat notarialnych – zwyczajowo płaci je nabywca nieruchomości.

 

Natomiast w przypadku nabycia przez brata od Pana udziału w nieruchomości, jako nabywca zapłaci 2% podatku PCC, a także opłaty notarialne – maksymalne są ustalone w rozporządzeniu – zależą one od wartości udziału. Ewentualnie brat mógłby starać się o zwolnienie z opłat notarialnych – jest taka możliwość. Musiałby wykazać, że jego sytuacja materialna jest tak zła, że nie jest w stanie ponieść tej opłaty bez uszczerbku dla swojego utrzymania.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery plus 0 =

»Podobne materiały

Małżeństwo z bratem stryjecznym ojca

Czy mogę wyjść za mąż za brata stryjecznego mojego ojca? Moja babcia, czyli matka mojego ojca, i jego ojciec byli rodzeństwem.

 

Przeniesienie słupa i żądanie zapłaty przez zakład energetyczny

Zakład energetyczny – przesył energii, nabył służebność gruntową przez zasiedzenie. W tym roku staram się o przeniesienie słupa niskiego napięcia, który stoi na działce od lat 70. Myślę, że służebność przesyłu powinna być wpisana w księdze wieczystej, ale jej tam nie ma. Czy powinna tam być i

 

Sprzedaż lokali komunalnych

Czy gmina może utrudniać sprzedaż lokalu komunalnego, jeśli jeden małżonek mieszka w innym mieszkaniu, a drugi nie ma do niego prawa i mają rozdzielność majątkową? Jak dążyć do sprzedaży tego mieszkania przez gminę? Nie ma chyba żadnej uchwały w tej sprawie.

 

Uprawnienie do wykupu mieszkania z bonifikatą

Moja mama była najemcą mieszkania zakładowego; pracowała w przedsiębiorstwie, które było jego właścicielem, przez ponad 20 lat. Mieszkałem tam razem z nią od 1990 r. Kiedy zmarła, podpisałem umowę najmu tego lokalu na czas nieokreślony (było to w 2005 r.). W tej chwili właściciel nieruchomości chce

 

Najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy (rodziców)

Z rodzicami i bratem mieszkaliśmy wspólnie w mieszkaniu komunalnym. Głównym najemcą najpierw był ojciec, a po jego śmierci – matka. Niedawno niestety zmarła nasza mama i postanowiłem zostać głównym najemcą (brat się zgodził), ale w urzędzie miejskim powiedziano mi, że nie przyznają mi teg

 

Kupno mieszkania z lokatorami komunalnymi a lokal zamienny

Znalazłem tanią kawalerkę z zameldowanymi lokatorami komunalnymi. Właścicielem nie jest już gmina, ale prywatny właściciel. Po kupnie kawalerki chciałbym się do niej wprowadzić. Czy gdy już zostanę jej właścicielem, to będę mógł wymagać od gminy, żeby przydzieliła tym państwu jakiś inny lokal?

 

Sprzedaż mieszkań przez gminę i adaptacja wspólnego strychu

W budynku wielorodzinnym od 60 lat mieszka kilka rodzin, które wystąpiły do gminy o sprzedaż mieszkań. Gmina wyraziła zgodę pod warunkiem udostępnienia pomieszczeń strychowych, które miały być zaadaptowane. Pomimo sprzeciwów mieszkańców dokonano remontu, a niedawno uzyskane pomieszczenia mieszkalne

 

Plany wyburzenia budynku a prawo do mieszkania komunalnego

Mój narzeczony wraz z ojcem i siostrą jest zameldowany w mieszkaniu komunalnym. Budynek, w którym się ono znajduje, został przeznaczony do rozbiórki. Rodzinie narzeczonego należy się prawo do innego mieszkania komunalnego. Czy gdybyśmy byli małżeństwem, dostalibyśmy oddzielne mieszkanie komunal

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »