Mniejszy metraż mieszkań kupionych od dewelopera

W pierwszej kolejności, dla rozważenia odpowiedzialności dewelopera w ogóle, istotną kwestią jest, czy metraż nie zgadza się tylko „na papierze”, czy też w istocie wydano Panu mieszkania mniejsze od tych, które Pan rezerwował i co do których umawiał się w umowie przedwstępnej. Jeśli bowiem jedno i drugie mieszkanie faktycznie ma powierzchnię mniejszą niż podana w umowie przyrzeczonej, mógł Pan ponieść szkodę. Jeśli natomiast różnica jest tylko na papierze i wynika np. z dopasowania wielkości mieszkań do wyliczeń inwentaryzacyjnych, nie poniósł Pan szkody, bowiem nie sprzedano Panu mieszkań mniejszych niż umówione. W takim wypadku należałoby tylko doprowadzić do sprostowania aktu notarialnego, z czym wiązałoby się wiele innych czynności i co w ostatecznym rozliczeniu okazałoby się pewnie nieopłacalne.

Jeśli natomiast różnica metrażu jest realna, w pierwszej kolejności przeanalizujmy terminy przedawnienia przy dochodzeniu roszczeń z różnych podstaw:

• roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się w terminie jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 K.c.);
• roszczenia z tytułu rękojmi, gdy chodzi o wady budynku, wygasają z upływem lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (art. 568 § 1 K.c.); jeśli jednak sprzedawca podstępnie zataił wadę, można dochodzić uprawnień z rękojmi mimo upływu tego terminu;
• roszczenia z tytułu umowy sprzedaży przedawniają się – o ile chodzi o roszczenia kupującego do sprzedawcy, jeśli to roszczenie nie pozostaje w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą – w terminie 10-letnim od dnia ich wymagalności (por. art. 118 K.c., art. 554 K.c.);
• przyjmuje się, że dla przedawnienia roszczeń z umowy deweloperskiej stosuje się również ogólne przepisy o przedawnieniu, tj. roszczenia te przedawnią się w terminie 10 lat od dnia ich wymagalności (j. w.).

Trzeba zatem stwierdzić, że Pana roszczenia, jeśli będą wywodzone z umowy sprzedaży albo z umowy deweloperskiej (choć o takiej Pan nie wspomina) nie uległy jeszcze przedawnieniu. Podobnież, gdyby dowiódł Pan podstępnego działania dewelopera, mógłby Pan jeszcze podnieść roszczenia z rękojmi (np. roszczenie o obniżenie ceny).

Pana szkodą w podanym przypadku byłaby kwota wynikająca z różnicy między ceną faktycznie uiszczoną a ceną, która wynikałaby z dostosowania właściwego metrażu mieszkania do umówionej ceny za 1 m² mieszkania. Musiałby Pan przy tym dowieść, że w umowie z deweloperem umawiali się Państwo na konkretną cenę za 1 m² mieszkania, nie zaś na cenę w całości za to konkretne mieszkanie.

Podstawą odpowiedzialności mogłoby być tylko nienależyte wykonanie zobowiązania, o którym mowa w art. 471 K.c. – jak już wskazałam, z racji na upływ terminów nie można bowiem powołać się na wady rzeczy sprzedanej. Wedle tego przepisu dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W Pana wypadku dłużnik (deweloper) prawdopodobnie nienależycie wykonał zobowiązanie, które podjął w umowie deweloperskiej (jeśliby taką Państwo zawierali) – zobowiązał się do sprzedania mieszkań za konkretną cenę od 1 m², tymczasem sprzedał mieszkania o innym metrażu. Można by także dowodzić, że nienależycie wykonano zobowiązanie z umowy sprzedaży – musiałoby się to dowodzenie opierać o twierdzenia, że w istocie ustalenia stron były inne niż zawarte w akcie notarialnym, a akt notarialny w takim brzmieniu podpisał Pan bez podnoszenia zarzutów co do wpisanej ceny z uwagi na podstępne działanie dewelopera, który nie ujawnił zmiany metrażu, notariusz zaś – działający na zlecenie dewelopera – na tę zmianę także nie zwrócił Pana uwagi.

Tak w tym pierwszym jak i w drugim przypadku Pana sytuację pogarsza okoliczność, że co do zasady należy czytać dokumenty, które się podpisuje – powinien Pan zatem zapoznać się z opisem przedmiotu sprzedaży przed podpisaniem aktu notarialnego i podnieść zarzuty co do wysokości płaconej ceny. Tymczasem Pan zgodził się na zapłatę za przedmiot wskazany w akcie notarialnym w wysokości w tymże akcie wskazanym. Trudno przewidzieć zatem, czy sąd uznałby, że nie można było od Pana wymagać weryfikacji postanowień aktu, a Pan nie miał świadomości co do tego, że zakupuje przedmiot o innych parametrach.

Z powyższych względów postępowanie w takiej sprawie nie byłoby zatem postępowaniem łatwym, a jego wynik byłby niepewny. Nie oznacza to, że nie należy podjąć prób dochodzenia roszczeń od dewelopera choćby na etapie przedsądowym.

Żeby można było bardziej precyzyjnie wypowiedzieć się, jak wygląda sytuacja w Pana przypadku, konieczne byłoby przeanalizowanie umowy i umowy przedwstępnej. W podobnych sprawach nie ma bowiem schematu, który należałoby zastosować do wszystkich przypadków, gdy metraż w umowie przyrzeczonej nie zgadza się z tym ustalanym wcześniej.