Mamy 11 794 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Mieszkanie zakupione w „złej wierze”?

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 19.12.2014

Poprzez agencję nieruchomości w 2009 r. kupiliśmy mieszkanie w bloku. Po pewnym czasie okazało się, że budynek, w którym znajduje się nasze mieszkanie, jest zapisane w dwóch księgach wieczystych (związku budowlanych z Warszawy i miasta Łodzi). Związek budowlany wytoczył sprawę miastu Łodzi i zostaliśmy wezwani jaki właściciele mieszkania zakupionego w „złej wierze”. Jak wygląda nasze prawo własności?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece, zaś kwestie szczegółowe – rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.

 

W latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne, jednak doświadczenie wykazało, że tylko sąd jest w stanie prawidłowo prowadzić księgi wieczyste. Od 1991 księgi wieczyste znów są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości.

 

Są prowadzone dla nieruchomości, a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej. W praktyce zdarza się, że to samo prawo własności bywa wpisane w dwóch lub nawet trzech księgach – sytuację taką należy usunąć w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

 

W polskim systemie prawnym przyjmowana jest – pomimo braku wyraźnego wyartykułowania w przepisach – zasada, zgodnie z którą nikt nie może przenieść na inny podmiot więcej praw, niż jemu samemu przysługuje. Zasada ta dotyczy również przeniesienia własności nieruchomości.

 

Ustawodawca przewiduje jednakże szereg odstępstw od tej zasady. Ich zastosowanie powoduje, iż w pewnych szczególnych okolicznościach możliwe jest skuteczne nabycie prawa od osoby, której prawo to nie przysługuje, bądź też przysługuje w węższym zakresie niż prawo, które uzyska nabywca.

 

Tego rodzaju wyjątek ustawodawca formułuje również w odniesieniu do nabycia własności nieruchomości oraz nabycia innych praw rzeczowych. Opiera się on na funkcjonowaniu zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (dalej – rękojmia).

 

Stosownie do art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – w razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną, z osobą uprawnioną według treści księgi, nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

 

Rękojmia jest zatem sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która, zamiast rzeczywiście uprawnionej, została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje.

 

W oparciu o rękojmię osoba nieuprawniona, lecz wpisana w księdze jako uprawniona, może skutecznie przenieść na nabywcę prawo, które jej nie przysługuje, albo przenieść wpisane na jej rzecz prawo w zakresie szerszym od rzeczywistego. Jest także bez znaczenia, czy zbyte prawo przysługiwało w rzeczywistości innej osobie niż zbywcy, czy też prawo to nie istniało od początku albo wygasło.

 

W imię bezpieczeństwa obrotu prawnego ustawodawca dał bowiem prymat stanowi prawnemu ujawnionemu w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność w tym zakresie może być konsekwencją bądź to braku w księdze wieczystej wpisu odzwierciedlającego prawidłowy stan prawny, bądź to dokonania wpisu bez podstawy prawnej lub wpisu prawa nieistniejącego, bądź też wreszcie pomyłki w dokonanym wpisie.

 

W art. 5 ukwh chodzi przy tym o niezgodność ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, w tym także z prawami osobistymi i roszczeniami, o których mowa w art. 16 ukwh. Niezgodność z danymi faktycznymi, dotyczącymi oznaczenia nieruchomości, nie mieści się w ustawowym pojęciu niezgodności.

 

Rękojmia zadziała, jeżeli zostaną spełnione następujące warunki:

 

  1. Nabycie prawa nastąpiło w drodze czynności prawnej (rękojmia nie chroni zatem np. nabycia praw rzeczowych na podstawie dziedziczenia ustawowego, czy nabycia w toku postępowania egzekucyjnego).
  2. Przedmiotem czynności, o której mowa w pkt 1, jest prawo rzeczowe lub inne prawo ujawnione w księdze wieczystej.
  3. Nabycie jest wynikiem czynności pod tytułem szczególnym (rękojmia nie chroni nabycia pod tytułem ogólnym, czyli np. nabycia spadku lub współwłasności łącznej).
  4. Nabycie ma charakter odpłatny (rękojmia nie chroni nabycia pod tytułem darmowym).
  5. Nabywca działa w dobrej wierze (stosownie do art. 6 § 2 ukwh w złej wierze działa ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć). Jeśli wpis w księdze wieczystej ma tylko deklaratoryjny charakter (tzn. charakter nieprawotwórczy, potwierdzający już istniejący stan rzeczy, jak np. przy nabyciu własności nieruchomości), to właściwa – dla oceny dobrej wiary – jest chwila nabycia prawa wpisanego, natomiast gdy ma on konstytutywny charakter (tzn. charakter prawotwórczy, jak np. w przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego), właściwa jest chwila złożenia wniosku o wpis, a jeżeli rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu – chwila dokonania wpisu.

 

Wymienione przesłanki muszą wystąpić kumulatywnie.

 

Skutkiem objętego rękojmią rozporządzenia jest wygaśnięcie rzeczywistego a nieujawnionego w księdze wieczystej prawa lub jego ograniczenie w takim zakresie, w jakim koliduje z prawem nabytym na podstawie stanu ujawnionego w księdze.

 

Negatywnymi przesłankami rękojmi (czyli przesłankami wyłączającymi zastosowanie tej instytucji prawnej) są wzmianka o wniosku (tj. informacja ostrzegająca o złożeniu niezałatwionego jeszcze wniosku o wpis, znajdująca się w łamie 1 działu, którego dotyczy wniosek o wpis, podlegająca wykreśleniu natychmiast po jego dokonaniu), o skardze na orzeczenie referendarza, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 8 ukwh).

 

Istota przedstawionego zagadnienia prawnego sprowadza się do pytania, czy sytuacja, gdy dla tej samej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których ujawnieni są różni właściciele, a tylko wpisy w jednej księdze są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, objęta jest działaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, a zatem, czy osoba, która nabyła nieruchomość od podmiotu ujawnionego, ewentualnie niezgodnie z rzeczywistością, w księdze wieczystej jako właściciel, nabywa własność tej nieruchomości, zaś traci ją właściciel prawidłowo ujawniony w księdze drugiej.

 

Niestety zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego – Izba cywilna z dnia 24 października 2003 r., sygn. akt III CZP 70/2003 – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest wyłączona w sytuacji, gdy w chwili zbycia dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele.

 

Zgodnie z jednolitym stanowiskiem Sądu Najwyższego, gdy ta sama, oznaczona ewidencyjnie działka, objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (por. uchwały SN z dnia 31 stycznia 1996 r. III CZP 200/95 OSNC 1996/5 poz. 67 oraz z dnia 29 lutego 1996 r. III CZP 16/96 OSNC 1996/5 poz. 73).

 

Z uwagi na to, że uzgodnienie takie polega na doprowadzeniu księgi do jej rzeczywistego, a więc aktualnego w dacie orzekania stanu prawnego (por. wyrok SN z dnia 23 grudnia 1988 r. III CRN 434/88 OSNCP 1991/1 poz. 12), konieczne jest ustalenie rzeczywistego właściciela nieruchomości.

 

Natomiast wówczas, gdy wpis prawa własności w jednej księdze jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a w drugiej nie, nabywca od osoby wpisanej do księgi, niezgodnie z rzeczywistością, jako właściciel, nigdy nie będzie mógł być uznany za działającego w dobrej wierze, a to z uwagi na przewidzianą w art. 2 ustawy zasadę jawności materialnej ksiąg wieczystych i wypływającą z niej niemożność zasłaniania się nieznajomością wpisu w drugiej księdze wieczystej. Tak więc także w świetle tego stanowiska w sytuacji, jaka ma miejsce w rozpoznawanej sprawie, nabywca od nieuprawnionego, ale wpisanego właściciela, nie mógłby się powoływać na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, jako działający zawsze w złej wierze.

 

Istnienie dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości z różnymi wpisami prawa własności w sposób oczywisty narusza powyższe zasady wskazanego przepisu i nie pozwala na osiągnięcie zakładanego ustawowo celu instytucji księgi wieczystej, jakim jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Trzeba zatem uznać, że w tak patologicznej sytuacji ustawowe instytucje mające służyć osiągnięciu celu prowadzenia ksiąg wieczystych nie mogą mieć zastosowania, bowiem mogłoby to doprowadzić do sytuacji godzących w porządek prawny i cel ustawy.

 

Przedstawiony przez Państwa stan faktyczny jest skomplikowany, lecz w mojej ocenie, gdy sąd rozpoznający sprawę rozstrzygnie, iż nabyliście Państwo mieszkanie od właściciela, który nim nie był, a był nim podmiot wpisany w innej księdze wieczystej dla tej nieruchomości, to takie nabycie może być bezskuteczne i nie przeniesie na Was własności lokalu.

 

W mojej ocenie w takiej sytuacji kupującym będzie przysługiwało roszczenie o zwrot wpłaconej ceny sprzedaży lokalu od sprzedawcy z powodu wad prawnych zakupionego mieszkania.

 

Jeżeli nieruchomość jest dotknięta wadami prawnymi, to kupującemu przysługują uprawnienia do żądania obniżenia ceny, bądź odstąpienia od umowy.

 

Dla kupującego istotne znaczenie ma przepis art. 572 zn. 1 Kodeksu cywilnego, który wyraźnie pozwala skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi, mimo że nikt nie wystąpił z roszczeniami w stosunku do nabywcy nieruchomości. Jednakże, gdy doszło już do wystąpienia z roszczeniami (np. kupującemu doręczono stosowny pozew), na kupującym ciąży obowiązek zawiadomienia sprzedawcy o wszczęciu postępowania i wezwania go do udziału w sprawie.

 

Zgodnie z art. 574 Kodeksu cywilnego – jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za którą sprzedawca odpowiedzialności nie ponosi. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może on żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej. Może również żądać zwrotu kosztów procesu.

 

Ponadto jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący jest zmuszony wydać rzecz osobie trzeciej, umowne wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie zwalnia sprzedawcy od obowiązku zwrotu otrzymanej ceny, chyba że kupujący wiedział, iż prawa sprzedawcy były sporne, albo że nabył rzecz na własne ryzyko.

 

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasają z upływem roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady prawnej dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej, termin ten biegnie od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.

 

Upływ powyższego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

 

Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższego terminu, jeżeli przed jego upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

 

Termin w Państwa przypadku zacznie bieg od momentu wydania niekorzystnego rozstrzygnięcia w sprawie, gdyż wcześniej nie jest przesądzone wystąpienie wad prawnych w lokalu.

 

Niemniej jednak sprawa jest skomplikowana i na skutek ubogiego orzecznictwa w takich sprawach jednoznaczne rozstrzygnięcie nie jest możliwe.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć - I =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

Poduszki