Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Mieszkanie zakładowe – co się stanie, jeśli go nie wykupię?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 04.06.2012

Czy jeżeli nie wykupię mieszkania zakładowego, a znajdzie się inny właściciel, to zostanę wyrzucona na ulicę? Dodam, że czynsz zawsze płacę regularnie.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jeżeli Pani wykupi mieszanie, uzyska Pani najszersze prawo, jakie podmiot prawa może mieć do rzeczy – prawo własności, określone w artykule 140 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), który stanowi: „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

 

Trudno jest mi odnieść się do Pani słów – cytuję: „znajdzie się inny właściciel”. Czy właściciel się zgubił? Zapewne przedsiębiorstwo państwowe, jego następca prawny (np. spółka), ewentualnie gmina proponuje najemcom nabycie prawa własności, czyli zamianę statusu strony umownego stosunku prawnego (jakim jest stosunek najmu) na status właściciela. Proszę mi wierzyć, że niekiedy najemcy życzyliby sobie, by składano im takie propozycje (zwłaszcza mające charakter oferty – w rozumieniu artykułu 66 K.c.); nie dostają ich i dochodzi do (jak się to mówi) sprzedaży budynku z lokatorami.

 

Jeżeli dojdzie do nabycia prawa własności przez jakiś podmiot – inny od dotychczasowego najemcy (w odniesieniu do danego mieszkania) – to taki podmiot stanie się stroną umowy najmu, czyli wynajmującym; najemca (w większości przypadków) pozostanie ten sam, przynajmniej przez jakiś czas.

 

Stosunek najmu uregulowano przede wszystkim w Kodeksie cywilnym (artykuły: od 659 do 692, od artykułu 680 – o najmie lokalu) oraz w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W tej ostatniej ustawie uregulowano szereg spraw z zakresu relacji między wynajmującym a najemcą (np. dotyczące prac w lokalu mieszkalnym – art. 6 i następne).

 

Zachęcam Panią do zapoznania się z przepisami o najmie.

 

Proszę pamiętać, że stosunek najmu oznacza korzystanie z rzeczy cudzej. Najemca jest posiadaczem zależnym nieruchomości (w tym lokalu – niezależnie od jego prawnego wyodrębnienia w nieruchomość lokalową). Posiadanie zależne (określone, wraz z posiadaniem samoistnym, w artykule 336 K.c.) nie prowadzi do zasiedzenia, nawet w przypadku najmu, który trwa dłużej od kodeksowych okresów zasiedzenia nieruchomości (art. 172 i 173 K.c.), gdyż do przejścia prawa własności (czyli do zmiany właściciela) w drodze zasiedzenia może dojść wyłącznie w przypadku posiadania samoistnego. Najem został wprost (czyli dosłownie w artykule 336 K.c.) zaliczony do posiadania zależnego, więc na zasiedzenie nie ma co liczyć. Właściciele (niekiedy także najemcy) mogą się zmieniać, a sama umowa najmu może wiązać dalej. Czyli dalej jest taki stan, że posiadaczem samoistnym jest (najprawdopodobniej) właściciel (właściciele się mogą zmieniać – np. w drodze spadkobrania, umów), a najemca w dalszym ciągu pozostaje posiadaczem zależnym. Posiadacz zależny korzysta – w zakresie posiadania – z określonych atrybutów, ale nie oznacza to ustania posiadania samoistnego, ani (i to tym bardziej) zmiany stanu prawnego.

 

Dla Pani – jako dla najemcy – bardzo ważne jest to, że prawodawca traktuje stosunek najmu (zwany również „prawem najmu”) w sposób szczególny. Tego wyrazem są nie tylko (warte dokładnego przeanalizowania) przepisy wyżej wspomnianej ustawy o ochronie praw lokatorów (np. jej artykuł 6a i 6b – dotyczące utrzymania lokalu), ale również wybrane przepisy innych ustaw. Warto mieć stale na uwadze treść artykułu 690 K.c., który stanowi: „do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Ma to szczególny związek z treścią artykułu 222 K.c., w którym określono dwa podstawowe rodzaje roszczeń właściciela: o wydanie rzeczy (tak zwane roszczenie windykacyjne) oraz chroniące przed ingerencjami ze strony kogoś nieuprawnionego.

 

Z przekazanych przez Panią treści wnioskuję, że jest Pani zainteresowana jest dalszym (może nawet bardzo długim) zamieszkiwaniem w danym lokalu mieszkalnym. Dlatego duże znaczenie mogą mieć dla Pani przepisy o czynszu. Czynsz jest – ja k w przypadku wielu umów – ustalany umownie, aczkolwiek swoboda umów (art. 3531 K.c.) jest ograniczana przez państwo, które ustanowiło odnoszące się do czynszów przepisy – zwłaszcza zawarte w artykułach od 7 do 9a ustawy o ochronie praw lokatorów. Trudno przewidzieć, kto stanie się nowym właścicielem tak zwanego mieszkania zakładowego, ale od statusu właściciela może zależeć, które przepisy mają lub będą miały zastosowanie. Proszę się z nimi zapoznać.

 

Przejawem szczególnego traktowania stosunku najmu przez ustawodawcę jest, między innymi, artykuł 691 K.c., który stanowi:

 

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

 

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

 

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

 

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

 

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego”.

 

Każdy stosunek prawny ma swój początek i swój kres. Jeżeli dojdzie do ustania stosunku najmu – co jest możliwe nie tylko wskutek wypowiedzenia – to dotychczasowy najemca winien (wraz z osobami z nim związanymi) opuścić dany lokal we właściwym terminie. Z treścią Pani pytania szczególnie mocno wiąże się treść artykułu 14 tej ustawy, który stanowi:

 

„Art. 14. 1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

 

2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

 

3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

 

4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

 

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

 

5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.

 

6. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

 

7. Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego”.

 

Zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego może powodować obowiązek płacenia odszkodowania. Artykuł 18 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi:

 

„1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

 

2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

 

3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

 

4. /utracił moc – na podstawie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 września 2006 r./

 

5. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr1 6, poz. 93, z późn. zm.)”.

 

Artykuł 230 K.c. pozwala na odpowiednie stosowanie – w relacjach między posiadaczem zależnym (w tym najemcą) a właścicielem rzeczy przepisów o rozliczeniach między posiadaczem samoistnym rzeczy a jej właścicielem (art. 224 i następne K.c.).

 

Mam nadzieję, że treść tej odpowiedzi pozwala Pani dostrzec istotną różnicę między statusem najemcy a statusem właściciela. Moim zdaniem zrozumienie tej różnicy ułatwi Pani podjęcie decyzji w sprawie ewentualnego nabycia prawa własności mieszkania. Sądzę, że status współwłaściciela (szczególnie uregulowany w artykułach: od 195 do 221 K.c.) jest, w bardzo wielu przypadkach, lepszy od statusu najemcy. Oczywiście, są sytuacje szczególne – własność może być przedmiotem egzekucji (np. komorniczej), zaś najem nie. Mam również nadzieję, że treść tej odpowiedzi pomoże Pani w podejmowaniu dobrych decyzji oraz w ich właściwej realizacji.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IX minus I =

»Podobne materiały

Przerywany czas pracy a wynagrodzenie

Mam pytanie w przedmiocie wynagrodzenia kierowcy za czas pracy w okresie przerwy w systemie przerywanego czasu pracy. Jestem zatrudniony jako kierowca autobusu w systemie przerywanego czasu pracy w godz. od 6 do 10 i od 14 do 18 z czterogodzinną przerwą. Są przypadki, że przyjazd następuje np. o god

 

Czy można spłacić zadłużenie pomijając komornika?

Przed laty byłam wspólnikiem spółki cywilnej. Po tej działalności zostały niestety długi. Ja swój dług (zgodnie z umową) spłaciłam. Jednak była wspólniczka, pomimo deklaracji słownych w zakresie spłaty zadłużenia, nie czyni w tym kierunku żadnych starań. Aby uniknąć dalszych kosztów egzekucyjnych or

 

Pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu

Od wielu lat mieszkam w domu nauczyciela (właścicielem jest urząd gminy). Pierwsza umowa najmu była podpisana na 5 lat. Potem wszyscy zapomnieli o wznowieniu umowy i tak zostało do dziś. Tymczasem chcemy (takich osób jak ja jest więcej) wykupić swoje mieszkania, ale nie mamy prawa do zniżki, bo nie

 

Zapisy w umowie najmu okazjonalnego o wypowiedzeniu i podwyższeniu czynszu

Wynajmuję mieszkanie umową najmu okazjonalnego. W umowie, którą podpisałam z lokatorem, jest zapis o dobrowolnym wypowiedzeniu przez każdą ze stron umowy z 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia, jak również zapis o możliwości podwyższenia czynszu z powodu nieterminowego opłacania mi czynszu. Lokatorzy

 

Wykup mieszkania komunalnego przez jednego z najemców

W mieszkaniu będącym w zasobach miasta mieszka matka i syn. Oboje mają status współnajemcy. Mieszkanie znajduje się w budynku wielorodzinnym, w którym wykupiono większość mieszkań. Czy przy wykupie z obowiązującą w mieście bonifikatą mieszkania komunalnego wniosek muszą złożyć oboje współnajemcy? Ma

 

3-miesięczne wypowiedzenie umowy najmu

Jestem właścicielem mieszkania, które wynajmuję umową najmu okazjonalnego. Umowa jest przedłużona na kolejny rok. Jej zapisy umożliwiają wypowiedzenie jej z 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Chcę wypowiedzieć umowę i zamieszkać we własnym mieszkaniu. Czy jest to możliwe?

 

Najemcy zalegają z opłatami – jak odzyskać należności?

Posiadam mieszkanie w Polsce, które wynajmuję osobom trzecim (aktualnie mieszkam za granicą). Najemcy od trzech miesięcy zalegają z opłatami i lekceważą wypowiedzenia, które zostały im dostarczone. Lokatorzy nie odbierają ode mnie telefonów i nie wpuszczają do mieszkania osób, które poprosiłam o spr

 

Pozostawione rzeczy i zaległości czynszowe – kłopoty z byłymi wynajmującymi

Wynajmowałam mieszkanie parze niebędącej małżeństwem, umowę podpisałam z kobietą. Po pół roku rozwiązałyśmy umowę, ponieważ najemcy nie płacili czynszu. W mieszkaniu zostały meble należące do kobiety. Obecnie jestem zastraszana przez jej partnera, który domaga się wydania pozostawionych rzeczy. Nie

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »