.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Mieszkanie z hipoteką

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 12.11.2012

W maju tego roku wraz z chłopakiem kupiliśmy mieszkanie za 178 tys. zł. Udziały wynoszą 50/50. Obecnie się rozstajemy i chcemy, by kredyt na mieszkanie był tylko na mnie, były chłopak nie chce żadnych pieniędzy. Jak wykreślić go z księgi wieczystej mieszkania z hipoteką? Dodam, że mam wysoką zdolność kredytową i mogę ubiegać się o przeniesienie kredytu tylko na mnie. Jest między nami zgoda, chcemy tylko ponieść jak najmniejsze koszty.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Najdogodniejszym rozwiązaniem, które pozwoli Państwu osiągnąć oczekiwany skutek przy minimalnym nakładzie czasu, jest zawarcie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, która wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego, jeżeli przedmiotem tej umowy jest nieruchomość lokalowa (art. 158 Kodeksu cywilnego). Zniesienie współwłasności mieszkania z hipoteką możliwe jest również na drodze sądowej, jednak w przypadku pełnego porozumienia co do sposobu zniesienia współwłasności pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami, nieracjonalne jest korzystanie z tej możliwości, choćby z powodu zdecydowanie dłuższego czasu oczekiwania na załatwienie sprawy.

 

Zgodnie z treścią przepisu art. 1 ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.) nieodpłatne zniesienie współwłasności jest przedmiotem opodatkowania tym podatkiem. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy (art. 5 ustawy). Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody albo uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności (art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy). Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytych rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługuje nabywcy (art. 7 ust. 6 ustawy).

 

Odnosząc się do wartości rynkowej mieszkania z hipoteką ustalonej niedawno, bo w maju jako miesiącu nabycia (178 000 zł), podstawę opodatkowania będzie stanowić połowa tej kwoty, czyli 89 000 zł, gdyż o 50% wzrośnie Pani udział we własności rzeczy; tę kwotę przyjęłam za podstawę obliczenia podatku. Jeśli doliczyła Pani do niej podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne oraz sądowe, proszę je odliczyć. Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (art. 8 ust. 1 ustawy), co oznacza, że mogą Państwo w akcie notarialnym podać inną wartość, jeśli wartość rynkowa mieszkania uległa deprecjacji od czasu nabycia.

 

Były narzeczony, a więc osoba pozostająca niegdyś w faktycznym wspólnym pożyciu (konkubent), z punktu widzenia przepisów podatkowych jest osobą obcą, należącą do trzeciej grupy podatkowej, co wpływa na wysokość kwoty wolnej od podatku. W odniesieniu do tej grupy kwota ta wynosi aktualnie 4902 zł (art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy). Niestety, podatek z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności w ramach trzeciej grupy podatkowej będzie dość wysoki i wyniesie 15 556,30 zł (piętnaście tysięcy pięćset pięćdziesiąt sześć złotych 30/100 groszy). Sposób obliczenia podatku przedstawia szczegółowa tabela zawarta w art. 15 ust. 1 ustawy, do której ewentualnie Panią odsyłam.

 

Podatek z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności pobiera notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego, jest on płatnikiem tego podatku, zatem nie mają już Państwo obowiązku składania osobnej deklaracji do urzędu skarbowego (art. 17a ust. 2 w związku z art. 18 ust. 1 ustawy). Gdyby zdecydowali się Państwo na zawarcie umowy darowizny udziału we współwłasności nieruchomości, podatek będzie taki sam.

 

W akcie notarialnym zostanie zawarty wniosek o wpis Pani w księdze wieczystej jako jedynej właścicielki mieszkania (w udziale 1/1) i jednoczesne wykreślenie byłego narzeczonego. Z tego powodu także nie będą już Państwo musieli składać osobnego wniosku do sądu rejonowego – wydziału ksiąg wieczystych. Po rozpatrzeniu wniosku otrzymają Państwo (oboje) stosowne zawiadomienia z sądu. Wniosek o wpis prawa własności w księdze wieczystej, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu albo zniesienia współwłasności podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 150 zł, niezależnie od liczby udziałów w tych prawach. Opłatę sądową pobiera notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego i przekazuje na rachunek właściwego sądu.

 

Okoliczność, iż posiada Pani własną zdolność kredytową pozwala stwierdzić, że bank (wierzyciel z tytułu udzielonego kredytu) nie będzie czynić przeszkód w przejęciu przez Panią zobowiązania kredytowego, którego dłużnikami na razie jesteście solidarnie z byłym narzeczonym. Zgodnie z treścią przepisu art. 522 zdanie drugie Kodeksu cywilnego zgoda wierzyciela (np. banku) na przejęcie długu powinna być, pod rygorem nieważności, udzielona na piśmie. Zgoda powinna zostać udzielona przed podpisaniem umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, a dokument ją obejmujący okazany notariuszowi przed sporządzeniem umowy.

 

Jednym z postanowień umowy notarialnej zawartej pomiędzy Państwem może i powinno być zwolnienie zbywcy udziału przez nabywcę od długów, związanych z tą własnością. Jak bowiem stanowi art. 519 § 2 pkt 2) przejęcie długu może nastąpić przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią (w tym wypadku Panią, ale też jednocześnie będącą dłużnikiem) za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeśli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna (ten przypadek nie zachodzi w Pani sytuacji).

 

Chciałabym też poruszyć hipotetyczne możliwości rozwiązania Państwa problemu. Z pewnością umowa sprzedaży udziału we współwłasności mieszkania (lub ewentualnie umowa odpłatnego zniesienia współwłasności) byłaby korzystniejsza od strony podatkowej, jednak, jak Pani wspomniała, były narzeczony nie chce żadnych korzyści majątkowych. Podatek od czynności cywilnoprawnych, któremu te umowy podlegają, wyniósłby, według stawki 2%, 1780 zł (liczony od wartości rynkowej zbywanego udziału – 89 000 zł). W przypadku umowy odpłatnego zniesienia współwłasności podstawą opodatkowania będzie wartość spłat lub dopłat, jakie wedle treści aktu notarialnego, otrzyma były już współwłaściciel. Jednak jeśli zawarliby Państwo którąś z powyższych umów, to wiązałyby się z tym dwa poważne problemy, jeśli w ślad za umowami nie byłoby właściwych przepływów pieniędzy.

 

Pierwszy problem to pozorność umowy sprzedaży (odpłatnego zniesienia współwłasności), pod którą ukryta byłaby umowa darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Pozorność jest wadą oświadczenia woli, która powoduje nieważność czynności prawnej (art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeśli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Zresztą nie sądzę, aby notariusz sporządził umowę, wiedząc, że jest ona pozorna i że strony zamierzają w ten sposób ukryć inną czynność prawną, obchodząc prawo podatkowe.

 

Organy podatkowe dysponują przy tym możliwością skierowania do sądu cywilnego powództwa o ustalenie, w toku prowadzonego postępowania podatkowego, jeżeli ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa jest niezbędne dla oceny skutków podatkowych (art. 189 i 1891 Kodeksu postępowania cywilnego). Ewidentnie umowa darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności, z punktu widzenia fiskusa, jest korzystniejsza, gdyż powoduje powstanie wyższego zobowiązania podatkowego niż sprzedaż czy odpłatne zniesienie współwłasności.

 

Drugi problem to kwestia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia udziału we współwłasności nieruchomości (mieszkania z hipoteką) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie (art. 10 ust. 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jeśli nabycie nastąpiło w roku 2012, to zbycie udziału w nieruchomości bez konsekwencji podatkowych może nastąpić dopiero po 31 grudnia 2017 r. Były narzeczony byłby obowiązany rozliczyć podatek dochodowy według stawki 19%, w rocznym zeznaniu podatkowym (art. 30e wspomnianej ustawy). Ewentualne zwolnienie podatkowe weszłoby w grę, gdyby w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło odpłatne zbycie, były partner przeznaczył uzyskaną kwotę na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 minus dwa =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl