.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Mieszkanie z bonifikatą a kredyt „Rodzina na swoim”

Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 02.12.2014

Około roku temu wykupiliśmy z mężem mieszkanie komunalne z bonifikatą. Chcemy wziąć kredyt na budowę domu „Rodzina na swoim” – mamy pozytywną decyzję banku. W związku z tym musimy pozbyć się mieszkania, ale nie chcemy jeszcze go sprzedawać. Wiem, że nie możemy oboje przepisać mieszkania na teściową, gdyż dla mnie nie jest ona osobą bliską. Czy możliwa jest kombinacja, że najpierw przepiszemy mieszkanie do osobistego majątku męża, a potem on daruje to mieszkanie mamie? Czy to drugie przepisanie nie będzie nadużyciem art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż mieszkań komunalnych przez gminę i ich zakup przez najemców obwarowany jest pewnymi warunkami i dotyczą jej pewne ograniczenia, które należy mieć na uwadze w przypadku przez Panią opisanym.

 

Sprzedaż taka odbywa się na warunkach określonych przez radę gminy w uchwale w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych oraz opisanych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Tutaj znajdują się przepisy dotyczące pierwszeństwa w nabyciu lokali sprzedawanych przez gminy i bonifikat z tytułu ceny nieruchomości oraz warunków ich zwrotu.

 

Najemcom mieszkań komunalnych przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu. Nabywcom przysługują bonifikaty ustalone przez radę gminy w uchwale, o której mowa wyżej. Zgodnie z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej na podstawie odpowiedniego zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

 

  1. na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;
  2. osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
  3. organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe;
  4. poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
  5. na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;
  6. kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
  7. jako lokal mieszkalny;
  8. w wyniku uwzględnienia roszczeń, o których mowa w art. 209a ust. 1 i ust. 2;
  9. spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;
  10. osobie, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6, z zastrzeżeniem że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe;
  11. podmiotom, o których mowa w art. 61 ust. 1.

 

Dalszy zapis art. 68 ustawy stanowi, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

 

Przepisu tego nie stosuje się w przypadku:

 

  1. zbycia na rzecz osoby bliskiej,
  2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
  3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
  4. zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
  5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

 

Przepis ten stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

 

Właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ust. 2a artykułu 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

 

Jak wynika z powyższego, gdyby Pani mąż był jedynym właścicielem mieszkania i podarował je ojcu, wówczas zachodziłby przypadek wyłączający możliwość żądania zwrotu przyznanej bonifikaty. Ojciec jest bowiem osobą bliską, o której mowa w cytowanym przeze mnie wyżej art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt. 13 tej ustawy za osobę bliską uważa się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Tak przeprowadzona darowizna zakupionego przez Państwa mieszkania nie spowodowałaby straty w postaci konieczności zwrotu bonifikaty.

 

Nieco bardziej skomplikowane byłoby uporządkowanie sprawy mieszkania pomiędzy Panią a mężem. Zapewne jesteście Państwo we wspólności małżeńskiej ustawowej. Taki ustrój majątkowy obowiązuje wszystkie małżeństwa, które nie podpisywały umów małżeńskich majątkowych. Taki ustrój powoduje, że cały majątek zdobyty w czasie trwania małżeństwa jest majątkiem wspólnym bez określonej ułamkowo części. Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Nie może więc Pani podarować mężowi swojej połowy mieszkania, aby ominąć konieczność zapłacenia podatku od darowizny, w przypadku darowania lokalu teściowej. Oczywiście jest rozwiązanie umożliwiające takie działanie. Musicie Państwo u notariusza sporządzić umowę o rozdzielności majątkowej. Z tą chwilą wcześniejszy majątek wspólny staje się majątkiem odrębnym każdego małżonka, a udziały w byłym majątku wspólnym są równe. W ten sposób będziecie Państwo współwłaścicielami na zasadach ogólnych mieszkania, a zatem w 1/2 części każde z Państwa. Dopiero wtedy może Pani podarować mężowi swoją połowę mieszkania. Niestety konieczność wcześniejszej umowy majątkowej małżeńskiej trochę zwiększa koszty całej operacji. Sporządzenie takiej umowy to koszt rzędu 400 zł. Domyślam się, że koszt podatku od darowizny od Pani udziału w nieruchomości na rzecz teściowej będzie znacznie wyższy.

 

Przechodząc do Pani zasadniczego pytania, dotyczącego uznania szeregu darowizn za prawidłowe, bez zarzutu obejścia prawa, należy wyjaśnić na początku, iż obecnie obowiązujące przepisy zwalniają z podatku od spadków i darowizn osoby najbliższe spadkodawcy i darczyńcy. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie darowizny, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku oraz udokumentują – w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 – ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

 

Przepis wyraźnie wskazuje przesłanki, jakie muszą być spełnione, aby ze zwolnienia skorzystać. I tylko te okoliczności może badać organ podatkowy. Sprawdzanie dalszego pochodzenia darowanych wartości nie może uzasadniać odmowy przyznania zwolnienia. Zresztą to badanie zazwyczaj ogranicza się do legalności nabycia majątku darowanego. Niestety zawsze może się zdarzyć nadgorliwy urzędnik skarbowy, aczkolwiek w mojej praktyce jeszcze nie spotkałam się z taką sytuacją, by darującym sobie wzajemnie składniki majątku członkom rodziny zarzucono obejście prawa. Nie znalazłam również orzeczenia sądu administracyjnego, które sugerowałoby taką możliwość.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 - 8 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »