.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Mieszkanie od komornika – zakup i eksmisja lokatorów

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 08.06.2011

Proszę o informację, czy kupując mieszkanie od komornika, mogę swobodnie wejść w jego zarządzanie w przypadku, gdy ktoś tam mieszka, a notarialna umowa sprzedaży została podpisana? Jak doprowadzić do tego, by lokator opuścił nieruchomość?

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Procedurę egzekucji z nieruchomości regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.).

 

Egzekucja z nieruchomości składa się z następujących etapów:

 

  1. zajęcie nieruchomości;
  2. opis i oszacowanie nieruchomości;
  3. licytacja nieruchomości;
  4. udzielenie przybicia;
  5. przysądzenie własności nieruchomości;
  6. podział sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.

 

Z pytania wynika, że szczególnie interesuje Pana etap związany z przejęciem nieruchomości. Po zamknięciu przetargu sąd (w osobie sędziego) niezwłocznie udziela przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Sąd może odmówić przybicia, m.in. jeżeli w toku licytacji doszło do naruszenia przepisów o licytacji i jeżeli te uchybienia mogły mieć wpływ na wynik przetargu lub w przypadku, jeżeli postępowanie egzekucyjne podlegało umorzeniu.

 

Przybicie skutkuje tym, że osoba, która je uzyskała, po uiszczenia całej ceny uzyskuje prawo przysądzenia jej nieruchomości na własność. Licytant, który uzyskał przybicie, obowiązany jest w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania z sądu uiścić całą wylicytowaną kwotę (pomniejszoną o rękojmię) na rachunek depozytowy sądu.

 

Jeżeli osoba, która uzyskała przybicie, wpłaci całą sumę nabycia, to sąd wydaje na jej rzecz postanowienie o przysądzeniu własności.

 

Jak wynika z art. 999 § 1 K.p.c. „prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości”.

 

Z powyższego przepisu wynika, że kupując nieruchomość na licytacji komorniczej, nie ma potrzeby wizyty u notariusza celem zawarcia umowy, bowiem umowę zastępuje w tej sytuacji prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności.

 

Z przytoczonego przepisu wynika również, iż prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Należy jednakże bardzo wyraźnie odróżnić wprowadzenie w posiadanie nieruchomości od eksmisji aktualnego posiadacza nieruchomości. Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości oznacza faktyczną możliwość korzystania z niej, czyli przekazanie władztwa nad rzeczą, i jest nim np. oddanie kluczy do mieszkania, dokumentów uprawniających rozporządzenie nieruchomością. Należy pamiętać, iż zajmującym nieruchomość dotychczasowym właścicielom – dłużnikom przysługuje ochrona z tytułu posiadania. Takie postanowienie nie może stanowić podstawy eksmisyjnej dotychczasowego właściciela. Aby mogło dojść do wprowadzenia w posiadanie, niezbędne jest uzyskanie klauzuli wykonalności przeciwko egzekwowanemu dłużnikowi. Taka teza znalazła potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 10.02.2006 r. (sygn. akt III CZP 127/2005). Jak wskazał Sąd Najwyższy, „prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi z mocy art. 999 § 1 K.p.c. tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości przeciwko niewymienionemu w tym tytule dłużnikowi egzekwowanemu. Wykonanie wynikającego z takiego postanowienia obowiązku wydania nieruchomości nabywcy następuje po nadaniu klauzuli wykonalności przeciwko dłużnikowi egzekwowanemu. Po opatrzeniu postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, wierzyciel winien zwrócić się do komornika właściwego dla rewiru miejsca położenia nieruchomości o wprowadzenie w posiadanie. Komornik wzywa posiadacza nieruchomości do jej wydania (do dobrowolnego wykonania obowiązku wynikającego z postanowienia zaopatrzonego w klauzulę wykonalności) w oznaczonym terminie. Jeśli dłużnik – zobowiązany do wykonania obowiązku uchyli się od tej czynności komornik dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. Dopiero jednak prawomocne orzeczenie w tej sprawie będzie podstawą skierowania sprawy do komornika w celu przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Wykonując tytuł wykonawczy komornik usuwa nie tylko dłużnika, ale także osoby zajmujące z nim lokal lub pomieszczenie, chyba że osoby te wykażą, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika”.

 

Warto zwrócić uwagę na treść § 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać pomieszczenie tymczasowe.

 

Paragraf ten brzmi:

 

1. „Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie.

 

2.Wysłuchanie powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości”.

 

Z powyższego przepisu wynika, że komornik każdorazowo powinien dostosowywać czynności niezbędne do wprowadzenia w posiadanie do konkretnego przypadku.

 

Jeśli dłużnik nie będzie stawiał oporu i zgodzi się dobrowolnie opuścić lokal, wówczas taką czynnością może być np. przekazanie przez komornika kluczy do lokalu.

 

Jeśli natomiast dłużnik będzie stawiał opór, wówczas konieczne będzie dokonanie przymusowej eksmisji.

 

Lokal zastępczy ma obowiązek dostarczyć gmina.

 

Przyjmując najgorszy scenariusz, może się okazać, że gmina nie dostarczy pomieszczenia zastępczego i w związku z tym nie będzie dokąd wyeksmitować lokatora.

 

Lokator będzie więc zajmował Pańskie mieszkanie bezprawnie, a Pan jako właściciel nie będzie mógł korzystać z tego lokalu.

 

Pragnę jednak zwrócić Pańską uwagę na pewną istotną kwestię. Mianowicie w każdym przypadku niedostarczenia lokalu zastępczego eksmitowanemu lokatorowi gmina ma obowiązek wypłaty odszkodowania właścicielowi nieruchomości. Ostatecznie potwierdził to Trybunał Konstytucyjny, który w wyroku z dnia 08.04.2010 (sygn. akt P 1/08) uznał, że „jeśli gmina nie wywiązuje się ze swoich obowiązków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, to musi ponieść z tego tytułu konsekwencje finansowe”.

 

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 plus trzy =

26.10.2016

Niestety artykuł jest już nieaktualny. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Totem

.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl