.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przekazanie mieszkanie dla jednego dziecka aby pozostałe nie miały roszczeń

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 25.03.2010

Moja mama posiada mieszkanie komunalne, wykupione na własność niespełna rok temu. Chce przekazać je mnie, ale nie wie, w jakiej formie ma to zrobić. Czy przekazać jako darowiznę, czy lepiej byłoby w formie aktu notarialnego potwierdzającego sprzedaż tego mieszkania? Problem jest taki, że w tym mieszkaniu jest zameldowana moja siostra, która przebywa od kilku lat za granicą. Chciałbym się zabezpieczyć na wypadek, gdyby zechciała rościć sobie prawa do tego mieszkania.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Pana siostra mogłaby żądać podziału i spłaty z mieszkania tylko i wyłącznie, gdyby go wraz z Panem odziedziczyła po mamie.

 

Jeżeli Pana mama przed swoją śmiercią wyzbędzie się mieszkania (sprzeda go, podaruje itp.), wówczas nie wejdzie ono w skład spadku po niej i Pana siostra nie stanie się jego współwłaścicielką.

 

Również w sytuacji, w której Pana mama powołałaby Pana do spadku jako jedynego spadkobiercę, siostra nie stanie się współwłaścicielem lokalu.

 

Jednak w przypadku darowania Panu mieszkania, czy też ustanowienia Pana w testamencie jedynym spadkobiercą, Pana siostra będzie mogła żądać od Pana zapłaty zachowku.

 

Siostra jest bowiem spadkobierczynią ustawową mamy. Jeżeli mama nie pozostawi testamentu, to będzie ona dziedziczyła spadek w zbiegu z Panem, ewentualnie też z innym rodzeństwem i mężem mamy. Dziedziczenie to odbędzie się w częściach równych.

 

Zgodnie z art. 991 § 1 zstępnym (np. dzieciom), małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek).

 

Zgodnie z § 2 tego przepisu, jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

 

Jeżeli Pana siostra zostanie pominięta w testamencie, a powołany będzie do spadku tylko Pan, to będzie ona mogłą wystąpić o zachowek.

 

Jeżeli w skład spadku po Pana mamie wejdzie prawo własności mieszkania, to jego wartość zostanie uwzględniona przy wyliczaniu należnego siostrze zachowku.

 

Jeżeli w skład spadku po Pana mamie nie wejdą żadne przedmioty majątkowe, które podlegałyby dziedziczeniu (np. jeżeli mama nie pozostawi żadnego majątku, bo wcześniej go podaruje Panu), to siostra również może wystąpić o zachowek.

 

Przy obliczaniu należnego zachowku dolicza się bowiem darowizny poczynione przez spadkodawcę.

 

Zgodnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

 

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że jeżeli Pana siostra nie otrzyma należnego jej zachowku, np. w postaci darowizny, ani w wyniku powołania jej do spadku, to będzie jej przysługiwać roszczenie o zachowek.

 

Do obliczania należnego siostrze zachowku zaliczy się darowizny uczynione przez Pana mamę na rzecz Pana, nawet jeżeli zostaną dokonane więcej niż przed 10 laty, licząc od dnia śmierci Pańskiej mamy.

 

Aby nie był Pan zobowiązany wobec siostry z tytułu zachowku, mieszkanie – jak wspomniałem powyżej – nie może wchodzić w skład spadku po Pana mamie oraz Pan nie może otrzymać mieszkania w drodze darowizny.

 

Jest jeszcze inna alternatywa – Pana mama może wydziedziczyć swoją córkę w testamencie.

 

Według art. 1008 Kodeksu cywilnego, spadkodawca może w testamencie pozbawić zstępnych, małżonka i rodziców zachowku (wydziedziczenie), jeżeli uprawniony do zachowku:

 

  1. wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego;
  2. dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci;
  3. uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

 

Jeżeli nie zaistnieją powyższe przesłanki, wydziedziczenie dokonane przez mamę nie będzie skuteczne, a jeżeli Pana siostra w chwili śmierci będzie miała dzieci, to wówczas one będą mogły ubiegać się o zachowek.

 

Według art. 1011 Kodeksu cywilnego zstępni wydziedziczonego zstępnego są uprawnieni do zachowku, chociażby przeżył on spadkodawcę.

 

Dlatego, aby Pana siostra nie miała żadnych roszczeń z tytułu mieszkania, musi dojść do odpłatnego zbycia na rzecz Pana prawa do mieszkania.

 

Mama może sprzedać Panu mieszkanie. W takim wypadku mieszkanie nie wejdzie w skład spadku po niej, ani nie zostanie dokonana darowizna na Pana rzecz, z tytułu której Pana siostra mogłaby domagać się zachowku.

 

Jednak jeżeli mama będzie chciała w chwili obecnej sprzedać Panu mieszkanie, to musi się ona liczyć z koniecznością zapłaty podatku od przychodów z odpłatnego zbycia lokalu.

 

Stosownie bowiem do art. 10 ust. 1 pkt 8a źródłem przychodów podlegającym podatkowi jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

 

Jeżeli mama nabyła lokal w latach 2007-2008 r., to będzie ona mogła skorzystać z ulgi w zapłacie tego podatku.

 

Wystarczy, że Pana mama była zameldowana na pobyt stały w sprzedawanym mieszkaniu przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą jego zbycia.

 

Aby skorzystać z tej ulgi, należy złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania ze zwolnienia. To oświadczenie należy złożyć w terminie złożenia zeznania rocznego za rok, w którym dokonano zbycia lokalu.

 

W przypadku jeżeli zawarłby Pan umowę kupna mieszkania, które należy do mamy, a nie posiada Pan środków na ten zakup (w umowie stwierdzono by, że Pan zapłacił określoną kwotę, chociaż faktycznie by jej Pan nie zapłacił), to musi się Pan liczyć z tym, że urząd skarbowy może wszcząć postępowanie w celu ustalenia, skąd pochodziły środki na zakup lokalu. Z takim postępowaniem urzędu skarbowego należy liczyć się zwłaszcza, jeżeli nie wykazuje Pan żadnego dochodu lub Pana dochód wynikający ze składanych deklaracji podatkowych jest taki, że nie jest prawdopodobnym, aby środki pochodziły z Pana dochodu.

 

Jeżeli w toku takiego postępowania nie udokumentuje Pan, skąd pochodziły środki na zakup mieszkania, to narazi to Pana na poważne konsekwencje.

 

Oczywiście żadnego problemu nie będzie w sytuacji, w której faktycznie kupi Pan mieszkanie od mamy.

 

W celu zabezpieczenia również swoich interesów, tak aby siostra nie żądała od Pana zachowku, mama mogłaby przenieść prawo własności mieszkania na Pana rzecz w drodze umowy o dożywocie.

 

Umowa dożywocia polega na tym, iż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (udziału we własności nieruchomości) nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie. W szczególności nabywca powinien, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 K.c.).

 

Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

 

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, iż strony umowy dożywocia mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia. W umowie dożywocia strony same określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania. Dopiero w braku postanowień umownych wchodzą obowiązki określone w art. 908 K.c.

 

Przeniesienie własności (udziału we współwłasności) w drodze dożywocia jest czynnością prawną odpłatną i dlatego w przeciwieństwie do darowizny nie zaliczy się do spadku po Pana mamie zbytego na Pana rzecz prawa własności mieszkania. Jak bowiem wynika ze wskazanego powyżej art. 993 Kodeksu cywilnego, przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę.

 

Jeżeli do zawarcia umowy o dożywocie dojdzie przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania, to również Pańska mama musi się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od odpłatnego zbycia lokalu, ale i w tym przypadku może ona oczywiście skorzystać z ulgi meldunkowej.

 

Jak już powyżej pisałem, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8a źródłem przychodów podlegającym podatkowi jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

 

Umowa o dożywocie jest umową odpłatną i dlatego podlega podatkowi dochodowemu.

 

Zarówno umowa sprzedaży lokalu jak i umowa o dożywocie podlegają również podatkowi od czynności cywilnoprawnych (2% od wartości nieruchomości).

 

W przypadku zbycia mieszkania na Pana rzecz mama nie musi się obawiać o to, że będzie zobowiązana do zwrotu bonifikaty jaką uzyskała przy wykupie mieszkania.

 

Nawet jeżeli zbycie lokalu mieszkalnego nastąpi przed upływem 5 lat od jego nabycia, to w przypadku zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej (czy to w drodze sprzedaży, darowizny czy umowy o dożywocie) obowiązek zwrotu bonifikaty nie zaistnieje.

 

Fakt zameldowania siostry w mieszkaniu nie ogranicza mamy w rozporządzaniu przysługującym jej prawem własności lokalu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IV + 9 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl