Lokale zastępcze – kto powinien je zapewnić?

Art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118) wskazuje, że „obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej”.

Stosownie do art. 61 ustawy „właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1. utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2. zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska”.

Dalej przepisy Prawa budowlanego zawierają normy nakładające na właściciela lub zarządcę obowiązki kontroli okresowych stanu technicznego elementów budynku i instalacji.

Stosownie do art. 68 powołanej ustawy „w razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, właściwy organ jest obowiązany:

1. nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania;
2. przesłać decyzję, o której mowa w pkt 1, obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów;
3. zarządzić:

    

   1. umieszczenie na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania,
   2. wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, z określeniem, technicznie uzasadnionych, terminów ich wykonania”.

Adresaci wydanych decyzji obowiązani są wykonać wszelkie czynności niezbędne do tego, by zapobiec ewentualnym negatywnym skutkom istniejącego zagrożenia, to jest wykonać w terminie niezbędne zabezpieczenia ustalone w decyzji.

Na podstawie art. 70 powołanej ustawy:

„Art. 70. 1. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1, powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwego organu. Właściwy organ, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, o których mowa w ust. 1”.

Z cytowanych przepisów wynika, że adresatem decyzji organu nadzoru budowlanego jest właściciel lub zarządca obiektu. Spójnik „lub” oznacza, że organ ma dowolność do kogo skierować decyzję.

Należy zaznaczyć, że wykonanie obowiązków administracyjnych może zostać nałożone na zarządcę, który nie jest właścicielem obiektu, jednakże koszty ekonomiczne z tym związane ponosi właściciel. Zarządca wykonuje czynności w imieniu właściciela, reprezentując jego interesy. Właściciel zgodnie z zasadami prawa cywilnego jest obowiązany do ponoszenia ciężarów związanych z utrzymaniem rzeczy.

Jeżeli na mocy przepisów Prawa budowlanego zostanie wydana decyzja, z której wynikać będzie obowiązek dokonania napraw związanych z koniecznością opróżnienia lokalu, może powstać obowiązek przydzielenia zainteresowanym poszkodowanym lokali zamiennych. Mając tę sytuację na względzie, prawodawca nakazał w art. 68 pkt 2 cytowanej ustawy przesłanie wydanej decyzji podmiotowi zobowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych. W odniesieniu do lokalu mieszkalnego obowiązek ten – zgodnie z art. 10 ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266) – spoczywa na właścicielu lokalu mieszkalnego.

W myśl art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów „jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy”.

W tym miejscu należy wyjaśnić pojęcie właściciela w rozumieniu tej ustawy. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 „ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu”.

Właścicielem – w rozumieniu ustawy – może być zarówno właściciel (współwłaściciel) budynku, w którym lokal mieszkalny się znajduje, jak i właściciel lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności, a także podmiot mający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. „Właścicielem” w tym znaczeniu może być także osoba niemająca formalnie prawnego tytułu do lokalu (budynku, w którym znajduje się lokal), jeżeli jest posiadaczem samoistnym, wynajmującym lub oddającym innej osobie (lokatorowi) lokal do używania.

Obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego i pokrycie kosztu przeprowadzki stanowi kontynuację istniejącego stosunku prawnego łączącego lokatora i wynajmującego.

Funkcjonowanie zarządu podlega ocenie przez właściciela kamienicy. Jeżeli taki zarząd nieruchomością jest sprawowany niewłaściwie i wskutek zaniechań obowiązków zostanie wyrządzona właścicielowi szkoda, wówczas zarządca jest obowiązany do pokrycia tej szkody.

Zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością, która obejmuje m.in. zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania, spowoduje odpowiedzialność zarządcy, a szkoda zostanie pokryta przez jego ubezpieczyciela odpowiedzialności cywilnej.

Wnioski

W zaistniałej sytuacji należy uznać, że gmina nie jest już zarządcą nieruchomości. Swoim działaniem gmina wypowiedziała stosunek prawny. To, że współwłaściciele nie podpisali protokołu, nie powoduje, że zarząd nadal istnieje. W tym stanie rzeczy organ nadzoru budowlanego z pewnością wyda decyzje nakazujące wykonanie prac remontowych w stosunku do właściciela obiektu.

Gmina poprzez swoje nieprofesjonalne czynności zarządu doprowadziła do zniszczenia budynku. Jeżeli doszło przez to do wyrządzenia szkody właścicielom, to można w trybie procesu cywilnego dochodzić jej naprawienia. Korzystny dla Państwa sytuacji jest fakt, że toczy się postępowanie karne w sprawie nieprawidłowego zarządu. Wyrok skazujący w sprawie będzie ułatwiał dochodzenie odszkodowania na drodze procesu cywilnego.

Obowiązki dostarczenia lokali zamiennych w sytuacji konieczności opróżnienia lokalu w razie jego remontu spoczywają na właścicielu lokalu. Pojęcie właściciela jest rozumiane szeroko i obejmuje także osobę wynajmującego. W żadnym razie nie chodzi tutaj o zarządcę, gdyż zarządca, nawet gdy podpisuje umowę najmu z lokatorem, czyni to w imieniu właściciela – stroną umowy najmu pozostaje właściciel.

Państwo jako współwłaściciele obiektu, zgodnie z treścią prawa własności, są obowiązani ponadto do ponoszenia kosztów koniecznych remontów i nakładów na kamienicę.