.
Mamy 13 183 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Lokal z wadami - jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu?

Autor: Kiecana Kamil • Opublikowane: 28.04.2022 • Zaktualizowane: 28.04.2022

Zawarliśmy w tamtym roku umowę najmu z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Niestety lokal okazał się posiadać wiele wad. Najpoważniejszą z nich jest przeciekająca elewacja (okna), skutkiem czego są zacieki, wilgoć i ryzyko powstania grzyba. Właściciel, mimo licznych zgłoszeń i próśb o naprawę, nic z tym nie zrobił. Najpierw nasze zgłoszenia były ustne, potem mailowe, a ostatnie – pisemne, wysłane przed 5 tygodniami listem poleconym, zawierało ostateczne wezwanie do usunięcia wad z wyznaczonym terminem (w załączniku). Właściciel nie zareagował. Dodatkowo, w tej samej dacie złożyliśmy wypowiedzenie z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Wczoraj doszło do spotkania z jednym ze współwłaścicieli lokalu oraz ustanowionym przedstawicielem, w trakcie którego przekazaliśmy lokal wraz z kluczami oraz z oceną stanu i danymi z liczników. Uznałem bowiem, że nieusunięta wada jest wystarczającą podstawą do skrócenia umowy najmu. Natomiast wieczorem dostałem maila, że administrator budynku (córka współwłaściciela) nie uznaje tego przekazania. Proszę o informację, czy umowa najmu skutecznie została wczoraj zakończona? Czy musimy dopełnić jeszcze jakichś formalności? Dołączam umowę najmu i pozostałe pisma.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Lokal z wadami - jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu?

Wady najętego lokalu mieszkalnego

Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”. Ten przepis, podobnie jak Państwa umowa najmu, wskazuje na okres wypowiedzenia 3-miesięczny na koniec miesiąca kalendarzowego.

 

Zgodnie z art. 682 K.c.: „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

 

Pogląd orzecznictwa jest taki, że: „zagrożenie dla zdrowia musi mieć charakter realny i obiektywny w tym sensie, że subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy, aby mógł się na regulację z art. 682 K.c. skutecznie powołać. Istotne jest jednak to, że stan zagrożenia, tj. możliwość wystąpienia określonego skutku, musi istnieć, ale skutek ten nie musi nastąpić” (A. Biały [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 682.).

 

Jeśli zatem wady lokalu, który był objęty Państwa umową, zagrażają Państwa zdrowiu albo osób u Państwa zatrudnionych, mogą Państwo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

 

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu

Jednak z treści przesłanego wypowiedzenia umowy najmu nie wynika, że jest ono czynione bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wręcz przeciwnie – jest tam wzmianka, że jest to wypowiedzenie „z zachowanie okresu wypowiedzenia”. Sąd najprawdopodobniej uznałby, że wypowiedzenie zostało złożone za 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli ten czas jeszcze nie upłynął (a z dokumentów tak wynika), to umowa nadal obowiązuje. Jeśli natomiast pismo z wypowiedzeniem nie trafiło w ogóle do wynajmujących, to bieg okresu wypowiedzenia jeszcze w ogóle się nie rozpoczął. Zatem, jeśli chcieliby Państwo osiągnąć skutek, należałoby wysłać ponowne wypowiedzenie, jednak już teraz z szerokim opisem powodów wypowiedzenia, z powołaniem się na przepisy prawa oraz piśmiennictwo i orzecznictwo, a także – co najważniejsze, ze wskazaniem, że jest to wypowiedzenie dokonane bez zachowania terminu wypowiedzenia.

 

W ostatnim słowie odniosę się do pisma będącego ostatecznym wezwaniem do usunięcia wad – niestety, nie zawiera ono wyraźnego wypowiedzenia umowy. Mowa w nim o opuszczeniu lokalu, to może się wydawać oczywiste, ale nie ma pewności, że sąd w razie sporu uzna je za wypowiedzenie, zwłaszcza że pismo to ma tę samą datą, którą posiada też Państwa 3-miesięczne wypowiedzenie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IX plus 6 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl