Lokal z wadami - jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu?

Wady najętego lokalu mieszkalnego

Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”. Ten przepis, podobnie jak Państwa umowa najmu, wskazuje na okres wypowiedzenia 3-miesięczny na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zgodnie z art. 682 K.c.: „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Pogląd orzecznictwa jest taki, że: „zagrożenie dla zdrowia musi mieć charakter realny i obiektywny w tym sensie, że subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy, aby mógł się na regulację z art. 682 K.c. skutecznie powołać. Istotne jest jednak to, że stan zagrożenia, tj. możliwość wystąpienia określonego skutku, musi istnieć, ale skutek ten nie musi nastąpić” (A. Biały [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 682.).

Jeśli zatem wady lokalu, który był objęty Państwa umową, zagrażają Państwa zdrowiu albo osób u Państwa zatrudnionych, mogą Państwo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu

Jednak z treści przesłanego wypowiedzenia umowy najmu nie wynika, że jest ono czynione bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wręcz przeciwnie – jest tam wzmianka, że jest to wypowiedzenie „z zachowanie okresu wypowiedzenia”. Sąd najprawdopodobniej uznałby, że wypowiedzenie zostało złożone za 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli ten czas jeszcze nie upłynął (a z dokumentów tak wynika), to umowa nadal obowiązuje. Jeśli natomiast pismo z wypowiedzeniem nie trafiło w ogóle do wynajmujących, to bieg okresu wypowiedzenia jeszcze w ogóle się nie rozpoczął. Zatem, jeśli chcieliby Państwo osiągnąć skutek, należałoby wysłać ponowne wypowiedzenie, jednak już teraz z szerokim opisem powodów wypowiedzenia, z powołaniem się na przepisy prawa oraz piśmiennictwo i orzecznictwo, a także – co najważniejsze, ze wskazaniem, że jest to wypowiedzenie dokonane bez zachowania terminu wypowiedzenia.

W ostatnim słowie odniosę się do pisma będącego ostatecznym wezwaniem do usunięcia wad – niestety, nie zawiera ono wyraźnego wypowiedzenia umowy. Mowa w nim o opuszczeniu lokalu, to może się wydawać oczywiste, ale nie ma pewności, że sąd w razie sporu uzna je za wypowiedzenie, zwłaszcza że pismo to ma tę samą datą, którą posiada też Państwa 3-miesięczne wypowiedzenie.