Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Legalizacja dobudówki

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 13.08.2013

Mieszkam we wspólnocie mieszkaniowej. W latach 1986-1987, kiedy właścicielem i administratorem budynku był ADM, wykonano dobudówkę w postaci zadaszenia nad wejściem do piwnicy. W dokumentacji przejętej od ADM nie ma żadnej wzmianki na temat tego zadaszenia. Jeden z członków wspólnoty zgłosił do nadzoru budowlanego samowolę budowlaną. Czy jest możliwość legalizacji dobudówki sprzed 27 lat?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Nie wspomina Pan, aby w przekazanych przez ADM wspólnocie mieszkaniowej dokumentach doszukano się projektu, na podstawie którego wykonano dobudówkę. Jeżeli brakuje takiego projektu oraz jego zatwierdzenia przez nadzór budowlany, możemy zakładać, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że samowola budowlana polega na naruszeniu Prawa budowlanego poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia (prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę) czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie. Za samowolę budowlaną może więc być uznana rozbudowa domu, dobudówka czy nadbudowa. Nie chodzi tu tylko o zmiany konstrukcyjne, ale również te, które zmieniają przeznaczenie budynku lub jego części, np. z mieszkalnego na działalność gospodarczą.

 

Należy zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, zatem nawet jeśli dobudówka istnieje od 27 lat, mamy do czynienia z nielegalną budową. Do końca 2009 r. samowolę budowlaną wybudowaną między 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. można było zalegalizować bez żadnych opłat. Natomiast jeśli chce się zalegalizować samowolę budowlaną po 2009 r., należy spełnić szereg wymagań. Niestety legalizacja samowoli budowlanej jest długotrwała i bywa kosztowna, ponieważ nie zależy ona od stopnia przewinienia, ale od powierzchni budynku i stawki, jaką zakreśla załącznik do ustawy o Prawie budowlanym. Wylicza się ją jako iloczyn stawki wynoszącej 500 zł podwyższonej 50-krotnie, współczynnika kategorii budynku i współczynnika wielkości obiektu. Nie brzmi to zbyt przyjaźnie dla chętnego do legalizacji, zatem należałoby się zastanowić, czy bardziej opłacalna nie byłaby rozbiórka danego obiektu.

 

W omawianym przypadku w wyniku zadaszenia nad istniejącą piwnicą mógł powstać obiekt budowlany – wiata, ponieważ zadaszenie piwnicy nie było zapewne elementem konstrukcji architektoniczno-budowlanej tego budynku. Na przedmiotową wiatę prawdopodobnie ADM nie uzyskał wymaganego przepisami pozwolenia na budowę i zrealizował budowę w warunkach samowoli budowlanej. A zatem opisany stan faktyczny wypełniałby przesłankę zastosowania art. 48 Prawa budowlanego 1994r., którego dyspozycja odnosi się do samowolnej budowy obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę. Z uwagi na przewidzianą przepisami Prawa budowlanego możliwość legalizacji samowoli budowlanej, można przyjąć, że obiekt spełnia warunki zastosowania przedmiotowej procedury legalizacyjnej. W tym przypadku podstawowym warunkiem umożliwiającym legalizację jest to, że samowola nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie których uniemożliwi doprowadzenie domów lub ich części do stanu zgodnego z prawem. Koniecznie trzeba będzie również dostarczyć nowy projekt budowlany.

 

A zatem dokumentami potrzebnymi do zalegalizowania omawianej wiaty będą:

 

  • zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

 

  • czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

 

Prawo budowlane nie wprowadza żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, że w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia na właściciela obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy oznaczać może pewne obciążenie finansowe, zwłaszcza gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych, wykonanych w ramach samowoli budowlanej, do stanu zgodnego z prawem.

 

Powyższe dotyczy jednak sytuacji, gdybyśmy mieli rzeczywiście do czynienia z samowolą budowlaną. Mam wątpliwości, czy opisany przypadek rzeczywiście jest wiatą, ponieważ nie znam parametrów powstałego obiektu i jego konstrukcji. Ustalenia te są niezbędne do podjęcia rozstrzygnięcia, czy wystąpiła samowola budowlana i w jaki sposób należy ją zlikwidować. Należałoby też w związku z tym ustalić, czy powstały obiekt wymagał uzyskania pozwolenia na budowę czy też wyłącznie zgłoszenia właściwemu organowi.

 

Związane z tym jest zagadnienie, czy zadaszenie nad piwnicą należy do odrębnego lokalu, czy też wchodzi w skład nieruchomości wspólnej.

 

W sytuacji bowiem gdy piwnica przylega do lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służy do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jej utrzymania w należytym stanie nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. O przeznaczeniu piwnicy decyduje koncepcja architektoniczna budynku. Budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia piwnicznego dostęp jest możliwy tylko przez właściciela lokalu mieszkalnego i wówczas służy on do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu. Konsekwencją jest uznanie takiej piwnicy za pomieszczenie pomocnicze, stanowiące część składową samodzielnego lokalu mieszkalnego.

 

Również od konstrukcji architektonicznej budynku zależy, czy takie zadaszenia osłania tylko wejście do piwnicy czy też ma szerszy zasięg, a nadto czy jest trwale połączone z bryłą budynku. Tylko bowiem elementy konstrukcji trwale połączone z budynkiem mogłyby obciążać wspólnotę mieszkaniową. Jeżeli jest to lekka konstrukcja łatwa do rozbiórki, to nie można stwierdzić, że obciąża ona wspólnotę mieszkaniową, ale właściciela lokalu do którego przynależy piwnica. Od odpowiedzi na to pytanie z kolei zależeć będzie, do kogo należeć będzie legalizacja wspomnianej samowoli budowlanej (o ile mamy z nią w ogóle do czynienia).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 8 + III =

»Podobne materiały

Zalegalizowanie samowoli budowlanej sprzed lat

Po rodzicach otrzymałam dom budowany około 25 lat temu. Rodzice prawdopodobnie nie otrzymali pozwolenia na budowę, planu i innych dokumentów. Dom jest w stanie surowym, stoi pusty. Czy mogę teraz ubiegać się o pozwolenie na dokończenie budowy i jej legalizację? Z jakimi kosztami powinnam się liczyć?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »