Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kupno praw spadkowych

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 16.09.2009

Jestem zainteresowany zakupem od spadkobierców ustawowych praw i roszczeń do części nieruchomości położonej w Warszawie objętej działaniem dekretu z 26 października 1945 r. (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Czy można nabyć taką nieruchomość, a jeśli tak, to jakie dokumenty będą wymagane do sporządzenia odpowiedniego aktu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zanim przejdę do odpowiedzi na Pana pytanie, już na wstępie chciałbym zaznaczyć, że poruszone w pytaniu zagadnienie jest dość skomplikowane i wywołuje wiele sporów. Od razu chcę też sprecyzować, że w przedstawionej sprawie nie jest możliwy zakup od spadkobierców samej nieruchomości czy też jej części. Należy rozważać nabycie roszczeń reprywatyzacyjnych spadkobierców dotyczących zwrotu nieruchomości przejętej mocą dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Obrót roszczeniami reprywatyzacyjnymi – jak pokazuje praktyka – jest możliwy i dopuszczalny, jednak wiąże się z dość dużym ryzykiem, o czym wspomnę jeszcze w dalszej części odpowiedzi.

 

Moim zdaniem pod względem prawnym cesja uprawnień reprywatyzacyjnych na osoby trzecie jest niedopuszczalna. Można jednak zastanowić się nad innymi rozwiązaniami i możliwościami, które dają w tej kwestii przepisy prawa.

 

Na początku należy zauważyć, że obecnie zdecydowana większość roszczeń reprywatyzacyjnych (praw do dawnej własności) przeszła już w spadku na potomków dawnych właścicieli. Wydaje się więc, że najprostszym sposobem nabywania roszczeń reprywatyzacyjnych jest kupno praw spadkowych (de facto chodzi o udziały spadkowe w nieruchomości) od spadkobierców. Z pytania wynika, że tak też chce Pan postąpić w przedmiotowej sprawie.

 

Sytuację prawną spadkobiercy regulują przepisy art. 922-1088 Kodeksu cywilnego (K.c.), należy więc w pierwszej kolejności sięgnąć do tych przepisów.

 

Spadkobierca z mocy prawa nabywa z chwilą śmierci spadkodawcy prawa wchodzące w skład spadku. Sąd jedynie potwierdza ten fakt w formie postanowienia o nabyciu spadku.

 

Najczęściej dawna własność (roszczenia) przysługuje obecnie kilku osobom (współwłaścicielom), które nabyły je w spadku po dawnym właścicielu. Sytuację prawną współwłaściciela regulują przepisy art. 195-221 K.c., a współwłaściciela będącego spadkobiercą także art. 1035-1046 K.c.

 

W przedmiotowej sprawie istnieje możliwość nabycia przez Pana całego spadku bądź określone udziały w całym spadku lub udziały w przedmiocie należącym do spadku (w tym wypadku nieruchomości).

 

Zgodnie z art. 1051 K.c. spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego.

 

Zasadniczo zbycie spadku lub udziału w spadku może nastąpić w formie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny. Umowa wymaga zachowania formy aktu notarialnego zgodnie z art. 1052 § 3 K.c. Niezachowanie tej formy powoduje bezwzględną nieważność umowy.

 

Zgodnie z art. 1053 K.c. nabywca spadku lub udziału w spadku wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki zbywcy. Z tego też powodu nabywca udziału w spadku może podejmować wszystkie działania, które mógł podjąć spadkobierca, np. domagać się zwrotu przejętej nieruchomości.

 

Przepis art. 1051 K.c. nie wymaga, aby spadkobierca przed zawarciem umowy o zbyciu spadku uzyskał postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Chociaż art. 1051 K.c. tego nie wymaga, umowę o zbyciu udziału w spadku najlepiej zawrzeć po stwierdzeniu nabycia spadku (ale nie jest to konieczne). Wynika to z tego, że dopiero postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku określa w zasadzie ostatecznie wielkość udziału danego spadkobiercy. Potwierdza również przysługiwanie praw do spadku po określonym spadkodawcy.

 

Zbycie spadku lub udziału w spadku nie jest uzależnione od zgody pozostałych spadkobierców. W treści umowy należy jasno określić, że przedmiotem zbycia jest udział spadkowy w spadku po danej osobie. Istnieje także możliwość nabycia udziału w przedmiocie należącym do spadku (w tym wypadku przedmiotem takim jest nieruchomość).

 

Zgodnie bowiem z art. 1036 K.c. spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Chociaż art. 1036 wymaga zgody współspadkobierców na zbycie udziału w przedmiocie należącym do spadku, trzeba podkreślić, że brak takiej zgody nie skutkuje nieważnością rozporządzenia.

W rezultacie udziały takie można sprzedać, a nabywca staje się współwłaścicielem, np. nieruchomości. W razie braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. W praktyce oznacza to, że np. w razie późniejszego działu spadku nieruchomość może przypaść w całości jednemu ze spadkobierców i względem niego sprzedaż nie odniesie skutku. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości będzie mógł domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych od tego spadkobiercy, od którego nabył udział w nieruchomości.

 

Również w przypadku zbycia udziału w przedmiocie należącym do spadku ustawa nie wymaga wcześniejszego uzyskania stwierdzenia nabycia spadku.

 

Umowa zbycia udziału w przedmiocie należącym do spadku, jeżeli tym przedmiotem jest nieruchomość, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zwrócę uwagę, że jeżeli istnieje zgoda pomiędzy spadkobiercami co do tego, aby przedmioty należące do spadku przypadły tylko jednemu z nich, to tańszym rozwiązaniem od zbycia udziałów w spadku lub w przedmiocie należącym do spadku w drodze umowy będzie przeprowadzenie działu spadku w drodze postępowania sądowego.


Mając na uwadze powyższe informacje, w przedmiotowej sprawie musiałby Pan przede wszystkim zawrzeć stosowną umowę, np. sprzedaży spadku, ze spadkobiercami właścicieli, którzy utracili swe nieruchomości na skutek dekretu z dnia 26 października 1945 r. Nie musi Pan kupować całego spadku. Może Pan zakupić od spadkobierców np. 20-30% udziałów spadkowych w danej nieruchomości. Następnie należałoby wystąpić w imieniu wszystkich spadkobierców do odpowiednich urzędów i sądów o zwrot lub odszkodowanie za całość nieruchomości. W razie pozytywnego rozstrzygnięcia o zwrocie stałby się Pan współwłaścicielem tych 20-30%.

 

Dodam jeszcze, że jeśli okazałoby się, iż nie zostało przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po dawnych właścicielach, to należałoby takie postępowanie przeprowadzić, chociaż zgodnie z tym, co wcześniej napisałem, nie jest to wymóg konieczny nabycia spadku czy udziałów spadkowych. Spadkobierca bowiem nabywa spadek z mocy prawa z chwilą otwarcia spadku (art. 925 K.c.). Uregulowanie spraw spadkowych w dalszej perspektywie pozwoli jednak uzyskać wgląd do akt nieruchomości i ustalić, czy wniosek o zwrot nieruchomości został w ogóle złożony, czy we właściwym terminie, czy zapadła decyzja, a jeśli tak, to jaka. Chcę bowiem tylko zasygnalizować, że byli właściciele przejętych nieruchomości czy też ich spadkobiercy mogą się ubiegać o ich zwrot bądź o odszkodowanie, tylko jeżeli zostały przejęte z naruszeniem prawa.

 

Chciałbym na koniec z całą mocą zaznaczyć, że nie ma żadnej pewności, iż roszczenie reprywatyzacyjne w danej sprawie będzie uwzględnione. Często pozytywna decyzja zapada w wyniku długotrwałego postępowania, w toku którego wydawano decyzje odmowne, a wiele spraw kończy się wynikiem negatywnym. Ponadto nie można pomijać ryzyka prawnego, które wynika z projektowanych ustaw. Mam tu na myśli przede wszystkim projektowaną ustawę reprywatyzacyjną. Do końca nie wiadomo, jak będzie ona traktować tych, którzy już odkupili roszczenia od właścicieli lub spadkobierców. Ponadto mówi się o ograniczeniu roszczeń do 15-30% wartości, i to najprawdopodobniej nie w gotówce, ale w papierach wartościowych, które byłyby wykupywane przez kilkanaście lat.

 

W związku z powyższym należy mieć na uwadze, ze cała operacja jest bardzo ryzykowna, a ostateczny wynik w postaci odzyskania nieruchomości – niepewny.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • III - III =

»Podobne materiały

Zbycie udziału w spadku w formie darowizny

Czy po otrzymaniu prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku jeden ze spadkobierców może zbyć swój udział, w formie darowizny, dla pozostałych spadkobierców oraz czy zbycie udziału może nastąpić przed zawarciem umowy o dział spadku? Jak określić udziały spadkobierców w umowie

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »