Mamy 10 708 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kupno praw spadkowych

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 16.09.2009

Jestem zainteresowany zakupem od spadkobierców ustawowych praw i roszczeń do części nieruchomości położonej w Warszawie objętej działaniem dekretu z 26 października 1945 r. (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Czy można nabyć taką nieruchomość, a jeśli tak, to jakie dokumenty będą wymagane do sporządzenia odpowiedniego aktu?

Łukasz Poczyński

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Zanim przejdę do odpowiedzi na Pana pytanie, już na wstępie chciałbym zaznaczyć, że poruszone w pytaniu zagadnienie jest dość skomplikowane i wywołuje wiele sporów. Od razu chcę też sprecyzować, że w przedstawionej sprawie nie jest możliwy zakup od spadkobierców samej nieruchomości czy też jej części. Należy rozważać nabycie roszczeń reprywatyzacyjnych spadkobierców dotyczących zwrotu nieruchomości przejętej mocą dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Obrót roszczeniami reprywatyzacyjnymi – jak pokazuje praktyka – jest możliwy i dopuszczalny, jednak wiąże się z dość dużym ryzykiem, o czym wspomnę jeszcze w dalszej części odpowiedzi.

 

Moim zdaniem pod względem prawnym cesja uprawnień reprywatyzacyjnych na osoby trzecie jest niedopuszczalna. Można jednak zastanowić się nad innymi rozwiązaniami i możliwościami, które dają w tej kwestii przepisy prawa.

 

Na początku należy zauważyć, że obecnie zdecydowana większość roszczeń reprywatyzacyjnych (praw do dawnej własności) przeszła już w spadku na potomków dawnych właścicieli. Wydaje się więc, że najprostszym sposobem nabywania roszczeń reprywatyzacyjnych jest kupno praw spadkowych (de facto chodzi o udziały spadkowe w nieruchomości) od spadkobierców. Z pytania wynika, że tak też chce Pan postąpić w przedmiotowej sprawie.

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Sytuację prawną spadkobiercy regulują przepisy art. 922-1088 Kodeksu cywilnego (K.c.), należy więc w pierwszej kolejności sięgnąć do tych przepisów.

 

Spadkobierca z mocy prawa nabywa z chwilą śmierci spadkodawcy prawa wchodzące w skład spadku. Sąd jedynie potwierdza ten fakt w formie postanowienia o nabyciu spadku.

 

Najczęściej dawna własność (roszczenia) przysługuje obecnie kilku osobom (współwłaścicielom), które nabyły je w spadku po dawnym właścicielu. Sytuację prawną współwłaściciela regulują przepisy art. 195-221 K.c., a współwłaściciela będącego spadkobiercą także art. 1035-1046 K.c.

 

W przedmiotowej sprawie istnieje możliwość nabycia przez Pana całego spadku bądź określone udziały w całym spadku lub udziały w przedmiocie należącym do spadku (w tym wypadku nieruchomości).

 

Zgodnie z art. 1051 K.c. spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego.

 

Zasadniczo zbycie spadku lub udziału w spadku może nastąpić w formie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny. Umowa wymaga zachowania formy aktu notarialnego zgodnie z art. 1052 § 3 K.c. Niezachowanie tej formy powoduje bezwzględną nieważność umowy.

 

Zgodnie z art. 1053 K.c. nabywca spadku lub udziału w spadku wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki zbywcy. Z tego też powodu nabywca udziału w spadku może podejmować wszystkie działania, które mógł podjąć spadkobierca, np. domagać się zwrotu przejętej nieruchomości.

 

Przepis art. 1051 K.c. nie wymaga, aby spadkobierca przed zawarciem umowy o zbyciu spadku uzyskał postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Chociaż art. 1051 K.c. tego nie wymaga, umowę o zbyciu udziału w spadku najlepiej zawrzeć po stwierdzeniu nabycia spadku (ale nie jest to konieczne). Wynika to z tego, że dopiero postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku określa w zasadzie ostatecznie wielkość udziału danego spadkobiercy. Potwierdza również przysługiwanie praw do spadku po określonym spadkodawcy.

 

Zbycie spadku lub udziału w spadku nie jest uzależnione od zgody pozostałych spadkobierców. W treści umowy należy jasno określić, że przedmiotem zbycia jest udział spadkowy w spadku po danej osobie. Istnieje także możliwość nabycia udziału w przedmiocie należącym do spadku (w tym wypadku przedmiotem takim jest nieruchomość).

 

Zgodnie bowiem z art. 1036 K.c. spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Chociaż art. 1036 wymaga zgody współspadkobierców na zbycie udziału w przedmiocie należącym do spadku, trzeba podkreślić, że brak takiej zgody nie skutkuje nieważnością rozporządzenia.

W rezultacie udziały takie można sprzedać, a nabywca staje się współwłaścicielem, np. nieruchomości. W razie braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. W praktyce oznacza to, że np. w razie późniejszego działu spadku nieruchomość może przypaść w całości jednemu ze spadkobierców i względem niego sprzedaż nie odniesie skutku. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości będzie mógł domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych od tego spadkobiercy, od którego nabył udział w nieruchomości.

 

Również w przypadku zbycia udziału w przedmiocie należącym do spadku ustawa nie wymaga wcześniejszego uzyskania stwierdzenia nabycia spadku.

 

Umowa zbycia udziału w przedmiocie należącym do spadku, jeżeli tym przedmiotem jest nieruchomość, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zwrócę uwagę, że jeżeli istnieje zgoda pomiędzy spadkobiercami co do tego, aby przedmioty należące do spadku przypadły tylko jednemu z nich, to tańszym rozwiązaniem od zbycia udziałów w spadku lub w przedmiocie należącym do spadku w drodze umowy będzie przeprowadzenie działu spadku w drodze postępowania sądowego.


Mając na uwadze powyższe informacje, w przedmiotowej sprawie musiałby Pan przede wszystkim zawrzeć stosowną umowę, np. sprzedaży spadku, ze spadkobiercami właścicieli, którzy utracili swe nieruchomości na skutek dekretu z dnia 26 października 1945 r. Nie musi Pan kupować całego spadku. Może Pan zakupić od spadkobierców np. 20-30% udziałów spadkowych w danej nieruchomości. Następnie należałoby wystąpić w imieniu wszystkich spadkobierców do odpowiednich urzędów i sądów o zwrot lub odszkodowanie za całość nieruchomości. W razie pozytywnego rozstrzygnięcia o zwrocie stałby się Pan współwłaścicielem tych 20-30%.

 

Dodam jeszcze, że jeśli okazałoby się, iż nie zostało przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po dawnych właścicielach, to należałoby takie postępowanie przeprowadzić, chociaż zgodnie z tym, co wcześniej napisałem, nie jest to wymóg konieczny nabycia spadku czy udziałów spadkowych. Spadkobierca bowiem nabywa spadek z mocy prawa z chwilą otwarcia spadku (art. 925 K.c.). Uregulowanie spraw spadkowych w dalszej perspektywie pozwoli jednak uzyskać wgląd do akt nieruchomości i ustalić, czy wniosek o zwrot nieruchomości został w ogóle złożony, czy we właściwym terminie, czy zapadła decyzja, a jeśli tak, to jaka. Chcę bowiem tylko zasygnalizować, że byli właściciele przejętych nieruchomości czy też ich spadkobiercy mogą się ubiegać o ich zwrot bądź o odszkodowanie, tylko jeżeli zostały przejęte z naruszeniem prawa.

 

Chciałbym na koniec z całą mocą zaznaczyć, że nie ma żadnej pewności, iż roszczenie reprywatyzacyjne w danej sprawie będzie uwzględnione. Często pozytywna decyzja zapada w wyniku długotrwałego postępowania, w toku którego wydawano decyzje odmowne, a wiele spraw kończy się wynikiem negatywnym. Ponadto nie można pomijać ryzyka prawnego, które wynika z projektowanych ustaw. Mam tu na myśli przede wszystkim projektowaną ustawę reprywatyzacyjną. Do końca nie wiadomo, jak będzie ona traktować tych, którzy już odkupili roszczenia od właścicieli lub spadkobierców. Ponadto mówi się o ograniczeniu roszczeń do 15-30% wartości, i to najprawdopodobniej nie w gotówce, ale w papierach wartościowych, które byłyby wykupywane przez kilkanaście lat.

 

W związku z powyższym należy mieć na uwadze, ze cała operacja jest bardzo ryzykowna, a ostateczny wynik w postaci odzyskania nieruchomości – niepewny.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem minus 9 =

»Podobne materiały

Zbycie udziału w spadku w formie darowizny

Czy po otrzymaniu prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku jeden ze spadkobierców może zbyć swój udział, w formie darowizny, dla pozostałych spadkobierców oraz czy zbycie udziału może nastąpić przed zawarciem umowy o dział spadku? Jak określić udziały spadko
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »