.
Mamy 12 225 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kupno mieszkania z przetargu od spółdzielni

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 11.11.2015

Planuję kupno mieszkania z przetargu od spółdzielni. Czy bez KW mogę odpowiadać za długi poprzednika? Czy warto kupić prawo lokatorskie jako własność? Co sprawdzić przed przystąpieniem do przetargu, żeby być bezpieczną?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Stan zadłużenia z tytułu czynszu najlepiej sprawdzić u źródła, czyli w spółdzielni.

 

Na wstępie słowo wyjaśnienia, otóż odrębna własność lokalu wiąże się z założeniem księgi wieczystej i w tym przypadku wszelkie obciążenia rzeczowego jak służebności nie będą ujawnione w Dziale III księgi, zaś obciążania pieniężne, tj. hipoteki, w dziale IV.

 

Księgi wieczyste są jawne i można sprawdzić w każdej chwili ,co jest aktualnie wpisane w treści księgi. Tak więc wydaje się, że Pani pytanie dotyczy jednak spółdzielczych praw do lokali, gdzie tych ksiąg rzeczywiście założonych być nie może.

 

Co do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie ma obawy, że będzie się co do niego toczyć egzekucja komornicza, w świetle obowiązującego prawa takiej możliwości po prostu nie ma. Zgodnie bowiem z art. 9 ust 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Z przepisu tego wynika, iż osoba, której to prawo przysługuje – nazwijmy ją umownie właścicielem – nie może więc podejmować żadnych decyzji dotyczących zmiany osób, którym prawo to przysługuje, ani dokonywać obciążeń, których skutkiem miałoby być przejście lokatorskiego prawa do lokalu na inne osoby.

 

Istotą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest to, że jest to tylko prawo do używania mieszkania ustanowione na rzecz osoby, która jest członkiem spółdzielni.

 

Aby w ogóle zostało ustanowione spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, warunkiem koniecznym jest, by spółdzielnia była właścicielem lub współwłaścicielem budynku – stosowne orzeczenie Sądu Najwyższego poniżej cytuję – więc też nie ma podstaw do obawiania się, że prawo to jest „fikcyjne”.

 

„Wyrok SN z dnia 21.07.2004 r., sygn. akt V CK 676/03:

 

1. Spółdzielnia mieszkaniowa, która jest tylko posiadaczem budynku, nie może skutecznie ustanowić spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w tym budynku.

 2. Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni”.

 

Tym niemniej, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie może być zbyte w ramach przetargu, można ogłosić przetarg na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, a więc będzie to zupełnie nowe prawo, nieobciążane żadnymi obciążeniami.

 

Problem może się pojawić w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Teoretycznie bowiem egzekucja może się w takim wypadku toczyć. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 9 listopada 2004 roku, sygn. akt I ACa 348/04, dopuszczalna jest też egzekucja z ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

 

Aczkolwiek taką informację można łatwo sprawdzić w spółdzielni, albowiem komornik zawiadamia spółdzielnię o wszczęciu postępowania egzekucyjnego i ta ma takie informacje, które na żądanie Pani winna ujawnić.

 

Skoro prawo do jest zbywalne, to bardzo teoretycznie jest zatem możliwość, że pomiędzy ogłoszeniem przetargu a samą transakcją zmieni się właściciel lokalu, ale to rozważania bardziej teoretycznie niż praktyczne, bo zarząd spółdzielni nie będzie ryzykował odpowiedzialności, w tym karnej, za tego rodzaju czynności, więc tu też nie ma obaw.

 

Nie ma tu natomiast problemu, jak np. w przypadku normalnego nabycia na wolnym rynku czy też w postępowaniu egzekucyjnym z dotychczasowymi lokatorami, bo zgodnie z regulacją art. 1711 ust. 1 i 3 cytowanej ustawy „w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu – nie może być ona wyższa od kwoty, jaką uzyska się w wyniku przetargu ale warunkiem wypłaty wartości tego prawa jest opróżnienie zajmowanego lokalu”.

 

Jeśli są jakieś zaległości w czynszu, to kwota uzyskana w wyniku przetargu zostaje przeznaczona na spłatę zaległości.

 

Nie ma przepisu, który mówi, iż odpowiada Pani za długi poprzedniego lokatora czy to wobec spółdzielni, czy wobec fiskusa, bo zgodnie z art. 114 § 1 Ordynacji podatkowej „właściciel, samoistny posiadacz lub użytkownik wieczysty rzeczy lub prawa majątkowego pozostający z użytkownikiem danej rzeczy lub prawa majątkowego w związku, o którym mowa w § 2, odpowiada za zaległości podatkowe użytkownika powstałe w związku z działalnością gospodarczą prowadzoną przez użytkownika, jeżeli dana rzecz lub prawo są związane z działalnością gospodarczą lub służą do jej prowadzenia”.

 

Ponieważ jednak Pani nie nabywa lokalu użytkowego, a mieszkalny, to takiego ryzyka też nie ma. Gdyby był to lokal użytkowy, to w trybie art. 306a ustawy urząd skarbowy na Pani żądanie mógłby wydać zaświadczenie, czy istnieją czy też nie jakieś zobowiązania i w jakiej wysokości.

 

Jedyny problem może się pojawić przy kosztach ogrzewania, bo, jak wiadomo, sezon trwa, a te bywają obliczone dokładnie dopiero po jego zakończeniu, ale wówczas gdy dostanie Pani rozliczenia i będzie musiała dopłacić za okres zamieszkania poprzednich lokatorów, będzie Pani mogła się od nich domagać ich zwrotu na drodze sądowej.

 

Reasumując, w przypadku nabycia prawa od spółdzielni w drodze przetargu nie ma zbyt wielu niebezpieczeństw, a wszystkie dokumenty i dane może Pani sprawdzić w samej spółdzielni, gdyż ta wszystkie je posiada w swoich zasobach.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IV plus I =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton