Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kupno mieszkania z lokatorami komunalnymi a lokal zamienny

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 16.08.2010

Znalazłem tanią kawalerkę z zameldowanymi lokatorami komunalnymi. Właścicielem nie jest już gmina, ale prywatny właściciel. Po kupnie kawalerki chciałbym się do niej wprowadzić. Czy gdy już zostanę jej właścicielem, to będę mógł wymagać od gminy, żeby przydzieliła tym państwu jakiś inny lokal?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W pierwszej kolejności pragnę zwrócić Pana uwagę na art. 678 Kodeksu cywilnego (dalej: K.c.). Zgodnie z tym przepisem:

 

„§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

 

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”.

 

Brzmienie powyższego przepisu wyraźnie wskazuje, że zbycie rzeczy najętej nie powoduje wygaśnięcia najmu, lecz jego kontynuację połączoną ze zmianą wynajmującego, gdyż w przepisie mówi się o „wstąpieniu w stosunek najmu”, co zakłada kontynuację stosunku prawnego.

 

Potwierdza to brak rozbudowanej regulacji dotyczącej treści stosunku najmu; jest ona zbędna przy założeniu, że pierwotny stosunek najmu trwa nadal. Tylko przy założeniu, że dotychczasowy stosunek istnieje nadal, ma sens regulacja dotycząca wypowiedzenia, gdyby bowiem z chwilą nabycia powstawał nowy stosunek najmu, byłby on nawiązany na czas nieoznaczony i wynajmujący mógłby go wypowiedzieć na zasadach ogólnych. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 30.09.2005 r. (III CZP 50/05).

 

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że obecny właściciel wstąpił z mocy prawa w stosunek najmu. Jeśli kupi Pan od niego mieszkanie, wówczas to Pan stanie się wynajmującym. Żeby zakończyć stosunek najmu, będzie Pan musiał wypowiedzieć stosunek najmu lokatorom.

 

Jeśli lokatorzy mają umowę na czas nieokreślony, wówczas warto zwrócić uwagę na art. 11 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r. Zgodnie z jego treścią, gdy właściciel lokalu (lub jego bliski) chce zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli:

 

  1. lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub
  2. jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.

 

W tym wypadku właściciel musi pokryć koszty przeprowadzki.

 

Ponadto właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, w terminie nie późniejszym niż trzy lata naprzód, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu:

  1. jeśli lokator nie ma prawa do innego lokalu;
  2. jeśli właściciel nie zapewni lokatorowi lokalu zamiennego.

 

Pragnę jednak zwrócić Pańską uwagę na art. 21 ust. 4 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten zapewnia najemcy prawo do lokalu zamiennego w wypadku zbycia przez gminę przedmiotu najmu.

 

Najemca komunalny, który zrezygnował z możliwości wykupu lokalu w budynku sprzedawanym przez gminę, obligatoryjnie wstępuje w stosunek najmu lokalu zamiennego, przy czym najczęściej nie jest on ponownie weryfikowany pod względem spełniania warunków uprawniających do najmu tego typu lokalu.

 

Reasumując, gmina musi dostarczyć lokal zamienny tym lokatorom, którzy mają lokum w sprzedawanej nieruchomości. Uważam więc, że jeśli obecny właściciel kupił mieszkanie od gminy, to może wystąpić do gminy, aby zapewniła lokatorom lokal zamienny. Lokatorzy też mogą się tego domagać.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem - cztery =

»Podobne materiały

Sprzedaż mieszkania z lokatorami?

Jestem z żoną w separacji. Żona z córką mieszkają w moim mieszkaniu, które nabyłem jeszcze przed ślubem, ja natomiast mieszkam gdzie indziej. Chciałbym sprzedać swoje mieszkanie i spłacić kredyt, który na nim ciąży. Czy mogę sprzedać mieszkanie z lokatorami, czyli z zamieszkującymi i zameldowan

 

Sprzedaż domu z lokatorem

Jeden z moich kuzynów namówił naszą babcię, aby przepisała na niego swój dom (w akcie darowizny) w zamian za możliwość mieszkania w nim do końca życia i opiekę. Okazało się jednak, że kuzyn nie spłaca kredytu zaciągniętego na ten dom i prawdopodobnie nieruchomość będzie zlicytowana (tak po

 

Zakup mieszkania dla dziecka przez najemców mieszkania komunalnego

Jestem zameldowana w mieszkaniu komunalnym, którego od 30 lat najemcami są moi rodzice. Rodzice przez wszystkie lata oszczędzali pieniądze i obecnie posiadają na rachunkach bankowych oszczędności, za które chcieliby mi kupić mieszkanie własnościowe (mieszkanie za gotówkę, na mnie). Czy w takim wypad

 

Wymeldowanie z urzędu z mieszkania komunalnego

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym. Półtora roku temu córka się ode mnie wyprowadziła i wynajęła sobie mieszkanie u osoby prywatnej. Obecnie urząd wszczął postępowanie w celu wymeldowania córki. Ona nigdy i nigdzie nie deklarowała, że wyprowadza się na stałe. Co możemy zrobić, i jak zapobiec aby unikn

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »