Kupno mieszkania obciążonego hipoteką

Aby móc za sprzedającego złożyć dyspozycję na koncie, musi Pani dysponować umocowaniem do tego według prawa bankowego. A stosownie do niego, dyspozycje do konta wydaje jego posiadacz.

Konta techniczne nie są prowadzone zazwyczaj na rzecz klientów. W opisanej sytuacji może jednak dojść do tego, że konto techniczne będzie w posiadaniu sprzedającego, tyle że on nie ma prawa dysponować pieniędzmi, które są na nim zgromadzone, w dowolny sposób, może je przeznaczyć jedynie na całkowitą spłatę kredytu. Tak więc formalnie nie ma Pani prawa rozporządzać tymi środkami. Bank ma prawo z nimi zrobić tylko jedno, tj. przeznaczyć je na spłatę kredytu, ponieważ taki jest cel tego konta: spłata całkowita po uzyskaniu dyspozycji sprzedającego lub spłata ratalna przy braku dyspozycji sprzedającego.

Jako że będzie Pani miała do czynienia z kontem technicznym, problemem może okazać się samo uzyskanie pełnomocnictwa do konta. Często spotyka się stanowisko banku, że pieniądze na koncie technicznym należą do banku i posiadacz takiego konta nie może nikogo do niego upoważnić. Niezależnie od tego, jak Pani zauważyła, może ono być w każdej chwili odwołane.

W akcie notarialnym zapisany będzie obowiązek złożenia przez sprzedającego w banku dyspozycji spłaty kredytu ze środków, jakie znajdą się na koncie technicznym. Warto zadbać o to, by został wskazany termin wykonania tego obowiązku.

Kupując mieszkanie, część ceny w kwocie 250 000 zł przeleje Pani do banku, który udzielił kredytu sprzedającemu (jakiś czas temu). Pozostała kwota – 50 000 zł – ma być przekazana bezpośrednio sprzedającemu.

Z opisu wynika następujący sposób postępowania:

1. zawarcie umowy, przelanie przez Panią 250 000 zł na konto techniczne;
2. zapłacenie sprzedającemu kwoty 50 000 zł;
3. złożenie dyspozycji przez sprzedającego na koncie technicznym;
4. wystawienie przez bank zgody na wykreślenie hipoteki.

Jak mniemam, w akcie wskazany będzie termin złożenia dyspozycji, np. 3 dni od zawarcia umowy lub też konkretna data.

W tej sytuacji warto zastanowić się nad przesunięciem zapłaty przez Panią kwoty 50 000 zł na późniejszy termin i połączeniem tego ze złożeniem dyspozycji przez sprzedającego oraz z wystawieniem przez bank zgody na wykreślenie hipoteki.

Do tego można dodać obowiązek zapłaty przez sprzedającego kary umownej na wypadek niezłożenia dyspozycji spłaty kredytu z konta technicznego w ustalonym terminie. Ustalony byłby termin zapłaty kary umownej na określony dzień, a jej brak powodowałby, że miałaby Pani roszczenie wobec sprzedającego o zapłatę kary umownej w kwocie 50 000 zł. Po upływie terminu zapłaty kary umownej złożyłaby Pani oświadczenie o potraceniu kwoty kary umownej z kwoty, jaka pozostała do zapłacenia – czyli nie musiałaby Pani już płacić sprzedającemu żadnej kwoty. Można byłoby negocjować wyższą karę umowną, by nie była Pani narażona na ujemne konsekwencje w razie braku dyspozycji z konta technicznego.

Myślę, że groźba utraty kwoty 50 000 zł (a nawet wyższej) zadziała na sprzedającego mobilizująco. Nikt rozsądny nie zechce stracić takiej kwoty „dla zasady” lub imię złośliwości wyrządzonej Pani.

Co do obowiązku zapłaty kary umownej sprzedający powinien poddać się w akcie notarialnym dobrowolnej egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności miałaby Pani gotowy tytuł wykonawczy do ewentualnej egzekucji.

Według przepisów art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są (...):

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;

6) akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

§ 2. Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym”.

Jak z niego wynika, chodzi o zapłatę pieniędzy lub wydanie rzeczy. Przepis ten wskazuje, że możliwe jest poddanie się egzekucji przez sprzedającego co do:

1. wydania Pani mieszkania lub
2. zapłaty kary umownej.

Sąd Najwyższy w wyroku z 19 marca 1975 r. wymienił ogólne elementy, jakie musi zawierać akt notarialny. Wyróżnił przy tym obowiązek wskazania: świadczenia, osoby dłużnika i wierzyciela, podstawy prawnej obowiązku (źródła zobowiązania, np. umowy), terminu, w jakim świadczenie powinno być spełnione. Do tego powinno to być zgodne ze wskazanym przepisem.

Nie jest możliwe zapisanie w akcie notarialnym, że sprzedający poddaje się dobrowolnie egzekucji co do obowiązku złożenia określonego oświadczenia woli wobec banku (innego podmiotu). Byłaby Pani zmuszona do wytoczenia powództwa o nakazanie sprzedającemu złożenia określonego oświadczenia woli wobec banku, a wyrok to nakazujący zastępowałby jego oświadczenie. Z takim wyrokiem mogłaby Pani doprowadzić do złożenia dyspozycji.

Niezależnie od tego – w razie braku złożenia dyspozycji miałaby Pani prawo zażądać od sprzedającego odszkodowania na zasadach ogólnych.

Reasumując:

1. w umowie możliwe jest ustalenie terminu zapłaty przez Panią kwoty 50 000 zł i powiązanie tego terminu z obowiązkiem złożenia dyspozycji przez sprzedającego (oraz karą umowną z tytułu niezłożenia dyspozycji); zapłata przez Panią kwoty 50 000 zależna byłaby do wykonania obowiązku złożenia dyspozycji przez sprzedającego; w razie niezłożenia dyspozycji sprzedający zapłaciłby Pani karę umowną w ustalonej wysokości; można byłoby dodać zgodę sprzedającego na potrącenie kary umownej z należnej mu pozostałej części ceny;
2. w umowie nie jest możliwe dobrowolne poddanie się egzekucji przez sprzedającego co do obowiązku złożenia dyspozycji, tak by możliwe było wyegzekwowanie tego obowiązku przez komornika;
3. w umowie możliwe jest dobrowolne poddanie się egzekucji przez sprzedającego co do obowiązku wydania nieruchomości (a ma to nastąpić w ciągu 30 dni od daty zawarcia umowy); tytuł realizowałby komornik;
4. w umowie możliwe jest dobrowolne poddanie się egzekucji przez sprzedającego co do obowiązku zapłaty sumy pieniężnej (opcja kary umownej); tytuł realizowałby komornik lub dokonałaby Pani potrącenia wzmożonego świadczenia pieniężnego (pozostałej części ceny).