Mamy 11 794 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Koszty zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 31.01.2014

Jestem właścicielką mieszkania o powierzchni 36 m2. W budynku, zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, jest razem sześć mieszkań; moje jest najmniejsze. Głosowanie nad uchwałami odbywa się zgodnie z przepisami wynikającymi z ustawy o własności lokali (czyli zgodnie z posiadanymi udziałami). W 2012 r. została przegłosowana uchwała, która ustala sposób podziału kosztów związanych z utrzymaniem porządku części wspólnych; zgodnie z nią koszty są dzielone równo na każdego właściciela. Niestety nie byłam obecna na zebraniu, podczas którego ją uchwalono, i nie wiedziałam wtedy, że jest niezgodna z prawem. Dopiero niedawno znalazłam w ustawie zapis mówiący o tym, że koszty utrzymania porządku i czystości części wspólnych to koszty zarządu, które powinny być rozliczane zgodnie z posiadanymi udziałami. Co mogę zrobić w tej sytuacji? Czy można w jakiś sposób zmienić zapisy uchwały?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zwanej dalej ustawą.

 

Z treści Pani pytania wynika, że jest Pani właścicielką mieszkania znajdującego się w zasobach wspólnoty mieszkaniowej. W budynku wspólnoty znajduje się sześć mieszkań. Pana nieruchomość lokalowa ma 36 m2. Wskazuje Pani, że głosowania nad uchwałami odbywają się stosownie do treści przepisów ustawy. W 2012 r. poddana pod głosownie została uchwała w przedmiocie podziału kosztów związanych z utrzymaniem porządku części wspólnych. Uchwała została przyjęta. Stosownie do jej treści każdy z właścicieli zobowiązany jest ponosić wymienione koszty w równym stopniu. W trakcie głosowania nad uchwałą nie była Pani obecna. Z treści pytania wynika jednak, że znała Pani treść uchwały.

 

Stosownie do treści art. 14 ust 1 pkt 4 na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na utrzymanie porządku i czystości. Powyższe winno być wykładane z powiązaniu z treścią art. 13 ust 1 ustawy, zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

 

Prawidłowo wskazuje Pani zatem, jakoby koszty związane z utrzymaniem porządku i czystości spoczywały na zarządzie, a nie na właścicielach lokalów ustanowionych w ramach wspólnoty mieszkaniowej.

 

Pani wolą jest zaskarżenie podjętej uchwały z uwagi na jej niezgodność z przepisami prawa. W Pani sprawie ważna jest zatem treść art. 25 ust 1a ustawy. Bezsporne jest w mojej ocenie, że podjęta uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa. Powyższe z kolei rodzi po Pani stronie, jako właściciela lokalu prawo do zaskarżenia przedmiotowej uchwały. W chwili obecnej powództwo w przedmiocie zaskarżenia uchwały jest jednak spóźnione, ponieważ stosownie do treści art. 25 ust 1a ustawy może być ono wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

Ustawodawca wskazuje, że termin sześciu tygodni biegnie od dnia powzięcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powyższy przepis jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, nieznajdującym żadnego odstępstwa. Z przykrością należy stwierdzić, że powzięcie wiedzy dopiero w chwili obecnej o niezgodności uchwały z przepisami prawa nie może stanowić podstawy do przywrócenia terminu do zaskarżenia uchwały. Ustawodawca wskazuje bowiem na sprzeczność z przepisami prawa, a nie na powzięcie wiedzy o sprzeczności z przepisami prawa. Mając na uwadze powyższe, termin sześciu tygodni liczony winien być od dnia ustanowienia uchwały, a nie od dnia powzięcia wiedzy o niezgodności jej treści z przepisami prawa.

 

W chwili obecnej nie ma zatem prawnych możliwości zaskarżenia uchwały podjętej w 2012 r., ponieważ upłynął termin ustawowy.

 

W mojej ocenie gdyby wspólnota mieszkaniowa chciała obecnie podnieść opłaty związane z utrzymaniem czystości i porządku, należy zaskarżyć uchwałę, ponieważ sprzeczne z prawem będzie podnoszenie kosztów związanych z usługami, o których mowa, a to w związku z treścią art. 14 ust 1 pkt 4 ustawy.

 

Uchwała mimo swej wadliwości pozostaje w obrocie prawnym, ponieważ nikt z uprawnionych do wytoczenia powództwa na zasadzie art. 25 ustawy tego nie uczynił. Proszę bowiem zwrócić uwagę na zapis art. 25 ust 3 ustawy. Zgodnie z jego treścią zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Z powyższego wynika, że uchwała jest wiążąca, dopóki sąd jej nie uchyli, a to w chwili obecnej w mojej ocenie nie jest możliwe.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (2):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IX + trzy =

01.12.2019

Coś tu nie pasuje z tym art 14 ust 1 pkt 4 u.w.l. Najzwyczajniej Ustawa o własności lokali takiego pkt nie ma, a par 14 mówi o składnikach kosztów zarządu. Proponuje rozjaśnić sprawę z tym ograniczeniem możliwości podnoszenia wysokości kosztów usług.

Markos

19.03.2017

W mojej ocenie jest możliwe. Należy wytoczyć powództwo o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego 189 k.p.c.

Lexalis

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

Poduszki