Mamy 11 258 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Koszty zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 31.01.2014

Jestem właścicielką mieszkania o powierzchni 36 m2. W budynku, zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, jest razem sześć mieszkań; moje jest najmniejsze. Głosowanie nad uchwałami odbywa się zgodnie z przepisami wynikającymi z ustawy o własności lokali (czyli zgodnie z posiadanymi udziałami). W 2012 r. została przegłosowana uchwała, która ustala sposób podziału kosztów związanych z utrzymaniem porządku części wspólnych; zgodnie z nią koszty są dzielone równo na każdego właściciela. Niestety nie byłam obecna na zebraniu, podczas którego ją uchwalono, i nie wiedziałam wtedy, że jest niezgodna z prawem. Dopiero niedawno znalazłam w ustawie zapis mówiący o tym, że koszty utrzymania porządku i czystości części wspólnych to koszty zarządu, które powinny być rozliczane zgodnie z posiadanymi udziałami. Co mogę zrobić w tej sytuacji? Czy można w jakiś sposób zmienić zapisy uchwały?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zwanej dalej ustawą.

 

Z treści Pani pytania wynika, że jest Pani właścicielką mieszkania znajdującego się w zasobach wspólnoty mieszkaniowej. W budynku wspólnoty znajduje się sześć mieszkań. Pana nieruchomość lokalowa ma 36 m2. Wskazuje Pani, że głosowania nad uchwałami odbywają się stosownie do treści przepisów ustawy. W 2012 r. poddana pod głosownie została uchwała w przedmiocie podziału kosztów związanych z utrzymaniem porządku części wspólnych. Uchwała została przyjęta. Stosownie do jej treści każdy z właścicieli zobowiązany jest ponosić wymienione koszty w równym stopniu. W trakcie głosowania nad uchwałą nie była Pani obecna. Z treści pytania wynika jednak, że znała Pani treść uchwały.

 

Stosownie do treści art. 14 ust 1 pkt 4 na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na utrzymanie porządku i czystości. Powyższe winno być wykładane z powiązaniu z treścią art. 13 ust 1 ustawy, zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

 

Prawidłowo wskazuje Pani zatem, jakoby koszty związane z utrzymaniem porządku i czystości spoczywały na zarządzie, a nie na właścicielach lokalów ustanowionych w ramach wspólnoty mieszkaniowej.

 

Pani wolą jest zaskarżenie podjętej uchwały z uwagi na jej niezgodność z przepisami prawa. W Pani sprawie ważna jest zatem treść art. 25 ust 1a ustawy. Bezsporne jest w mojej ocenie, że podjęta uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa. Powyższe z kolei rodzi po Pani stronie, jako właściciela lokalu prawo do zaskarżenia przedmiotowej uchwały. W chwili obecnej powództwo w przedmiocie zaskarżenia uchwały jest jednak spóźnione, ponieważ stosownie do treści art. 25 ust 1a ustawy może być ono wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

Ustawodawca wskazuje, że termin sześciu tygodni biegnie od dnia powzięcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powyższy przepis jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, nieznajdującym żadnego odstępstwa. Z przykrością należy stwierdzić, że powzięcie wiedzy dopiero w chwili obecnej o niezgodności uchwały z przepisami prawa nie może stanowić podstawy do przywrócenia terminu do zaskarżenia uchwały. Ustawodawca wskazuje bowiem na sprzeczność z przepisami prawa, a nie na powzięcie wiedzy o sprzeczności z przepisami prawa. Mając na uwadze powyższe, termin sześciu tygodni liczony winien być od dnia ustanowienia uchwały, a nie od dnia powzięcia wiedzy o niezgodności jej treści z przepisami prawa.

 

W chwili obecnej nie ma zatem prawnych możliwości zaskarżenia uchwały podjętej w 2012 r., ponieważ upłynął termin ustawowy.

 

W mojej ocenie gdyby wspólnota mieszkaniowa chciała obecnie podnieść opłaty związane z utrzymaniem czystości i porządku, należy zaskarżyć uchwałę, ponieważ sprzeczne z prawem będzie podnoszenie kosztów związanych z usługami, o których mowa, a to w związku z treścią art. 14 ust 1 pkt 4 ustawy.

 

Uchwała mimo swej wadliwości pozostaje w obrocie prawnym, ponieważ nikt z uprawnionych do wytoczenia powództwa na zasadzie art. 25 ustawy tego nie uczynił. Proszę bowiem zwrócić uwagę na zapis art. 25 ust 3 ustawy. Zgodnie z jego treścią zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Z powyższego wynika, że uchwała jest wiążąca, dopóki sąd jej nie uchyli, a to w chwili obecnej w mojej ocenie nie jest możliwe.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (2):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć - III =

01.12.2019

Coś tu nie pasuje z tym art 14 ust 1 pkt 4 u.w.l. Najzwyczajniej Ustawa o własności lokali takiego pkt nie ma, a par 14 mówi o składnikach kosztów zarządu. Proponuje rozjaśnić sprawę z tym ograniczeniem możliwości podnoszenia wysokości kosztów usług.

Markos

19.03.2017

W mojej ocenie jest możliwe. Należy wytoczyć powództwo o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego 189 k.p.c.

Lexalis

»Podobne materiały

Garaż w budynku wspólnoty a opłaty związane z nieruchomością

Posiadam na własność garaż w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Mimo że nie mam w nim mieszkania, ponoszę takie same koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej co właściciele mieszkań. Uważam, że to niesprawiedliwe, ale na zebraniu wspólnoty nie zgodzono się na obniżenie mi kwoty składki. Co

 

Koszty zarządu nieruchomością a metraż mieszkania i przynależnej piwnicy

Jestem właścicielem mieszkania. W naszym bloku jest wspólnota mieszkaniowa. Każde mieszkanie ma przynależną piwnicę, ale zaliczki na koszty zarządu nieruchomością oblicza się, biorąc pod uwagę metraż samego mieszkania. Czy jest to właściwe postępowanie?  

 

Fundusz remontowy we wspólnocie

Wykupiliśmy mieszkanie TBS z bonifikatą. Nie zalegaliśmy z czynszem i innymi opłatami. Na spotkaniu wspólnoty dowiedziałem się o planowanym remoncie, ponoć środki były już zgromadzone. Kilka dni później dostałem wezwanie do zapłaty kilku tysięcy złotych na fundusz remontowy we wspólnocie. TBS w

 

Decyzja zarządu małej wspólnoty mieszkaniowej

Czy zarząd w małej wspólnocie mieszkaniowej (6 lokali) może samodzielnie podjąć decyzję o pobieraniu opłaty od właścicieli lokali za utrzymywanie porządku w budynku? Jeden z właścicieli odmawia wnoszenia opłat za sprzątanie. Co robić?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »