Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 19.02.2014

Jestem właścicielką jednego z dziesięciu garaży wybudowanych na jednym placu. Nieruchomość należy do dziesięciu osób: każda jest właścicielem boksu garażowego oraz współwłaścicielem 1/10 działki. Okresowo zbieramy składki na utwardzenie nawierzchni, rachunki za prąd, sprzątanie itp. Niestety trzech właścicieli odmawia udziału w kosztach utrzymania wspólnej nieruchomości. Jak ich skłonić do finansowania niezbędnych prac? Czy w przypadku zgody większości współwłaścicieli na realizację jakiegoś przedsięwzięcia można domagać się zwrotu kosztów od pozostałych? Czy możemy powołać fundusz remontowy, z którego opłacalibyśmy wszystkie koszty?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Rozumiem, że na przedmiotowym gruncie posadowione są wyłącznie nieruchomości garażowe (nie ma innego budynku z lokalami mieszkalnymi), dla których założone zostały odrębne księgi wieczyste. W takim przypadku, skoro każdy garaż stanowi odrębną własność lokalu, a każdemu właścicielowi przysługuje udział w części wspólnej, to między Państwem należy mówić o wspólnocie w rozumieniu ustawy o własności lokali. Wspólnoty takiej nie powołuje się żadną odrębną czynnością, powstaje ona bowiem z mocy samego prawa z chwilą, gdy wyodrębnione lokale w budynku wielolokalowym należą do przynajmniej dwóch różnych właścicieli.

 

Z uwagi na to, że odrębnych garaży jest więcej niż siedem, mamy do czynienia z tzw. wielką wspólnotą. W związku z tym jako właściciele powinni Państwo dopełnić pewnych formalności. Przede wszystkim powinien zostać wybrany jedno- lub kilkuosobowy zarząd. Członkami zarządu mogą być właściciele lokali albo osoby spoza ich grona. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

 

Czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Natomiast do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest uchwała wspólnoty. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

 

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
  • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
  • nabycie nieruchomości;
  • wytoczenie powództwa o nakazanie przymusowej sprzedaży lokali;
  • ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
  • udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
  • określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w formie aktu notarialnego, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

 

Ewentualnie właściciele lokali mogą ustalić inny sposób zarządu, np. powierzyć zarząd licencjonowanemu zarządcy lub firmie zarządzającej nieruchomościami. W tym jednak celu należy zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.

 

Ponadto wspólnota ma obowiązek wystąpić do wojewódzkiego urzędu statystycznego o nadanie numeru statystycznego REGON oraz wystąpić do urzędu skarbowego o nadanie numeru identyfikacji podatkowej NIP. Wspólnota powinna także założyć rachunek w banku, na który powinny wpływać zaliczki od właścicieli lokali na koszty zarządu.  

 

Jeśli chodzi o prawa i obowiązki właścicieli związane z utrzymaniem lokali garażowych i części wspólnej, to sprawa wygląda następująco.  

 

Właściciel obowiązany jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, oraz – w stosunku do swojego udziału – uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a także współdziałać z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali).

 

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

 

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy o własności lokali).

 

Powyższe wyliczenie nie jest wyliczeniem wyczerpującym. Generalnie do obowiązków właścicieli lokali należy ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali).

 

Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele powinni płacić zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Właściciele lokalu nie mogą podjąć uchwały o niepłaceniu zaliczek. O wysokości tych zaliczek mogą postanowić właściciele w uchwale. We wspólnocie nie ma obowiązku tworzenia funduszu remontowego (na przyszłe remonty). Jeśli jednak wspólnota chciałaby utworzyć taki fundusz, to powinna to zrobić w drodze uchwały.

 

Uchwały wspólnoty podejmowane są większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej większością głosów liczoną według wielkości udziałów postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane albo na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

 

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym.

 

Tym samym wszyscy współwłaściciele powinni w stosunku do swoich udziałów partycypować w utrzymaniu nieruchomości wspólnej. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku wspólnota może dochodzić tych należności w postępowaniu sądowym w trybie postępowania upominawczego, i to bez względu na ich wysokość, o czym stanowi art. 15 ust. 2 cytowanej ustawy.

 

Uchwała podjęta większością głosów jest ważna i wiąże także właścicieli, którzy byli jej przeciwni. Oznacza to, że jeśli np. właściciele większością głosów podejmą uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego czy też o wykonaniu jakieś innej czynności, to uchwała ta wiąże bezwzględnie wszystkich współwłaścicieli.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IV + zero =

»Podobne materiały

Zarząd nieruchomością wspólną

Mój problem dotyczy doprowadzenia wody i kanalizacji do nieruchomości, na której planuję inwestycję budowlaną. Te sieci znajdują się w drodze wewnętrznej, która ma 198 współwłaścicieli. Wśród nich jestem ja i moja żona. W księdze wieczystej nie ma żadnego zapisu dotyczącego służebności przesyłu

Garaż w budynku wspólnoty a opłaty związane z nieruchomością

Posiadam na własność garaż w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Mimo że nie mam w nim mieszkania, ponoszę takie same koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej co właściciele mieszkań. Uważam, że to niesprawiedliwe, ale na zebraniu wspólnoty nie zgodzono się na obniżenie mi kwoty składki. Co

Koszty zarządu nieruchomością a metraż mieszkania i przynależnej piwnicy

Jestem właścicielem mieszkania. W naszym bloku jest wspólnota mieszkaniowa. Każde mieszkanie ma przynależną piwnicę, ale zaliczki na koszty zarządu nieruchomością oblicza się, biorąc pod uwagę metraż samego mieszkania. Czy jest to właściwe postępowanie?  

Koszty utrzymania lokalu

Czy muszę płacić czynsz za mieszkanie własnościowe, skoro nie mieszkam w nim od kilku miesięcy, bowiem cały budynek został podpalony i zalany przez straż pożarną w wyniku akcji gaśniczej? Co się składa na koszty utrzymania lokalu własnościowego?  
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »