.
Mamy 12 290 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Koszty uzyskania przychodu po sprzedaży nieruchomości

Autor: Artur Nowak • Opublikowane: 18.05.2010

W 2007 r. dostałam w drodze darowizny działkę rolną. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę rozpoczęłam budowę domu. Dostaliśmy też kredyt hipoteczny pod zastaw nieruchomości. Rok później na części działki budowę drugiego domu rozpoczęli moi rodzice. Niebawem jednak w wyniku konfliktu od byłych darczyńców musiałam wykupić wcześniej podarowaną działkę, otrzymałam na ten cel pożyczkę od rodziców. Aby wybrnąć z tej sytuacji, postanowiliśmy część działki z budową rodziców sprzedać. Uzyskana kwota pokryła kredyt hipoteczny. Czy obliczając podatek dochodowy ze sprzedaży działki, mogę odliczyć jako koszt uzyskania przychodu całą kwotę spłaconego kredytu? Co z kwotą pożyczki zaciągniętej od rodziców? Czy mogę odliczyć odsetki od kredytu, który spłacałam ponad dwa lata?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przedmiotowa sprzedaż działki rolnej będzie co do zasady opodatkowana podatkiem dochodowym (art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy o PIT), chyba że sprzedaż wiązać się będzie z uzyskaniem przychodów z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Przychody te są bowiem zwolnione z opodatkowania podatkiem PIT. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny (art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT). Przyjmuje się przy tym, że sam plan zagospodarowania przestrzennego gminy nie powoduje, że nieruchomość traci rolny i leśny charakter w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 28 in fine (z łac. w końcowej części) ustawy o PIT (wyrok WSA z dnia 3 marca 2004 r., sygn. akt SA/Bk 1306/2003).

 

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

 

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

 

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

 

Co do zasady ustawodawca nie określa więc szczegółowo katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty nabycia powinny być rozumiane szeroko i oprócz kwoty wydatkowanej na zakup nieruchomości powinny obejmować również:

 

  • koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
  • koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
  • wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

 

Moim zdaniem w koszty uzyskania przychodów wliczyć może Pani tylko tę część wydatków zakupowych, którą Pani rzeczywiście poniosła. Jeżeli chodzi o koszty zakupu działki, to może Pani wliczyć w koszty jedynie tę część, jaka przypadła na Pani osobę. Oczywiście nie może Pani wliczyć w koszt uzyskania wartości kredytu hipotecznego, lecz tylko odsetki poniesione i zapłacone do dnia zbycia działki. Będą to zarówno odsetki od kredytu, jak i ewentualne odsetki od pożyczki.

 

Oprócz tego rodzaju wydatków związanych z zakupem do kosztów uzyskania przychodów można również zaliczyć w koszty wszelkie inne wydatki, które zwiększyły wartość działki, poczynione w czasie ich posiadania (niestety w praktyce koszty te dotyczyć będą budynków).

 

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

 

Dochód osiągnięty ze zbycia działki będzie mógł pod określonym warunkiem skorzystać ze zwolnienia podatkowego, przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się z opodatkowania dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

 

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

 

  1. „wydatki poniesione na:
      • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
      • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego


    – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

     

  2. wydatki poniesione na:
      • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na cele określone w pkt 1,
      • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
      • spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)


    – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo–kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

     

  3. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
    • budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
    • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
    • gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
    • gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a)”.

 

„Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

 

  • nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

    – przeznaczonych na cele rekreacyjne”.

 

W przypadku zaś braku możliwości skorzystania z tego zwolnienia podatkowego po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać:

 

  1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 lub
  2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

 

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

 

Reasumując – moim zdaniem może Pani zaliczyć w koszty uzyskania przychodów wydatki poniesione w czasie, gdy była Pani właścicielką na podstawie umowy darowizny. Ustawa posługuje się pojęciem „nakładów poniesionych w czasie posiadania”, zatem wydaje się, iż odnowienie w postaci zmiany podstawy prawnej co do przejęcia własności nie zmienia oceny prawnej tego przypadku. Skoro bowiem najemca miałby już prawo zaliczenia wydatków poniesionych w czasie posiadania działki do kosztów uzyskania przy odpłatnym zbyciu (oczywiście po wcześniejszym nabyciu), to tym bardziej w Pani przypadku takie prawo przysługuje. Niestety jest to bardzo specyficzny przypadek, nie dość że przepisy prawne tego nie regulują, to również ciężko mi odnaleźć jakąkolwiek oficjalną interpretację podatkową w tym zakresie. Moim zdaniem nakłady te może Pani zaliczyć do kosztów, niemniej jednak odmienna interpretacja nie jest wykluczona.

 

Jeżeli kwota zakupu rzeczywiście w całości została przez Panią poniesiona, to oczywiście w całości będzie mogła Pani ją zaliczyć do kosztów. Natomiast co do odsetek od kredytu, to tak jak wspomniałem, może Pani odliczyć jedynie te odsetki, które Pani zapłaciła, zatem nie ma możliwości, aby odliczyć odsetki faktycznie zapłacone przez pozostałych kredytobiorców. Podatek dochodowy jest podatkiem osobistym, stąd nie ma możliwości w tej sytuacji odliczania odsetek poniesionych przez inne osoby. Odsetki te, podobnie jak pozostałe wydatki, muszą być udokumentowane.

 

Rozliczenie dochodu opodatkowanego 19% podatkiem dochodowym wyglądać będzie następująco:

 

Przykład:

 

Przychód ze zbycia: 200 000 PLN

 

Koszt zakupu: 100 000 PLN

 

Wartość nakładów: 40 000 PLN

 

Wysokość odsetek i innych opłat poniesionych w związku z nabyciem działki: 20 000 PLN

 

Dochód = przychód - koszty uzyskania - wartość innych nakładów oraz odsetek i opłat, czyli:

 

200 000 PLN - 100 000 PLN - 40 000 PLN - 20 000 PLN = 40 000 PLN

 

Wysokość podatku: 40 000 PLN x 19% = 7600 PLN

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IX plus trzy =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »