Koszty utrzymania lokalu

Pierwsza sprawa – właściciel lokalu w budynku, w którym te lokale są wyodrębnione, a istnieje wspólnota mieszkaniowa, nie płaci czynszu ani nie ponosi w ten sposób kosztów utrzymania lokalu*. Takie pojęcie („czynsz”) tu nie istnieje. To, co płaci właściciel, to są zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną (ich coroczna wysokość powinna wynikać z uchwały właścicieli). Na koniec roku koszty te są rozliczane przez porównanie z faktycznie poniesionymi kosztami, z czego wynikają dopłaty lub nadpłaty. Jeśli zapłacone faktycznie zaliczki są wyższe niż przypadająca na jednego właściciela część kosztów, to należy się zwrot, zwykle zaliczany na poczet zobowiązań w następnym roku. Jeśli są niższe – należy dopłacić. Zaliczki (a przy rozliczaniu – faktyczne koszty) są rozdzielane pomiędzy właścicieli proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Liczy się je w ten sposób, iż porównuje się powierzchnię Pani lokalu do powierzchni wszystkich lokali we wspólnocie. Przykładowo, jeśli powierzchnia Pani lokali wynosi 50 m², a powierzchnia wszystkich lokali we wspólnocie – 1000 m², to Pani ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 50/1000. Tak więc, jeśli np. dodatkowo Pani lokal posiada piwnicę, to ma Pani dodatkowy udział w nieruchomości i z tego tytułu powinna być naliczana dodatkowa zaliczka (co jest jak najbardziej prawidłowe).

Lokator, który nie płaci zaliczek, po pierwsze naraża wspólnotę mieszkaniową na problemy finansowe (co może skutkować brakiem możliwości dokonywania np. bieżących napraw i remontów nieruchomości wspólnej), jak i naraża się na konieczność płacenia odsetek za opóźnienie (windykację prowadzi zarząd wspólnoty sam albo przez firmę administrującą nieruchomością).

Jeśli został wybrany zarząd wspólnoty, to ma on następujące obowiązki:

1. co roku do 30 marca musi zwołać roczne zebranie właścicieli, a na nim zdać sprawozdanie ze swojej pracy za ostatni rok, przedstawić sprawozdanie finansowe Wspólnoty i podjąć uchwałę o jego przyjęciu lub odrzuceniu.
2. co roku przygotować i spowodować uchwalenie rocznego planu gospodarczego, z którego wynikają zaliczki (omyłkowo nazywane przez Panią czynszem) – jak również wydatki, z których z tych zaliczek będą pokrywane;
3. co roku przedstawić każdemu właścicielowi indywidualne rozliczenie roczne zawierające co najmniej:

    

   • stan na początek roku;
   • faktycznie dokonane w danym roku wpłaty oraz
   • faktycznie poniesione koszty przypadające na danego właściciela oraz jego saldo (nadpłata czy niedopłata) na koniec roku, które powinno być rozliczone poprzez dopłatę lub zwrot pieniędzy (np. poprzez zaliczenie na poczet zaliczek w kolejnym roku).

Są to bezwzględne obowiązki każdego zarządu. Jeśli zarząd się z tych obowiązków nie wywiązuje, można odwołać i powołać zarząd w innym składzie albo powierzyć zarząd wyspecjalizowanej firmie.

To tak w skrócie, natomiast poniżej przepisy prawne, które to regulują – jest to ustawa z 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903).

Budynek, w którym są wyodrębnione lokale, dzieli się na dwie części:

1. wyodrębnione lokale – stanowią one wyłączną własność ich właścicieli;
2. nieruchomość wspólna – to, co nie jest wyodrębnionymi lokalami.

Właściciele lokali są jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej w takim udziale, w jakim stosunku powierzchnia ich lokalu pozostaje do powierzchni wszystkich lokali (o czym pisałem wcześniej).

Każdy właściciel lokalu ma prawo do korzystania z własnego lokalu jako właściciel oraz – zgodnie z art. 12 ust. 1 – prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem:

„Art. 12 ust. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.

Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali:

„Art. 14 – na koszty zarządu nieruchomością wspólną, składają się w szczególności:

1)  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2)  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3)  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4)  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5)  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 – na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Zgodnie z ust. 2 należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Zgodnie z art. 16 ust. 1 „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może nawet w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.

Zgodnie z art. 29:

„1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej”.

1a Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

1b. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej”.

Podsumowując – właściciel lokalu musi ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Koszty te nie są kosztami utrzymania lokalu, tylko kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej (np. ubezpieczenie budynku, przeglądy roczne i 5 – letnie, utrzymanie konta bankowego, sprzątanie posesji, zewnętrznej, fundusz remontowy, naprawy, remonty części wspólnych).W związku z tym nie ma znaczenia, czy Pani mieszka w lokalu czy nie, bo zaliczki nie są płacone za koszty utrzymania lokalu (które to ponosi Pani w zupełności samodzielnie). Dopiero na koniec roku, następuje rozliczenie – jeśli wydatków było mniej niż zaliczek, ma Pani nadpłatę, jeśli więcej – trzeba dopłacić. Zwrócić należy uwagę, że większość kosztów w ogóle nie zależy od tego, czy ktoś mieszka w budynku, czy nie – np. mury i dach i tak się zużywają, ktoś musi utrzymywać zieleń, a co roku trzeba robić obowiązkowe przeglądy. Część kosztów może zależeć od tego, czy ktoś mieszka w lokalu czy nie – np. może być tak, że jakiś koszt de facto nie dotyczy części wspólnej, a jest kosztem użytkowania lokalu, ale z przyczyn organizacyjno – technicznych rozliczane jest na wspólnotę (np. ciepło), to samo dotyczy wywozu śmieci.

Podsumowując:

• fakt, iż nie zamieszkiwała Pani w lokalu, nie ma jakiegokolwiek wpływu na sam obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną przez Panią (błędnie nazywanych „czynszem”, które nie są też kosztami utrzymania lokalu);
• natomiast fakt ten może mieć wpływ na wysokość tych opłat.

Skoro kamienica była podpalona i całkowicie zalana przez straż pożarną i w tej chwili jest opuszczona, to postawić należy pytanie, czy w ogóle zostały poniesione jakiekolwiek koszty zarządu nieruchomością wspólną (prawdopodobnie ich nie ma). Należy zatem udać się do zarządu wspólnoty lub do biura administracji nieruchomościami (w zależności od tego, kto nią administruje) i poprosić o przedłożenie szczegółowych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od momentu, gdy prokuratura wyłączyła kamienicę z użytkowania. Jeśli okaże się, że koszty były dużo niższe niż wysokość płaconych zaliczek, to należy zażądać zwrotu różnicy. Wspólnota będzie zapewne dążyła do tego, by nadwyżkę zachować na następny rok (wtedy ma ona środki, którymi może swobodnie dysponować), ale nie ma Pani obowiązku na to się zgodzić. Ponadto dobrze byłoby, aby ustalając wysokość zaliczki na następny rok 2012 r., uwzględnić fakt, że kamienica jest wyłączona z użytkowania. Jak wskazywałem, zarząd musi przygotować i uchwalić roczny plan gospodarczy, z którego wynikają zaliczki oraz wydatki – i w tym planie gospodarczym musi być uwzględniony obecny stan, co powinno wpłynąć na obniżenie wysokości zaliczek.

* Stan prawny z dnia 18.12.2011 r.