Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Korzystna forma przeniesienia części praw własności

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 28.05.2010

W październiku 2008 r. wraz z byłą dziewczyną zakupiliśmy mieszkanie. Aktem notarialnym otrzymaliśmy po 1/2 praw własności do lokalu. Zakup sfinansowaliśmy ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, który zaciągnęliśmy po połowie. Obecnie nie jesteśmy już razem, dlatego chciałbym zrzec się moich praw na rzecz byłej dziewczyny (bank wyraził zgodę na przeniesienie własności). Jak przeprowadzić tę transakcję od strony prawnej, by była dla nas korzystna (niskie podatki i opłaty)? Chcielibyśmy, by była dziewczyna w zamian za moją 1/2 udziałów dalej spłacała sama zaciągnięty kredyt.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Chcąc przekazać swój udział w nieruchomości na rzecz byłej dziewczyny, do wyboru ma Pan kilka różnych instytucji prawnych przenoszących własność nieruchomości, w szczególności umowę darowizny, sprzedaży czy umowę dożywocia.

 

Niestety, każda z tych umów wiąże się z obowiązkiem poniesienia określonych kosztów.

 

Przede wszystkim należy zauważyć, że przeniesienie własności nieruchomości (lub udziału w tym prawie) zawsze będzie się wiązało ze sporządzeniem aktu notarialnego, tym samym w każdym przypadku niezbędne będzie uiszczenie opłaty notarialnej. Co do zasady opłata notarialna jest umowna, tzn. uzgodniona przez stronę z notariuszem. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określa maksymalne stawki, jakie notariusz może pobrać. Są one zależne od wartości rzeczy lub prawa i przykładowo w razie wartości od 100 000 zł do 200 000 zł wynoszą one 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł. Do opłat tych należy doliczyć także podatek VAT (stawka 22%) oraz koszty wypisów aktu notarialnego (6 zł za każdą stronę), a jeżeli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą – także koszty wniosków o zmiany w księdze wieczystej.

 

Poniżej przedstawię kolejno koszty związane z zawarciem określonej umowy.

 

Darowizna jest umową, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Do podstawowych cech tej umowy zaliczymy zatem jej nieodpłatność.

 

Istotnym kosztem całej tej transakcji jest podatek od spadków i darowizn. Notariusz, który pełni rolę płatnika tego podatku, pobierze go od stron i wpłaci na rachunek właściwego urzędu skarbowego. To, ile zapłacimy podatku, zależy nie tylko od czystej wartości nieruchomości, lecz także od grupy podatkowej, do której należy nabywca (obdarowany). Z tego punktu widzenia najkorzystniej przedstawiają się bezpłatne przysporzenia na rzecz najbliższych członków rodziny.

 

Pana była dziewczyna z punktu widzenia grup podatkowych jest dla Pana osoba obcą, dlatego będzie ona należeć do ostatniej, trzeciej grupy podatkowej, w której podatek jest największy, a kwota wolna od podatku najmniejsza.

 

Przy spełnieniu kilku warunków można jednak skorzystać z istotnej ulgi w podatku od spadków i darowizn polegającej na tym, że do podstawy opodatkowania nie zostanie wliczona wartość budynku mieszkalnego, lokalu stanowiącego odrębną własność lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Przysługuje ona osobom, które nie są właścicielami (lub współwłaścicielami) innego budynku mieszkalnego lub lokalu, nie dysponują spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu ani też nie są najemcami innego lokalu lub budynku, chyba że przeniosą przysługujące im prawo na rzecz np. wstępnych, względnie rozwiążą umowę najmu. Ponadto w otrzymanym z taką ulgą budynku czy mieszkaniu obdarowany winien zamieszkiwać przez okres co najmniej 5 lat.

 

W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

 

Przykładowo w przypadku nabycia udziału w nieruchomości limit liczony jest proporcjonalnie do udziału, czyli udział 50% oznacza limit 50% x 110 m2 = 55 m2.

 

Jeśli powierzchnia nieruchomości jest większa niż 110 m2, wówczas trzeba zapłacić podatek od wartości różnicy powierzchni użytkowej (nadwyżki ponad 110 m2).

 

Powierzchnię użytkową liczy się po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i nadziemnych, z wyjątkiem piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchni tej nie bierze się w ogóle pod uwagę.

 

Reasumując, ulga, o której mowa powyżej, nie oznacza, że automatycznie nastąpi całkowite zwolnienie z podatku.

 

Biorąc pod uwagę, że chce Pan nieodpłatnie przekazać na rzecz byłej dziewczyny swoje udziały w nieruchomości, umowa darowizny wydaje się najbardziej odpowiednia.

 

Razem z byłą dziewczyną jesteście Państwo obecnie współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości – każde z Państwa po 1/2 udziału. W grę wchodziłoby więc też umowne nieodpłatne zniesienie współwłasności (tzn. bez spłat byłej dziewczyny na rzecz Pana), ale nieodpłatne zniesienie współwłasności, podobnie jak zniesienie odpłatne, nie jest obojętne podatkowo. W przypadku zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, lecz ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy umownym zniesieniu współwłasności również nie uniknie Pan kosztów notarialnych, gdyż umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego (ponieważ dotyczy nieruchomości).

 

Zawsze może się Pan zwrócić o pomoc do notariusza – być może podpowie, jak można jeszcze bardziej zminimalizować koszty, gdyż z racji wykonywanego zawodu ma on często do czynienia z takimi transakcjami.

 

Z kolei w przypadku umowy sprzedaży trzeba się liczyć, że notariusz pobierze podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości. Ponadto może pojawić się konieczność zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży. Zgodnie bowiem z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostaje dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Uregulowania odnośnie podstawy opodatkowania oraz wysokości stawki podatku zostały zawarte w nowym artykule 30e cytowanej ustawy. Zgodnie z nim podatek od zbycia nieruchomości i praw majątkowych oblicza się w wysokości 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Dochodem natomiast jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania.

 

Do kosztów tych zalicza się „udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania” (art. 22 ust. 6c).

 

Jeżeli jednak środki ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczy Pan na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, to będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 

Z kolei przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie. Nie jest to więc ani darowizna, ani też sprzedaż.

 

Umowa dożywocia, podobnie jak umowa sprzedaży, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stawka wynosi również 2% rynkowej wartości nieruchomości. Pod względem podatkowym umowa dożywocia nie różni się więc od umowy sprzedaży.

 

Ponadto przy umowie dożywocia może pojawić się też podatek dochodowy. Co prawda ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wspomina nic na temat umowy dożywocia, stanowi natomiast o odpłatnym zbyciu nieruchomości. Mając na uwadze, że w ramach umowy dożywocia w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się do określonych świadczeń, można przyjąć, iż na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych umowa dożywocia prowadzi do odpłatnego zbycia nieruchomości. Do umowy dożywocia będą miały zastosowanie te same zasady, co w przypadku sprzedaży nieruchomości.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 + cztery =

»Podobne materiały

Wyodrębnienie piętra domu i prawo własności

W latach 80. dwaj bracia na działce rodziców wybudowali dwupiętrowy dom. W 1990 r. rodzice przepisali całe gospodarstwo rolne tylko jednemu z synów, ale dom wpisali do księgi wieczystej jako parterowy. Później notariusz przepisał go jako piętrowy. Czy drugi brat może stać się właścicielem piętra, sk

 

Sprzedaż mieszkania, gdy jest kilku właścicieli

Chciałabym sprzedać mieszkanie, w którym aktualnie mieszkam. Połowa mieszkania jest moja, a druga połowa przypada na dzieci zmarłego męża (z jego pierwszego małżeństwa). Rozmawiałam z dziećmi, które oświadczyły, że nie chcą nic z ich udziałów. Czy takie ustne oświadczenie wystarczy do sprzedaży, czy

 

Wykonawca nie oddał zaliczki - co zrobić?

Cztery miesiące temu podpisałam z pewną firmą umowę o wykonanie zabudowy pod parapetem. Wpłaciłam zaliczkę w wysokości 1500 zł. Termin montażu zabudowy został określony. Wykonawca przywiózł po długim czasie zamówioną zabudowę, ale niezgodną z wcześniejszymi ustaleniami. Obiecał, że wykona ją ponowni

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »