Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Korzystanie z nieruchomości spadkowej i prowadzenie w niej działalności

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 20.08.2019

W toczącym się postępowaniu o dział spadku (od trzydziestu prawie lat…) jeden ze spadkobierców zamieszkuje w domu będącym częścią spadku. Prowadzi on w spadkowym gospodarstwie działalność rolniczo-ogrodniczą. Czy poza pożytkami z gospodarstwa pozostali spadkobiercy mogą domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, całkowicie wyposażonego przed otwarciem spadku? Spadkobierca ów dokonał pewnych nakładów typu wymiana okien czy ocieplenie domu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Korzystanie z nieruchomości spadkowej i prowadzenie w niej działalności

Fot. Fotolia

Można odnieść wrażenie, że przedstawiona przez Pana sytuacja jest przykładem tego pozostawienia przez władze państwowe czasu rozpoczęcia załatwiania spraw spadkowych inicjatywie (potencjalnych) spadkobierców – a z czymś takim mamy do czynienia w Polsce od bardzo dawna. Są państwa (także graniczące z Polską), w których organa władz publicznych inspirują do możliwie szybkiego załatwienia spraw spadkowych, przynajmniej w zakresie stwierdzenia praw do spadku. U nas niekiedy samo stwierdzenie praw do spadku ma miejsce po paru dziesięcioleciach od otwarcia spadku, czyli od czasu śmierci spadkodawcy – art. 924 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Życie biegnie dalej, ludzie mają jakieś plany i starają się je realizować – niekiedy w oparciu o nieformalne ustalenia w gronie rodzinnym, a potem (nawet po bardzo wielu latach) okazuje się, że nieformalny charakter ustaleń przyczynia się do złych relacji międzyludzkich, a niekiedy nawet do tragedii życiowych. Gdy sprawy spadkowe (przynajmniej stwierdzenie nabycia spadku) załatwia się w miarę szybko, to związani z określonym dziedziczeniem ludzi mogą dokonywać nowych planów lub korygować wcześniejsze – a przynajmniej unikać mało sensownego dla nich zaangażowania (osobistego, majątkowego…). W tego rodzaju sytuacjach należy się liczyć z obroną (przed roszczeniami) przez odwołanie się do artykułu 5 Kodeksu cywilnego, zwłaszcza przez akcentowanie roli zasad współżycia społecznego.

 

W przypadku dziedziczenia gospodarstw rolnych (zwłaszcza w przypadku spadków, które otwarto tak wiele lat temu) dochodzi do głosu jeszcze jedna ważna okoliczność: swoiste reguły dziedziczenia gospodarstw rolnych oraz swoiste reguły działu spadku, w skład którego wchodzi gospodarstwo rolne; część takich przepisów była oceniania (także negatywnie) przez Trybunał Konstytucyjny. Dokładne sprawdzenie dat (ze szczególnym uwzględnieniem czasu otwarcia spadku) oraz stanu prawnego (także biorąc pod uwagę orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego w tym zakresie) mogłoby pomóc w realnej ocenie szans na dochodzenie określonych roszczeń przez poszczególnych uczestników odnośnego postępowania cywilnego.

 

Proszę pamięta o tym, że prawna dopuszczalność żądania określonych świadczeń (lub rozliczeń) to coś innego od gwarancji wygranej (czyli uwzględnienia roszczeń). Przegrać można nie tylko ze względów merytorycznych, ale również proceduralnych; np. z powodu bierności (np. milczenia), którą sąd jest uprawniony potraktować jako przejaw zgody z twierdzeniami kogoś innego – art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). O ile poprawnie zrozumiałem Pańskie słowa, o tyle odnośne postępowanie jest trudne, być może sporne. Proszę więc pamiętać o tym, że w sprawach rzeczywiście spornych bardzo dużego znaczenia nabiera prawny obowiązek udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne – art. 232 K.p.c. oraz art. 6 K.c. Dowody powinny być powiązane z rozsądną i konsekwentną argumentacją – najlepiej, jeśli taka argumentacja wolna jest od „punktów zaczepienia” dla kogoś innego, zwłaszcza mającego odmienne interesy prawne (lub „tylko” faktycznie).

 

Wiele sytuacji prawnych ma charakter złożony. Niestety, często się o tym zapomina i niekiedy dochodzi do zdziwienia, co można wyrazić słowami: „Dlaczego jest inaczej, niż miało być?” Zwracam na to uwagę, ponieważ w tak wieloaspektowej sytuacji jak przez Pana ukazana dość łatwo może dochodzić do różnorodnych (niekiedy sprzecznych) interesów, a każdy Uczestnik postępowania (niekoniecznie mający fachowe wsparcie prawne) może próbować możliwie wiele uzyskać „dla siebie”. W takich przypadkach dość często sądy powołują biegłych sądowych – np. z zakresu: geodezji lub szacowania wartości nieruchomości (a może także innych składników majątkowych). Z reguły wynagrodzenie biegłych sądowych jest znacznie wyższe od rynkowych stawek za analogiczne czynności fachowe. Niekiedy – zwłaszcza w postępowaniach długotrwałych – może się okazać, że wygrana formalna wiąże się z tak wysokimi kosztami (np. związanymi z wynagrodzeniem biegłych sądowych), iż trudno jest cieszyć się w pełni z treści orzeczenia.

 

Prawu właściwa jest precyzja, także w zakresie wyrażeń.

 

O bezumownym korzystaniu z rzeczy, w tym lokalu zasadnie można mówić (w sensie prawnym) w przypadku korzystania z rzeczy przez osobę trzecią, która powinna szanować prawo własności, ustawowo określone w artykule 140 K.c. Przeciwko naruszeniu własności można wystąpić, wytaczając jedno z powództw przewidzianych artykule 222 K.c. W przypadku współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.) z takim powództwem może wystąpić nawet jeden ze współwłaścicieli – w ramach ochrony wspólnie przysługującego prawa (art. 209 K.c.). W tym przypadku chodzi o ukształtowany sposób korzystania z rzeczy wspólnych przez jednego ze Spadkobierców, a więc przez jedną z osób uprawnionych do korzystania ze wspólnego majątku.

 

Jeżeli spadek (art. 922 K.c.) przypada przynajmniej dwóm osobom, to ma miejsce „wspólność majątku spadkowego” (w rozumieniu artykułu 1035 i następnych K.c.). W takiej sytuacji odpowiednio stosuje się (art. 1035 K.c.) określone przepisy o współwłasności ułamkowej. Dlatego właśnie tamten spadkobierca jest jednym z uprawnionych do korzystania ze wspólnego majątku (art. 206 K.c.).

 

Z Pańskich słów wynika, że postępowanie spadkowe trwa długo, a może nawet bardzo długo. Jeżeli rzeczywiście trwa aż tyle lat, ile Pan napisał, to każdy z Uczestników odnośnego postępowania o dział spadku był i jest uprawniony kierować do sądu różne wnioski – w tym dotyczące posiadania majątku spadkowego oraz korzystania z niego, czyli wnioski z zakresu artykułu 206 K.c. Jeżeli takich wniosków nie kierowano do sądu, to można uznać, że inni uczestnicy (poza tamtym spadkobiercą) akceptowali sposób posiadania majątku wspólnego oraz korzystania z niego – zaniechania (podobnie jak działania) mogą mieć skutki prawne. Każdy uczestnik odnośnego postępowania cywilnego jest uprawniony zawnioskować do sądu o tymczasowy (do czasu wydania orzeczenie końcowego) podział majątku spadkowego do korzystania – np. przez wyznaczenie wnioskującemu Uczestnikowi postępowania gruntu do korzystania przez niego. Do takiego ewentualnego wniosku będzie miał prawo odnieść się każdy inny uczestnik postępowania – to jest oczywiste, z uwagi na prawo do sądu, mające bardzo wysoką (w tym konstytucyjną) rangę prawną.

 

Proszę pamiętać o odpowiednim stosowaniu przepisów o zniesieniu współwłasności w postępowaniach o dział spadku – tak zdecydowano w artykule 688 K.p.c. Przepisy o zniesieniu współwłasności skoncentrowano w: art. 210 i następnych K.c. oraz w art. 617 i następnych K.p.c. Duże znaczenie praktyczne ma zgłaszanie związanych ze współwłasnością roszczeń w postępowaniu o zniesienie współwłasności oraz w postępowaniach podobnych (np. w sprawie o dział spadku) – art. 618 K.p.c. (zacytowany niżej).

 

Artykuł 207 K.c. wskazuje na to, że współwłaściciele powinni – stosownie do udziałów (art. 204 K.c.) – uczestniczyć w pożytkach z rzeczy wspólnej oraz ponosić nakłady na rzecz wspólną. Prawdopodobnie tego dotyczą Pańskie pytania szczegółowe. Słowo „pożytki” może być różnie rozumiane. Z całą pewnością jest to dochód (czyli różnica między przychodami i kosztami). Zbytnik uproszczeniem byłoby twierdzenie, jakoby dochód był równy przychodowi, ponieważ oczywistością są koszty, zaś do kosztów należy zaliczyć (między innymi) cenę pracy ludzkiej. Polska (jako państwo cywilizowane) od dawna prawnie zakazuje pracy niewolniczej – czyli darmowej. Oczywiście, w formułowaniu żądań (np. związanych ze współwłasnością roszczeń) spotyka się przedstawianie tylko „jednej strony medalu”, ale trzeba liczyć się z rzeczywistym korzystaniem przez kogoś innego z (również jemu przysługującego) prawa do sądu. Dlatego proszę mieć na uwadze zgłaszanie przez posiadającego majątek spadkowy spadkobiercę jego roszczeń – np. związanych z nakładami na majątek spadkowy, być może z wyliczeniem wartości pracy (jego oraz osób z nim związanych).

 

Prawdopodobnie płacone są podatki – rolny lub od nieruchomości. Sporo wskazuje na to, że podatki płaci posiadający spadkobierca. Gdyby podatków nie płacono, to zapewne organa skarbowe potrafiły sobie z tym poradzić – zwłaszcza przez tak długi czas – i być może z majątku spadkowego niewiele by dotrwało do dziś (o ile by nie zlicytowano całości „za podatki”).

 

Dostrzec można poważną różnicę między sprzedaniem wspólnego samochodu lub zebraniem sprzedaniem owoców ze wspólnego sadu przez jednego ze współwłaścicieli a wieloletnią pracą (w gospodarstwie rolnym). Nawet sad po paru latach może przestać przynosić dochody, a niekiedy wprost zdziczeć. Czymś oczywistym jest potrzeba dbałości o majątek – czy to dom, czy składniki gospodarstwa rolnego. Im więcej jest nakładów (w tym pracy ludzkiej, która nie jest darmowa, niezależnie od błędnych wyobrażeń na ten temat), tym więcej może być kontrowersji w związku z roszczeniami, które dotyczą wspólnego majątku (np. spadkowego). W przypadku domu można by przez analogię stosować art. 6 i następne ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ w tamtych przepisach dość dokładnie wskazano zakres uprawnień i obowiązków lokatora. Oczywiście, tamten Spadkobierca nie jest lokatorem, ponieważ w świetle owej ustawy lokatorem jest osoba korzystająca z cudzego lokalu mieszkalnego. W tym zaś przypadku chodzi o specyficzną współwłasność (z uwagi na udziały w spadku), a więc – tak co do domu, jak i co do reszty posiadanych i używanych przez tegoż spadkobiercę składników majątkowych – ma miejsce korzystanie z rzeczy wspólnej w stopniu przekraczającym udziały, z czym mogą się wiązać określone roszczenia.

 

Zazwyczaj czynsz (czy to czynsz najmu, czy to czynsz dzierżawny) jest płacony miesięcznie; niekiedy kwartalnie lub rocznie (zwłaszcza czynsz dzierżawny). Niezależnie od terminów i częstotliwości obowiązku płacenia czynszu, jest on świadczeniem okresowym. Roszczenia okresowe przedawniają się po trzech latach (art. 118 K.c.). Można więc spodziewać się zgłoszenia zarzutu przedawnienia roszczeń odnośnie do roszczeń dawniejszych, ale w tym przypadku chodzi o współwłasność (choć swoistą), więc zagadnienie może okazać się dyskusyjne – zwłaszcza w przypadku nagannego zachowania tamtego spadkobiercy (np. wobec innych spadkobierców) mogłaby być jakaś szansa na postawienie zarzutu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 5 K.c.) ewentualnego zarzutu przedawnienia (art. 117 K.c.).

 

Spore szanse mógłby mieć tamten spadkodawca, gdyby zgłosił zarzut sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 5 K.c.) ewentualnych żądań, by jego dochody (a zwłaszcza przychody) z majątku spadkowego podlegały podziałowi. Jest spora różnica między wynagrodzeniem za samo korzystanie z majątku spadkowego (poza zakres wskazany udziałami w spadku) a udziałami w zyskach z tak prowadzonej działalności. To można porównać do dzierżawy (art. 693 i następne K.c.): wydzierżawiający jest uprawniony do otrzymania czynszu dzierżawnego – niezależnie od wyników, jakie uzyskuje dzierżawca. Gdyby ktoś praktycznie próbował „dopisać się” do prowadzonej przez tamtego Spadkodawcę działalności, to proszę liczyć się z reakcję prawną owego spadkobiercy: np. z powództwem o ustalenie (art. 189 K.p.c.) istnienia spółki cywilnej lub ze zgłoszeniem (np. do KRUS-u lub ZUS-u oraz do urzędu skarbowego) obowiązku płacenia stosownych składek i podatków przez osoby starające się mieć udział w dochodach z tak prowadzonej działalności. Działalność zarobkowa wiąże się z ryzykiem – np. związanym z zaciąganiem pożyczek lub kredytów. Jeżeli tamten spadkobierca zaciągnął takie zobowiązania, to (w najlepszym przypadku) mógłby żądać uwzględnienia w rozliczeniach poniesionych w związku z tym kosztów, a może nawet ustalenia przez sąd (art. 189 K.p.c.), że również inni „wspólnicy” są zobowiązani do spłacenia określonych zobowiązań.

 

Pan jednoznacznie wskazał, że minęło bardzo dużo czasu od otwarcia spadku. Gdyby nikt nie zajmował się majątkiem spadkowym (art. 922 K.c.), to zapewne już dawno temu znaleźliby się jego „opiekunowie”; pół biedy w przypadku nieruchomości (z uwagi na długie okresy zasiedzenia, art. 172 K.c.), ale mienie ruchome mogłoby „się ulotnić”, zaś dom mógłby zostać zdewastowany, a nawet „rozebrany na cegły” (to się zdarza). Ewentualne zatrudnienie dozorcy lub powołanie kuratora spadku wiązałoby się z kosztami, ponieważ ludzie są uprawnieni do wynagrodzenia za swą pracę.

 

Oczywiście, może się zdarzyć tak, że tamten spadkobierca nie zareaguje (przynajmniej częściowo) na określone żądania. Jednak czas trwania postępowania wskazuje na to, że chodzi o kogoś przejawiającego wolę walki lub korzystającego z pomocy prawnej. Proszę się więc liczyć z tym, że jednym roszczeniom mogą być przeciwstawianie inne lub mogą pojawić się zarzuty – czy to zarzut przedawnienia (określonych) roszczeń, czy to akcentowanie roli zasad współżycia społecznego.

 

Proszę uwzględniać swą wiedzę o sytuacji i poszczególnych uczestnikach postępowania. Ta wiedza powinna pomóc Panu w opracowaniu dobrej strategii własnego działania. Być może za właściwe uzna Pan przedstawienie określonej propozycji ugodowej (np. w zakresie rozliczeń), która towarzyszyłaby ewentualnemu wnioskowi o skierowanie sprawy na drogę mediacji (art. 1831 – art. 18315 K.p.c.). Z pewnością, przydadzą się dobre szacunki – gdyby miał ich dokonywać biegły, to trzeba byłoby liczyć się z dodatkowymi kosztami.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II - siedem =

»Podobne materiały

Jak dziedziczą ojczym w zbiegu z dziećmi zmarłej?

Jeśli moja mama, która już nie żyje, miała przepisany na siebie przed zawarciem związku małżeńskiego dom wraz z ziemią, to czy majątek ten po jej śmierci należy się je mężowi? Jej mąż to mój ojczym i mama w czasie trwania ich małżeństwa zrzekła się prawa do spadku po swoim teściu. Ojczym się ponowni

 

Czy spadkobierca to już właściciel?

Czy spadkobierca ustalony spadkowo jest właścicielem? Co jeżeli nie ustalono masy spadkowej, a spadkobierców jest czterech?

 

Jak znieść współwłasność nieruchomości ze spadku?

Po moim zmarłym mężu jest siedmioro spadkobierców (ja 50%, jego siostra 25% i 5 bratanków). Nie możemy dojść do porozumienia w kwestii lokat bankowych – jedna osoba nie chce złożyć dyspozycji uruchomienia tych pieniędzy. Oprócz lokat jest jeszcze mieszkanie, obecnie nikt tam nie mieszka (ja ro

 

Zmiana współwłaściciela

Mój nieżyjący już ojciec, jak się okazało, był współwłaścicielem nieruchomości (działki budowalnej). Pozostałymi współwłaścicielami byli członkowie jego rodziny, dwoje z nich już nie żyje. Chcemy sprzedać działkę, czy trzeba przeprowadzać postępowania spadkowe, by doszło do zmiany współwłaścicieli n

 

Cofnięcie wniosku

Postanowiłam wycofać wniosek o podział masy spadkowej. Złożyłam odpowiednie pismo. Czy w takiej sytuacji powinnam otrzymać z sądu zawiadomienie o umorzeniu postępowania?  

 

Podział masy spadkowej

Razem ze zmarłym mężem byliśmy współwłaścicielami domu. W tej chwili ja i nasz dorosły syn (jako jedyni spadkobiercy) dokonujemy podziału masy spadkowej. Nie jest jednak dla mnie jasne, co jest przedmiotem spadku – cały dom czy jego połowa. Syn chce zająć całe piętro domu (czyli połowę powierz

 

Gdy spadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia – dział spadku

Otrzymałam z sądu prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym bracie mojej mamy. Mama również nie żyje. Dziedziczę ja, siostra, dwóch braci oraz dwie ciotki (siostry zmarłego). Jedna z ciotek utrudnia załatwienie spraw spadkowych; chcemy sprzedać mieszkanie po wujku, ale ona ni

 

Kto ponosi koszty odziedziczonego mieszkania?

Mój mąż odziedziczył wraz ze swoją siostrzenicą po połowie mieszkanie. Kto powinien ponosić koszty utrzymania tego mieszkania, w przypadku kiedy siostrzenica nie chce go sprzedać tego mieszkania, a męża nie stać na taki koszt? Jak rozwiązać ten problem, czy jest jakaś droga sądowa?

 

Majątek nabyty przed ślubem a dziedziczenie

Mój mąż przed ślubem kupił prawo do spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego. W 2007 roku (już po ślubie) spółdzielnia przeniosła prawo własności tego mieszkania na mojego męża w drodze aktu notarialnego. Mąż zmarł w zeszłym roku i obecnie toczy się sprawa o dział spadku. Czy mam prawo doma

 

Jak dziedziczą ojczym w zbiegu z dziećmi zmarłej?

Jeśli moja mama, która już nie żyje, miała przepisany na siebie przed zawarciem związku małżeńskiego dom wraz z ziemią, to czy majątek ten po jej śmierci należy się je mężowi? Jej mąż to mój ojczym i mama w czasie trwania ich małżeństwa zrzekła się prawa do spadku po swoim teściu. Ojczym się ponowni

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »