Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kłopotliwy sąsiad we wspólnocie mieszkaniowej

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 14.04.2010

Jestem właścicielem lokalu należącego do wspólnoty mieszkaniowej. Każdy właściciel ma niezależne ogrzewanie gazowe mieszkania. Sąsiedzi mieszkający bezpośrednio nad nami przez całą zimę nie grzali, co istotnie wpłynęło na koszty ogrzewania naszego mieszkania, ale niestety – wciąż było zimno, a na ścianie pojawił się grzyb. Mamy chore dzieci, więc tym bardziej nie możemy pozwolić, by taka sytuacja trwała dłużej. Czy możemy coś zrobić w sprawie uciążliwego sąsiada? Może żądać jakiegoś odszkodowania?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Jest to jeden z podstawowych przepisów prawnych, jeśli chodzi o tzw. prawo sąsiedzkie. Przez prawo sąsiedzkie rozumie się tradycyjnie zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości.

 

Chodzi o takie korzystanie z nieruchomości, które by ze względu na swój rodzaj nie stanowiło niedopuszczalnego oddziaływania bezpośredniego lub pośredniego na nieruchomości sąsiednie. Oddziaływanie to może wyrażać się zarówno w oddziaływaniu na samą substancję nieruchomości, jak i polegać na tym, że następuje zakłócenie korzystania w szerokim sensie tego słowa z nieruchomości sąsiednich. W tym ostatnim wypadku wchodzi w grę także problem możliwości bezpiecznego, bez narażania zdrowia i życia przebywania na swojej nieruchomości i bez znoszenia niewygód przy korzystaniu z nieruchomości.

 

Pojęcie „przeciętna miara” zakłada obowiązek biernego znoszenia tego oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeśli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany, czyli nie zmierza wyłącznie w sposób umyślny do szkodzenia i dokuczenia. Elementem konkretnie współokreślającym „przeciętną miarę” jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Ono bowiem – z jednej strony – wskazuje na to, że to wspomniane oddziaływanie na cudzą nieruchomość może być usprawiedliwione w ramach funkcji nieruchomości w ogóle i nieruchomości w określony sposób eksploatowanych. Z drugiej zaś strony, społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości determinuje „przeciętną miarę”, wyznaczając stopień dopuszczalnego oddziaływania na sąsiednią nieruchomość i korzystanie z niej przez właściciela.

 

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

 

Owo oddziaływanie bywa nazywane w literaturze „immisją". W prawie wyróżnia się immisje bezpośrednie i pośrednie. Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji (wody, ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń (rowy, rury itp.). Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji. Immisje bezpośrednie są bezwzględnie zakazane.

 

Natomiast immisje pośrednie są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Immisje pośrednie są dopuszczalne w granicach wspomnianej wcześniej „przeciętnej miary”.

 

Immisje pośrednie mają różnorodny charakter. W pierwszym rzędzie wyróżnia się immisje materialne oraz niematerialne. Pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (pyły, gazy, dym) lub pewnych sił (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne). Natomiast immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej (poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.).

 

Wyróżnia się również – według innego kryterium – immisje pozytywne oraz negatywne. Immisje pozytywne oddziałują wprost, aktywnie na sąsiednie nieruchomości poprzez przenikanie różnorodnych cząsteczek materii, energii, promieniowania, drgań itp. Natomiast immisje negatywne polegają na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. światła, powietrza, widoku.

 

Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że z powodu niedogrzewania przez sąsiada jego lokalu do Pana mieszkania przedostaje się wilgoć i zimno, co w konsekwencji powoduje zagrzybienie ścian i niebezpieczeństwo dla zdrowia domowników.

 

Mając na uwadze powyższe, można przyjąć, że takie zachowanie sąsiada może być potraktowane jako rodzaj immisji pośredniej wykraczającej ponad przeciętna miarę, która zakłóca Pana spokojne korzystanie z prawa własności swojego lokalu. W takiej sytuacji przysługiwałoby Panu powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z tym artykułem „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Na podstawie powyższego przepisu mógłby Pan więc spróbować wystąpić do sądu z żądaniem zaniechania naruszeń Pana prawa własności ze strony sąsiada.

Ponadto jeśli na skutek zachowania sąsiada poniósł Pan szkodę, to wówczas może Pan domagać się również odszkodowania na podstawie art. 415 K.c., zgodnie z którym „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.

 

Należy pamiętać, że aby sąsiad poniósł odpowiedzialność odszkodowawczą, to przed sądem musi Pan wykazać następujące przesłanki:

 

  1. powstanie szkody po Pani stronie,
  2. szkoda nastąpiła na skutek zachowania (rozumianego jako działanie lub zaniechanie) sąsiada,
  3. związek przyczynowy między szkodą a zachowaniem sąsiada,
  4. wina sąsiada – umyślna lub nieumyślna (niedbalstwo).

 

Jeśli chodzi o dokumenty, to na pewno należy przedstawić wszelkie uzyskane opinie rzeczoznawców, ekspertyzy itp. świadczące o tym, że szkoda powstała u Pana w mieszkaniu spowodowana jest zachowaniem sąsiada. Przydatne mogą okazać się też dokumenty potwierdzające fakt, że sąsiad od dłuższego czasu nie ogrzewa swojego mieszkania – mogą być to np. dokumenty księgowe wspólnoty.

 

Możliwość domagania się odszkodowania potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.01.1976 r. (sygn. akt III CRN 367/75), zgodnie z którym „art. 144 k.c. ma zastosowanie nie tylko wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości doznaje szkody, ale także wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości przy wykonywaniu swych praw zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (np. budowa chodnika betonowego spowodowała nadmierne odpływanie wód spadowych na nieruchomość sąsiednią). Natomiast jeżeli zakłócenie wywołuje nadto szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania ale na zasadach ogólnych (art. 415 k.c. i nast.)”.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 plus 2 =

»Podobne materiały

Uciążliwe sąsiedztwo przedszkola

Mieszkam na osiedlu domków jednorodzinnych. Na sąsiedniej posesji od kilku lat działa przedszkole. Niestety stanowi ono bardzo uciążliwe sąsiedztwo: choć – według zaleceń sanepidu – placówka może przyjąć 25 dzieci na maksymalnie pięć godzin dziennie, w rzeczywistości przebywa ich ta

 

Pozew sądowy w celu uzyskania zgody współwłaściciela budynku

Mieszkamy w budynku z trzema innymi rodzinami, mieszkania są własnościowe. Sąsiad z góry zawsze złośliwie odmawia np. przeglądów instalacji w budynku. Obecnie chcę zainstalować piecyk grzewczy, a zakład gazowy wymaga ode mnie zgody współwłaścicieli budynku. Sąsiad oczywiście zgody nie chce mi udziel

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »