.
Mamy 13 359 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Kiedy sąd może kazać zlicytować działkę objętą kredytem?

Jestem rok po rozwodzie. Z byłym mężem nadal mamy wspólną działkę, do tej pory spłaciliśmy właściwie tylko odsetki od kredytu, za który ją kupiliśmy. Raty są wysokie. Przed nami podział majątku. Obawiam się, że sąd może zlicytować działkę, za którą dostaniemy dużo mniej niż w chwili zakupu i zostanie nam np. wciąż 150 tys. zł do spłaty kredytu, a nie będziemy już mieć nieruchomości. Czy sąd może tak zadecydować? Jak temu zapobiec?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak wynika z Pani opisu, podział majątku wspólnego połączony będzie ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Obecnie są Państwo jej współwłaścicielem po połowie( 1/2).

 

Zgodnie Kodeksem cywilnym:

 

„Art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

 

Art. 212. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

 

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

 

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.

 

Nasze prawo nie ustala jakiegoś pierwszeństwa co do sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości. Sąd na podstawie stanu faktycznego bierze pod uwagę wszystkie okoliczności, możliwości, istniejące ograniczenia oraz rozwiązania.

 

Co do podstawowych sposobów zniesienia współwłasności stosowanych przez sądy wskazać należy:

 

  1. podział wspólnej rzeczy (prawa), z możliwością ewentualnego zasądzenia dopłat pieniężnych;
  2. przyznanie rzeczy (prawa), stosownie do okoliczności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
  3. sprzedanie rzeczy (prawa), stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego i podział uzyskanych pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli.

 

Podział fizyczny rzeczy jest sprawiedliwy i pożądany, dlatego że unika się w ten sposób wysokich, spłat. Zniesienie tą drogą współwłasności zostało jednak wyłączone, w sytuacji gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy (chodzi tu przede wszystkim o niezgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (to kryterium ma współcześnie znaczenie przy podziale wspólnych działek siedliskowych w gospodarstwach rolnych) albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 Kodeksu cywilnego).

 

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło właśnie przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, jednak żądania takiego nie można uwzględnić, jeśli byłby on sprzeczny z przepisami ustawy, albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub też pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znacznie zmniejszałby jej wartość.

 

Zakazany jest podział fizyczny, który narusza społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, np. wtedy gdy oznacza podział małej działki na działki o znikomej wielkości, które nie mają funkcjonalnego znaczenia. Sądy nie wyrażają zgody także na tworzenie małych działek – enklaw wewnątrz innych działek – oraz na podział działek linią wielokrotnie łamaną.

 

Przykładem prawidłowego rozumienia przesłanki „społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości” może być rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego (orzeczenie z 24 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 373/73 PUG 1/75, str. 24), w którym uznał on, że przesłance tej „nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia, dzielenie małej działki linią łamaną, tworzenie maleńkich enklaw usytuowanych wewnątrz innych działek, tworzenie odrębnych nieruchomości z maleńkiego kawałka gruntu, zajętego bezpośrednio przez sam budynek”. Zatem podział rzeczy wspólnej byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, gdyby zmniejszył jej wartość, zmieniłby jej istotę, np. z uwagi, że nie mogłaby już służyć tym celom, do których została przeznaczona, a także gdyby w wyniku podziału powstały małe, niczemu niesłużące części.

 

Niedopuszczalny jest również podział fizyczny, który oznaczałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Przykładowo dotyczy to sytuacji, gdy suma wartości rzeczy powstałych w wyniku podziału jest znacznie niższa niż wartość rzeczy przed podziałem.

 

W sytuacji, jaka istnieje, sąd może orzec o zniesieniu współwłasności działki poprzez jej sprzedaż i podział środków, jeżeli nie znajdzie podstaw do zastosowania innego sposobu. Np. gdy:

 

  • żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć nieruchomości ze spłatami lub nawet bez spłat lub
  • żaden ze współwłaścicieli nie może przejąć nieruchomości na wyłączną własność,
  • nieruchomość nie da się podzielić fizycznie, lub
  • w wyniku podziału straciłaby ona na wartości lub byłoby to niezasadne.

 

Taki podział (przez sprzedaż) jest niekorzystny, albowiem sprzedaży dokonuje komornik i trzeba pokryć z ceny sprzedaży jego koszty oraz wynagrodzenie. Taka sprzedaż nie uwolni ani Pani ani eksmałżonka od spłaty kredytu.

 

Rozsądnym wyjściem wydaje się przejęcie działki przez jedną osobę z jednoczesnym przejęciem spłaty kredytu i zwolnieniem drugiej strony z długu kredytowego. Według kodeksu cywilnego:

 

„Art. 391. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że osoba trzecia zaciągnie określone zobowiązanie albo spełni określone świadczenie, ten, kto takie przyrzeczenie uczynił, odpowiedzialny jest za szkodę, którą druga strona ponosi przez to, że osoba trzecia odmawia zaciągnięcia zobowiązania albo nie spełnia świadczenia. Może jednak zwolnić się od obowiązku naprawienia szkody spełniając przyrzeczone świadczenie, chyba że sprzeciwia się to umowie lub właściwości świadczenia.

 

Art. 392. Jeżeli osoba trzecia zobowiązała się przez umowę z dłużnikiem zwolnić go od obowiązku świadczenia, jest ona odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia.

 

Art. 393. § 1. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że dłużnik spełni świadczenie na rzecz osoby trzeciej, osoba ta, w braku odmiennego postanowienia umowy, może żądać bezpośrednio od dłużnika spełnienia zastrzeżonego świadczenia.

 

§ 2.Zastrzeżenie co do obowiązku świadczenia na rzecz osoby trzeciej nie może być odwołane ani zmienione, jeżeli osoba trzecia oświadczyła którejkolwiek ze stron, że chce z zastrzeżenia skorzystać.

 

§ 3.Dłużnik może podnieść zarzuty z umowy także przeciwko osobie trzeciej”.

 

Takie działania wymagają jednak współpracy obydwu stron umowy kredytowej i zgrania tego z podziałem majątku, gdyż sąd co do zasady dzieli aktywa, a nie pasywa (długi).

 

Ponadto:

 

„Art. 519. § 1. Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu).

 

§ 2.Przejęcie długu może nastąpić:

 

1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;

2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

 

Art. 520. Każda ze stron, które zawarły umowę o przejęcie długu, może wyznaczyć osobie, której zgoda jest potrzebna do skuteczności przejęcia, odpowiedni termin do wyrażenia zgody; bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu jest jednoznaczny z odmówieniem zgody.

 

Art. 521. § 1. Jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody dłużnika, a dłużnik zgody odmówił, umowę uważa się za nie zawartą.

 

§ 2. Jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody wierzyciela, a wierzyciel zgody odmówił, strona, która według umowy miała przejąć dług, jest odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia”.

 

Mąż mógłby przejąć Pani część długu. Następnie zawiadamia się o tym bank. Jak bank wyrazi zgodę, to jest Pani wolna od kredytu. Jeżeli nie wyrazi zgody, dalej jest Pani dłużnikiem, ale wtedy mąż, który według umowy miał przejąć dług, jest odpowiedzialny względem Pani jako dłużnika banku za to, że bank nie będzie od Pani żądał spełnienia świadczenia. Gdyby cokolwiek Pani zapłaciła, miałaby Pani prawo do żądania od byłego męża zawrotu kwot zapłaconych bankowi po zawarciu umowy przejęcia długu przez męża.

Masz problem prawny? Opisz swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć minus VI =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl