Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kaucja przy umowie najmu

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 22.05.2014

Zawarłam umowę najmu mojego lokalu na czas określony. Pobrałam dwie kaucje: jedną za sprzęt oraz drugą za wynajem (dwukrotność czynszu). Najemca zrywa umowę po 7 miesiącach. Czy mogę zatrzymać kaucję „czynszową” jako odszkodowanie, ponieważ muszę wyremontować lokal pod nowego najemcę (zajmie to do 2 miesięcy)? Czy należy mi się jakieś zadośćuczynienie, skoro nie mogę znaleźć najemcy, który chciałby korzystać ze sprzętu, i muszę go za grosze sprzedać?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak Pani zapewne wie, kaucja jest formą zabezpieczenia przed niewywiązaniem się z umowy. Po podpisaniu umowy wynajmujący płaci kaucję w celu zabezpieczenia przed oszustwem i malwersacją. Kaucja w przypadku wynajmu mieszkań ma również drugie znaczenie. Są to pieniądze, które pokrywają straty, kiedy mieszkanie zostanie zniszczone lub ulegnie jakiemuś uszkodzeniu.

 

Z Pani strony zawarła Pani umowę najmu z kaucją dotyczącą zapłaty czynszu i dodatkową kaucją na sprzęt w lokalu. Nie mam informacji, w jaki sposób jest to uwzględnione w umowie, ale należy zaznaczyć, iż kaucja dotyczącą czynszu jest pobierana na wypadek niewywiązania się z jego zapłacenia, zaś kaucja dotycząca wyposażenia – na wypadek jego zniszczenia. Takie powinny być postanowienia umowy.

 

Zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego:

 

„§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

 

§ 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

 

§ 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku”.

 

Jak z powyższego wynika, przyczynami zakończenia najmu są: rozwiązanie umowy najmu przez strony lub sąd (zob. np. art. 3571 Kodeksu cywilnego oraz art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów…), upływ terminu, na jaki umowa została zawarta, ziszczenie się warunku rozwiązującego, wypowiedzenie najmu ze skutkiem natychmiastowym lub z zachowaniem terminów wypowiedzenia, zniszczenie przedmiotu najmu.

 

Obowiązek zwrotu rzeczy polega na jej wydaniu wynajmującemu we władanie po zakończeniu stosunku najmu. Najemca nie może powoływać się na prawo zatrzymania i odmówić wydania przedmiotu najmu wynajmującemu (art. 461 § 2). Przepis ten ma odpowiednie zastosowanie do zwrotu lokalu (art. 680).

 

Z przepisów o najmie można odczytać intencję ustawodawcy, który zakłada, że w typowej sytuacji rzecz nie ulega całkowitemu zużyciu gospodarczemu ani fizycznemu w toku trwania najmu. Świadczą o tym przepisy, które mają na celu zagwarantowanie ochrony substancji rzeczy przez najemcę. Regulacja ta wskazuje, że w typowym stosunku najmu wynajmujący oczekuje, że rzecz zostanie mu zwrócona i będzie mógł z niej nadal korzystać albo oddać do korzystania innej osobie. Ustawodawca bierze pod uwagę fakt, że rzecz podlega zużyciu, jednak istnienie obowiązku zwrotu rzeczy i pieczy nad nią świadczy o tym, że w typowej sytuacji po wygaśnięciu umowy rzecz przedstawia dla wynajmującego wartość gospodarczą. Jeżeli w leasingu finansowym pojawia się obowiązek pieczy nad rzeczą, to umotywowany jest on według nas inaczej: przedmiot leasingu jest zabezpieczeniem roszczeń leasingodawcy (A. Niżankowska, F. Wejman, Rękojmia za wady…, s. 125).

 

Co do możliwości rozwiązania umowy najmu należy stwierdzić, iż umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony może być rozwiązana w drodze wypowiedzenia przed upływem okresu, na który została zawarta w przypadkach wskazanych w Kodeksie cywilnym oraz w umowie.

 

Przewidziane w Kodeksie cywilnym przypadki uprawniające do wypowiedzenia najmu przed upływem okresu, na który najem został zawarty, dotyczą z jednym wyjątkiem sytuacji niewykonywania umowy przez jedną ze stron. Umowne prawo wypowiedzenia najmu może być zastrzeżone zarówno na wypadek niewykonywania umowy przez jedną ze stron, jak i w razie zaistnienia okoliczności, które nie są związane z niewykonywaniem umowy. Taka interpretacja przepisów dotyczących wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony została potwierdzona w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

 

Na podstawie Kodeksu cywilnego (art. 664 § 2) „najemca uprawniony jest do rozwiązania umowy najmu w razie, gdy lokal ma takie wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem”. „W przypadku gdy wady istniały w chwili zawierania umowy, a najemca wiedział o wadach, nie ma on prawa wypowiedzenia umowy” (664 § 3).

 

„Wyjątkiem jest sytuacja, w której wady zagrażają zdrowiu lub życiu najemcy (osób przez niego zatrudnionych), w którym to przypadku jest on uprawniony do wypowiedzenia umowy nawet, jeżeli w chwili zawierania umowy o wadach wiedział” (art. 682).

 

Jeżeli najemca chce wypowiedzieć umowę najmu w związku z istnieniem wad, zobowiązany jest uprzednio wezwać wynajmującego do usunięcia usterek, udzielając mu odpowiedniego terminu, chyba że wady nie dadzą się usunąć. Obowiązek uprzedniego wezwania wynajmującego do naprawienia wady usuwalnej istnieje, moim zdaniem, także wtedy, gdy wada zagraża życiu i zdrowiu najemcy. W mojej ocenie art. 682 wprowadza modyfikację ogólnej zasady z art. 664 § 2 w taki sposób, że umożliwia najemcy wypowiedzenie umowy najmu lokalu także wtedy, gdy najemca wiedział o wadach, jeżeli wady zagrażają życiu i zdrowiu najemcy. Nie wyłącza jednak obowiązku wynikającego z art. 664 § 2 uprzedniego wezwania wynajmującego do usunięcia wady i udzielenia mu stosownego terminu do dokonania naprawy, chyba że wady nie dadzą się usunąć.

 

Odpowiedni czas, jaki najemca powinien udzielić wynajmującemu na usunięcie wady uniemożliwiającej korzystanie z przedmiotu najmu, będzie różny w zależności od tego, jakie jest przeznaczenie wynajmowanego lokalu, jaki jest rodzaj wady oraz ile czasu pozostało do końca okresu najmu. W braku szczególnych postanowień umownych strony muszą się tu kierować zdrowym rozsądkiem i dobrymi obyczajami. W kwestii oceny, czy wada da się usunąć, należy wziąć pod uwagę okres pozostały do końca trwania umowy najmu i przewidywany czas konieczny do dokonania naprawy. Obiektywnie niewiele jest wad lokalu użytkowego, które nie mogą być w ogóle usunięte. Jeżeli jednak czas potrzebny do usunięcia wady miałby być nieproporcjonalnie długi w stosunku do okresu trwania najmu i przeznaczenia lokalu, a w konsekwencji korzystanie z lokalu po tak długiej przerwie straciłoby dla najemcy znaczenie, to należy uznać, że wada nie da się usunąć i najemca może umowę wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym.

 

Jak wynika z powyższego, umowa najmu nie może zostać wypowiedziana przez najemcę, chyba że zastrzeżenie podobne zostało zawarte w umowie.

 

W umowie najmu zawartej na konkretny okres czasu trzeba dokładnie zapisać powody, dla których wynajmujący lub najemca mogą ją wcześniej wypowiedzieć. Jeśli umowa najmu została zawarta na określony czas, np. 3 lata, to powinna również przewidywać precyzyjnie określone przyczyny wcześniejszego jej wypowiedzenia i ewentualnie terminy wypowiedzenia.

 

Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeśli takich zapisów brakuje, a w razie sporu strony nie dojdą do porozumienia, to wcześniejsze rozwiązanie takiej umowy nie jest możliwe”. Chodzi o zabezpieczenie stronom stabilności przysługujących im praw oraz obciążających je obowiązków. Dzięki niej najemca może być pewien dachu nad głową, a wynajmujący  – stałego dochodu z czynszu.

 

Sąd Najwyższy dopuścił jako wystarczający zapis umowy najmu na czas oznaczony, iż wypowiedzenie jest możliwe „z ważnych przyczyn" (uchwała z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06), choć ocena tej ważności niejednokrotnie może być przyczyną sporu, który rozwiązać może tylko sąd. Jeśli jednak w umowie brakuje nawet takiego określenia, to najemca musi czekać z przeprowadzką do zakończenia umowy. W przeciwnym razie właściciel mieszkania będzie miał prawo domagać się od niego odszkodowania za szkody wyrządzone bezpodstawnym wypowiedzeniem umowy.

 

Reasumując, jeżeli nie zaszły szczególne okoliczności, to najemca nie mógł rozwiązać umowy najmu wcześniej, niż to przewidywała umowa najmu. Jeżeli jednak doszło do niewywiązywania się z umowy najmu, to bezspornie może Pani pozostawić sobie kaucję za czynsz najmu. Umowa według prawa powinna trwać nadal, więc według prawa powinna Pani potrącać sobie czynsz z kaucji na sprzęt.

 

Kaucja na sprzęt co do zasady powinna być przeznaczona na jego naprawę, gdy najemca używał go w taki sposób, że uległ on zniszczeniu. Nie mam wiedzy, w jakim stanie jest sprzęt, ale na pewno umowa najmu na czas określony, jeżeli nie powstały okoliczności uzasadniające jej wcześniejsze wypowiedzenie, powinna trwać nadal, a wypowiedzenie takiej umowy powinno być uznane za bezskuteczne.

 

Trudno mi powiedzieć, jak do tego podejdzie sąd, gdy dojdzie do ewentualnej sprawy, i czy zaszły okoliczności uzasadniające rozwiązanie umowy, dlatego sugeruję jak najszybsze znalezienie najemcy i potrącenie sobie kaucji najpierw z 2-miesięcznego czynszu, a ostatecznie nawet z kaucji na sprzęt.

 

Amortyzacja nie przysługuje, gdyż wynajmujący powinien sobie zdawać sprawę, że wynajęty sprzęt będzie ulegał zużyciu jako sprzęt normalnie eksploatowany zgodnie z przeznaczeniem.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V minus X =

»Podobne materiały

Kaucja przy umowie najmu

Zawarłam umowę najmu mojego lokalu na czas określony. Pobrałam dwie kaucje: jedną za sprzęt oraz drugą za wynajem (dwukrotność czynszu). Najemca zrywa umowę po 7 miesiącach. Czy mogę zatrzymać kaucję „czynszową” jako odszkodowanie, ponieważ muszę wyremontować lokal pod nowego najemcę (za

 

Kaucja od najemcy

W umowie najmu okazjonalnego (ja jestem najemcą) jest taki zapis: „Na wniosek wynajmującego najemca wpłaca gotówką przy podpisaniu umowy nieoprocentowaną kaucję zwrotną zabezpieczającą jakiekolwiek zadłużenia z tytułu czynszu czy też tzw. opłat administracyjnych związanych z używaniem przedmio

 

Zwrot kaucji po rozwiązaniu umowy o wynajem

Wyprowadziłem się z mieszkania, w którym przez studia wynajmowałem jeden pokój. Na podstawie umowy z właścicielem powinienem otrzymać zwrot kaucji, jednak właściciel robi problemy. Pokój oddałem w stanie sprzed wynajmu, nigdy nie było żadnych problemów ani uwag ze strony właściciela, czynsz zawsze p

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »