Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jakie problemy mogą być z wynajmem mieszkania?

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 06.02.2009

Chciałabym wynająć mieszkanie legalnie, tzn. podpisać umowę i uiszczać podatek. Z jakimi problemami mogę się zetknąć jako wynajmująca? Niepokoją mnie różne, krążące pogłoski, że np. w pewnych okolicznościach wynajmujący może mieć problemy z najemcą, który nie płaci, bo nie można go usunąć z mieszkania z powodu małych dzieci, ciąży itp. Jak się przed tym zabezpieczyć?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jakie problemy mogą być z wynajmem mieszkania?

Kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu?

Zawsze może się zdarzyć, że lokator nie będzie się wywiązywał ze swoich obowiązków i nie płacił czynszu. Taka zwłoka w zapłacie może stanowić powód wypowiedzenia umowy najmu.

 

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – dalej w skrócie „ustawa” (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266 ), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy.

 

Wypowiedzenie – pod rygorem nieważności – powinno być dokonane na piśmie oraz określać jego przyczynę.

 

Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy – nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali; lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu albo innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności; lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela; lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

Zgodnie z art. 11 ust. 4 ustawy – nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

 

Natomiast według art. 11 ust. 5 tejże ustawy – nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4. Podkreślmy, że ani właściciel, ani lokator nie może rozwiązać umowy bez wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony

Osobiście odradzałbym Pani zawierania umowy na czas nieokreślony, gdyż możliwość jej wypowiedzenia jest bardzo ograniczona – taką umowę można wypowiedzieć tylko z przyczyn i w terminach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jeżeli na przykład zechce Pani zamieszkać w mieszkaniu, które zamierza wynająć, a lokator będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków, to może się okazać, że jeżeli nie dostarczy Pani lokatorowi lokalu zamiennego, termin wypowiedzenia będzie wynosił 3 lata!

 

Najlepszym i najbezpieczniejszym sposobem ochrony właścicieli przed niekorzystnymi dla nich przepisami prawa jest zawieranie umów na czas określony, które można ponawiać. Umowa na czas określony wygasa bowiem z upływem terminu, na jaki została zawarta. W razie ewentualnych problemów z lokatorem można po prostu nie przedłużyć mu umowy najmu na kolejny okres.

 

Warto jeszcze wspomnieć o art. 3 ust 1 ustawy o ochronie lokatorów, zgodnie z którym w razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3, art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2. Ten uproszczony tryb najmu, zwany najmem okazjonalnym, można stosować tylko wtedy, kiedy właściciel nie korzysta ze swojego lokalu przejściowo (np. wyjeżdża) i nie ma on innego mieszkania, z którego korzystałby w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

Problem z usunięciem lokatora z mieszkania

Problem z usunięciem lokatora zazwyczaj pojawia się w momencie, kiedy wypowiedziano skutecznie umowę najmu lub upłynął okres, na jaki została ona zawarta, a lokator mimo to nie opuścił mieszkania. Właściciel może wówczas wytoczyć lokatorowi powództwo o eksmisję. W postępowaniu o eksmisję sąd bada, czy lokatorowi przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego z zasobów gminy.

 

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

 

  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego,
  3. obłożnie chorych,
  4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały,

 

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

 

Jeżeli sąd ustali prawo do lokalu socjalnego, to wstrzyma wykonanie eksmisji do czasu przedłożenia lokatorowi przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego. Zaznaczyć należy, iż z reguły okres oczekiwania na lokal socjalny jest długi.

Eksmisja z wynajmowanego lokalu

Jeżeli sąd nie ustali uprawnienia do lokalu socjalnego, to można wykonać eksmisję. Może ją wykonać wyłącznie komornik na podstawie wyroku sądu wraz z klauzulą wykonalności. Przepisy nie przewidują tzw. „eksmisji na bruk”.

 

Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik takie pomieszczenie znajdzie. Zgodnie zaś z § 5 art. 1046 K.p.c. komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie, o którym mowa w § 4.

Jak powinno wyglądać pomieszczenie tymczasowe dla eksmitowanego?

Tymczasowe pomieszczenie powinno:

 

  1. nadawać się do zamieszkania,
  2. zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę,
  3. znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.

 

Od powyższych wymagań można odstąpić za zgodą osoby przekwaterowywanej.

 

Jak z naszych rozważań wynika, wynajmując mieszkanie, należy się liczyć z tym, iż trudno będzie się pozbyć lokatora, ponieważ wykonanie ewentualnej eksmisji jest uzależnione od dostarczenia mu lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

 

Niestety, żaden zapis w umowie nie uchroni właściciela przed trudnościami w wykonaniu ewentualnej eksmisji – powyższe przepisy obowiązują w przypadku eksmisji każdej osoby, która bezumownie zajmuje cudzy lokal.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden minus IV =

»Podobne materiały

Prawa osób żyjących w konkubinacie

Żyję w konkubinacie, niedawno kupiłem dom (za kredyt w banku). Wszystkie dokumenty i kredyt są na mnie. Moja partnerka została zameldowana w tym domu. Mamy dwoje dzieci. Jakie są prawa moje i mojej konkubiny oraz dzieci odnośnie tej nieruchomości (i kredytu)? Czy partnerka ma prawo do spadku lub do

 

Zaprzestanie płacenia alimentów bez orzeczenia sądu

Kilka lat temu zostały mi zasądzone alimenty od matki w kwocie niewielkiej, ale jednak. Pieniądze powinny pojawiać się u mnie do 10. dnia każdego miesiąca. Trzy miesiące temu skończyłam 25 lat i do dziś nie mam na koncie alimentów. Nie dostałam też żadnego pisma z sądu o zakończeniu obowiązku alimen

 

Reklamacja z tytułu wady fizycznej butów

Złożyłam reklamację z tytułu wady fizycznej butów w pewnej drogiej firmie obuwniczej. Wyraziłam zgodę na wymianę butów na nowe lub zwrot pieniędzy, bowiem skóra na butach pękła. Reklamację rozpatrzono pozytywnie w formie naprawy obuwia, na co nie wyrażałam zgody. Po naprawie nie odebrałam butów, bo

 

Wykrycie padaczki a odebranie prawa jazdy

Wykryto u mnie padaczkę. Czy i kiedy zostanie mi odebrane prawo jazdy?

 

Podnajem bez zgody wynajmującego

Wynająłem pewnej firmie lokal do prowadzenia działalności gospodarczej. Bez mojej wiedzy podnajęła ona obiekt innej firmie. W umowie jest zapis o zakazie podnajmu bez zgody wynajmującego. Czy mogę żądać eksmisji firmy, która podnajęła lokal? Czy mogę zerwać umowę z pierwszą z firm?

 

Opróżnienie garażu przez byłego najemcę

Wynajmuję garaże. Mam problem z jednym byłym najemcą, który od dwóch lat nie usunął swoich rzeczy z garażu. Oddałem sprawę do sądu i wygrałem (kwestia zapłaty za bezumowne korzystanie z garażu). Chciałbym wynająć ten garaż, ale nie wiem, jakie mam szanse na jego opróżnienie? Co mogę zrobić w tej syt

 

Zalewanie mieszkania w bloku - komu zgłosić?

Mieszkam w bloku, zarządcą jest wspólnota mieszkaniowa. Moje mieszkanie było już kilka razy zalewane – zacieki na suficie w łazience. Zwracałam się do sąsiada z góry z tym problemem, ale on ciągle twierdzi, że u niego jest sucho. Do kogo powinnam się zgłosić?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »