.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Jak zalegalizować samowolę budowlaną?

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 10.07.2013

W 1995 r. rodzice uzyskali plany na dom piętrowy z garażem. Po zakończeniu budowy dom został przepisany na mnie. Budowa garażu nie została rozpoczęta. Obecnie dom jest zamieszkany. Starałam się niedawno uporządkować dokumenty i odkryłam, że projekt domu nie obejmował piwnic, które zostały wybudowane. Czy mogę podlegać jakiejś karze? Jak zalegalizować taką samowolę budowlaną? Czy mogę teraz rozpocząć budowę garażu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z Pani relacji wynika, że darowany Pani przez Pani rodziców dom jest od wielu lat użytkowany. Teraz, aby ustalić, czy doszło np. do samowoli budowlanej (wybudowanie fundamentów), należałoby sprawdzić, czy Pani rodzice gdzieś w dokumentach nie posiadają pozwolenia na użytkowanie domu. Gdyby takie pozwolenie posiadali, to zapewne gdzieś w dokumentach powinien się znaleźć projekt zamienny, obejmujący stosowne zmiany wybudowanego domu w stosunku do pierwotnego projektu.

 

Jeżeli Pani nie odnajdzie takich dokumentów (można też sprawdzić w gminie), to opierając się wyłącznie na dokumentach, które Pani posiada, można założyć, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną.

 

W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że samowola budowlana polega m.in. na naruszeniu Prawa budowlanego poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia (prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę) czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie. Za samowolę budowlaną może więc być uznana rozbudowa domu, dobudówka czy nadbudowa.

 

Należy zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu.

 

Do końca 2009 roku samowolę budowlaną wybudowaną między 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. można było zalegalizować bez żadnych opłat. Natomiast aby zalegalizować samowolę budowlaną po 2009 r., należy spełnić szereg wymagań.

 

Niestety legalizacja samowoli budowlanej jest długotrwała i bywa kosztowna, ponieważ nie zależy ona od stopnia przewinienia, ale od powierzchni budynku i stawki, jaką określa załącznik do ustawy o prawie budowlanym. Wylicza się ją jako iloczyn stawki wynoszącej 500 zł podwyższonej 50-krotnie, współczynnika kategorii budynku i współczynnika wielkości obiektu. Czyli nie brzmi to za bardzo przyjaźnie dla chętnego do legalizacji.

 

W razie jednak stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Zatem nie jest dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łącznie powyższych warunków.

 

Zakładam, że dokonana dobudowa fundamentów w budynku i brak wybudowania garażu (wbrew projektowi) spełniają warunki zastosowania procedury legalizacyjnej. Kwestie te normuje odpowiednio art. 48 ust. 2 i 49b ust. 2 ustawy Prawo budowlane, m.in. w zakresie działań, jakie w ramach prowadzonego postępowania podejmie właściwy organ, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

 

W tym przypadku podstawowym warunkiem umożliwiającym legalizację jest to, że samowola nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie, który uniemożliwi doprowadzenie domów lub ich części do stanu zgodnego z prawem. Koniecznie trzeba będzie również dostarczyć nowy projekt budowlany.

 

Zatem dokumentami potrzebnymi do zalegalizowania obecnego kształtu budynku będą:

 

  1.  zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
  2.  cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

 

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję:

 

  1. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
  2. o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

 

W decyzji takiej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

 

Niestety 31 maja 2004 r. weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, która przewidziała w art. 57 ust. 7 sankcje za użytkowanie budynku bez pozwolenia. Z datą obowiązującą od 1 stycznia 2005 r. organy nadzoru budowlanego mogą wymierzać kary za nielegalnie użytkowany obiekt bez względu na to, kiedy on powstał, a więc czy przed wejściem tego przepisu w życie, czy też może później.

 

Do obliczenia kary stosuje się wspomniany wyżej art. 59f Prawa budowlanego. Stawkę 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do Prawa budowlanego). Tak ustalona opłata podlega jeszcze dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Są to bardzo wysokie kary.

 

Trzeba więc pamiętać, że nadzór może nakładać kary w każdym przypadku, kiedy stwierdzi fakt użytkowania bez dopełnienia formalności związanych z zakończeniem budowy, jeśli w terminie podjęcia użytkowania funkcjonował przepis mówiący o obowiązkach inwestora w tym zakresie.

 

Co do zapłaty kary na pocieszenie dodam, że orzecznictwo jest tutaj bardzo niejednolite. Np. zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 16 października 2009 r. (II SA/Gl 633/09): „Spełnienie przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, określonych w art. 49 Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym przed tym dniem, winno skutkować możliwością legalizacji samowoli budowlanej w oparciu o dotychczasową regulację, bez względu na datę wszczęcia postępowania administracyjnego. Jeżeli bowiem podmiot, który samowolnie wzniósł obiekt budowlany, spełnił przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie tego obiektu, to wejście w życie kolejnych zmian ustawy – Prawo budowlane nie może być traktowane jako uchylenie skutków prawnych, które ziściły się przed wejściem w życie tych zmian”.

 

Zgodnie z przepisami, które weszły w życie 11 lipca 2003 r., tj. art. 7 ust. 1 tej ustawy do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy dotychczasowe. To oznacza, że osoby, które pod rządami przepisów obowiązujących przed dniem 11 lipca 2003 r. spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, mogły przed tym dniem ubiegać się o takie pozwolenie bez wnoszenia opłat legalizacyjnych. Czyli do stosowania wcześniejszych przepisów Prawa budowlanego wystarczyło spełniać przesłanki do wystąpienia o pozwolenie na użytkowanie.

 

Prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym przed 11 lipca 2003 r. wyodrębniało sytuację właścicieli, którzy wybudowali obiekt budowlany bez wymaganego pozwolenia na budowę i spełniali dwa warunki:

 

  1. istnienie obiektu nie naruszało przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części upłynęło 5 lat.

 

Spełnienie przed dniem wejścia w życie ustawy z 27 marca 2003 r. tych przesłanek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu stanowi wspólną cechę istotną, uzasadniającą równe traktowanie przez organy władzy publicznej przy legalizacji samowoli budowlanej. Wszystkie podmioty, które przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. przed 11 lipca 2003 r., spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, powinny być traktowane według jednakowej miary w zakresie możliwości legalizacji samowoli budowlanej. Nie jest tu istotny etap postępowania administracyjnego w sprawie legalizacji, a zatem czy dany podmiot ma już decyzję ostateczną, czy też dopiero o nią wystąpił. To oznacza, że od inwestorów budowlanych, którzy przed 10 lipca 2003 r. spełniali warunki wynikające z art. 49 obowiązującego wówczas Prawa budowlanego i chcą uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu, nie można domagać się wniesienia opłaty legalizacyjnej.

 

Zatem brak wszczęcia postępowania o wydanie pozwolenia na użytkowanie przed 11 lipca 2003 r. nie jest przeszkodą do uzyskania takiego pozwolenia obecnie. Tyle tylko, że należałoby wykazać, kiedy fundamenty powstały (kiedy zakończono ich budowę), ponieważ od tego zależy, które przepisy będzie się stosować – te nienakładające obowiązku wniesienia opłaty legalizacyjnej czy jednak te drugie.

 

Dziennik budowy, jako dowód ukończenia budowy, będzie w Pani przypadku niezbyt dobrym dowodem z uwagi na brak wpisów, ale zawsze może poprosić Pani sąsiadów o stosowne oświadczenia, kiedy budynek powstał i kiedy został zamieszkany. Można też przedstawić zdjęcia lotnicze. W Warszawie znajduje się Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii z siedzibą przy ul. Jana Olbrachta 94B.

 

Ustawa Prawo budowlane nie wprowadza też żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, że w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia na właściciela obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy oznaczać może pewne obciążenie finansowe, zwłaszcza gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych, wykonanych w ramach samowoli budowlanej, do stanu zgodnego z prawem.

 

Zatem obawiam się, że zanim Pani przystąpi do etapu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, musi Pani najpierw przeprowadzić wskazaną wyżej legalizację budowy, ale przy spełnieniu opisanych wyżej warunków odbędzie się to bez opłaty legalizacyjnej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 9 minus dwa =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl