Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak wybudować dom, jeśli gmina zmieniła przeznaczenie działki?

Autor: Anna Pabis • Opublikowane: 06.02.2012

Kilka lat temu zakupiłem działkę z myślą o wybudowaniu domu – teren był przeznaczony do niskiej zabudowy. Ostatnio jednak w urzędzie miejskim poinformowano mnie, że na tych działkach nie mogę nic wybudować, bo zmieniono plany i będzie tam teren tzw. Zieleni Ekologicznej. W jaki sposób mogę przekształcić działkę na budowlaną? Dodam, że przez długi czas oszczędzaliśmy, by móc wybudować dom.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakładam, że żadne decyzje (o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na budowę) dotyczące planowanej inwestycji nie zostały wydane. Nie mam wiedzy, na jakim etapie jest opracowywany plan miejscowy, tzn. czy został już uchwalony i ogłoszony w dzienniku urzędowym, czy też jest on dopiero na etapie projektu.

 

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. N  80, poz. 717) „w celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej »planem miejscowym«”.

 

„Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem” (art. 15 ust. 1).

 

„Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia” (art. 17 pkt 1). Poprzez publiczne ogłoszenie o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego wypełniony jest obowiązek informowania społeczeństwa o działaniach władzy publicznej.

 

Jeżeli plan miejscowy jest w fazie projektu, można próbować go zwalczać poprzez składanie uwag do planu.

 

„Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu, wyłożonym do publicznego wglądu” (art. 18).

 

Uwagi dotyczyć mogą wyłącznie projektu planu w postaci, w jakiej został wyłożony do publicznego wglądu. Rada gminy może, ale nie musi uwzględniać wnoszonych uwag.

 

„Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały” (art. 20 ust. 1).

 

W myśl art. 29 ust. 1 i 2 ustawy „uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Uchwała, o której mowa w ust. 1, podlega również publikacji na stronie internetowej gminy”.

 

Plan miejscowy to akt prawa miejscowego.

 

Bardzo istotne dla Pańskich zamierzeń inwestycyjnych na terenie gminy są zapisy art. 35 i następnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 35 powołanej ustawy: „tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania”.

 

„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

 

  1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
  2. wykupienia nieruchomości lub jej części.

 

Realizacja roszczeń, o których mowa wyżej może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

 

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości” (art. 36).

 

Roszczenia, o których mowa wyżej, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

 

Wykonanie obowiązku wynikającego z wyżej wymienionych roszczeń powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.

 

Spory w niniejszych sprawach rozstrzygają sądy powszechne.

 

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

 

Gmina ma obowiązek realizować roszczenie wskazane przez uprawnionego. Jeżeli wybierze on odszkodowanie, to może skutecznie wnosić o nie za szkodę, jaką rzeczywiście poniósł (łac. damnum emergens), a nie – utracone korzyści (łac. lucrum cessans). Jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości wybierze roszczenie o wykup nieruchomości, to wówczas gmina jest zobowiązana do jej wykupu w całości lub części. Oba rodzaje roszczeń mają charakter cywilnoprawny i realizowane są w drodze stosownej umowy, przy czym przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Ustawodawca dopuszcza realizację roszczeń związanych z brakiem możliwości korzystania z nieruchomości, o której mowa, w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości zamiennej, uzależniając tę formę realizacji roszczenia od możliwości i woli gminy. W tym przypadku inicjatywę przejmuje gmina. Oczywiście warunkiem realizacji roszczenia w drodze nieruchomości zamiennej jest przyjęcie oferty gminy przez uprawnionego. Również ta forma wyrównania strat związanych z uchwaleniem lub zmianą planu następuje na podstawie przepisów prawa cywilnego (umowa – akt notarialny). Roszczenia z tytułu braku możliwości (ograniczenia) korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy, w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, stają się wymagalne z datą wejścia w życie planu, a termin jego przedawnienia – wobec braku odmiennych uregulowań – oceniać należy na zasadach ogólnych, wynikających z Kodeksu cywilnego (zob. art. 118).

 

Uchwalony plan miejscowy można zwalczać także w drodze skargi na akt prawa miejscowego w trybie ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.).

 

Zgodnie z wyrokiem WSA Gdańsk z dnia 13.05.2009 r., sygn. akt II SA/Gd 553/08:

 

„Wnoszenie uwag do projektu planu zagospodarowania przestrzennego w trybie określonym w art. 18 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) jest prawem każdego obywatela, w tym właściciela nieruchomości, której plan dotyczy. Nieskorzystanie z tego prawa przed uchwaleniem planu w żaden sposób nie uniemożliwia kwestionowania prawidłowości podjętej uchwały, w świetle obowiązującego prawa (art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.).

 

Wykazanie, że przewidziane w planie zagospodarowania przestrzennego rozwiązania naruszają interes prawny danego podmiotu nie jest wystarczającą przesłanką do uwzględnienia skargi, gdyż uwzględnienie jej wymaga nadto wykazania, że zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem prawa”.

 

Po uchwaleniu planu można też wystąpić do gminy z wnioskiem o jego zmianę. Zmiana jego postanowień możliwa jest tylko i wyłącznie w drodze zmiany miejscowego planu zagospodarowania, o czym decyduje rada gminy.

 

Reasumując:

 

Ustawodawca przewidział sytuację, gdy zmiana planu miejscowego uniemożliwia realizację planów inwestycyjnych właściciela nieruchomości. Zabezpieczeniem dla interesów właścicieli nieruchomości są stosowne roszczenia, m.in. o wykup nieruchomości, odszkodowanie lub zamianę realizowane w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dokonywane w tym trybie czynności mają charakter cywilnoprawny stąd dopuszczalne są negocjacje co do np. ceny nieruchomości.

 

Jeżeli w planie miejscowym działka przeznaczona będzie na inne cele niż budownictwo mieszkaniowe, z którymi nie do pogodzenia byłaby budowa domu, nie otrzyma Pan pozwolenia na budowę ani nawet poprzedzającej pozwolenie decyzji o warunkach zabudowy, dopóki teren nie zostanie „przekwalifikowany”.

 

Zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym następuje w drodze zmiany planu na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro gmina podjęła decyzję o zmianie zagospodarowania terenu, to jest mało prawdopodobne, że ponownie zmieni przeznaczenie przedmiotowych działek.

 

Proszę ustalić, czy rzeczywiście w chwili obecnej wykluczone jest budownictwo mieszkaniowe w obrębie Pańskiej nieruchomości. Wskazane jest dla pewności uzyskanie pisemnej odpowiedzi w sprawie aktualnego statusu działek.

 

W razie przeznaczenia przedmiotowych terenów na teren, na którym wykluczone jest budownictwo mieszkaniowe, może podjąć Pan rokowania na temat zamiany czy też wykupu nieruchomości.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa - IX =

»Podobne materiały

Legalizacja stawu

W 1999 r. powiększyłam staw z ok. 3 arów do ok. 30 arów, teren był podmokły, ziemia ze stawu została rozplantowana na pozostałą część działki. Nadmiar wody jest odprowadzany do rowu melioracyjnego. Jak mogę zalegalizować rozbudowę stawu?

Przywrócenie sposobu użytkowania domu

Prowadziłem w domu działalność lekarską. Sąsiad doniósł do PINB, że prowadzę praktykę niezgodnie z przeznaczeniem domu. Po kontroli wydano decyzję o wstrzymaniu użytkowania i przywróceniu poprzedniego sposobu użytkowania domu. Zrobiłem wszystko, co trzeba, ale sprzęt medyczny (odłączony i spakowany)

Droga na własnej działce

Chcę zbudować drogę wewnętrzną na własnej działce budowlanej. Droga potrzebna jest jako obsługa komunikacyjna budynków mieszkalnych, dla których mam pozwolenie na budowę. Nie jest wydzielony geodezyjnie pas drogowy. Nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Czy na drogę muszę uzyskać warunki zab

Usytuowanie okna według przepisów budowlanych z 1966 r.

Czy w 1966 r. przepisy Prawa budowlanego dopuszczały wybicie otworu okiennego w ścianie oddzielenia pożarowego budynku? Jestem właścicielem trzykondygnacyjnego budynku, do którego przylega budynek wyższy (sześciokondygnacyjny). Pod koniec 1966 r. w ścianie szczytowej budynku przylegającego do mojego
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »