Jak wybudować dom, jeśli gmina zmieniła przeznaczenie działki?

Zakładam, że żadne decyzje (o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na budowę) dotyczące planowanej inwestycji nie zostały wydane. Nie mam wiedzy, na jakim etapie jest opracowywany plan miejscowy, tzn. czy został już uchwalony i ogłoszony w dzienniku urzędowym, czy też jest on dopiero na etapie projektu.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. N  80, poz. 717) „w celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej »planem miejscowym«”.

„Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem” (art. 15 ust. 1).

„Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia” (art. 17 pkt 1). Poprzez publiczne ogłoszenie o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego wypełniony jest obowiązek informowania społeczeństwa o działaniach władzy publicznej.

Jeżeli plan miejscowy jest w fazie projektu, można próbować go zwalczać poprzez składanie uwag do planu.

„Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu, wyłożonym do publicznego wglądu” (art. 18).

Uwagi dotyczyć mogą wyłącznie projektu planu w postaci, w jakiej został wyłożony do publicznego wglądu. Rada gminy może, ale nie musi uwzględniać wnoszonych uwag.

„Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały” (art. 20 ust. 1).

W myśl art. 29 ust. 1 i 2 ustawy „uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Uchwała, o której mowa w ust. 1, podlega również publikacji na stronie internetowej gminy”.

Plan miejscowy to akt prawa miejscowego.

Bardzo istotne dla Pańskich zamierzeń inwestycyjnych na terenie gminy są zapisy art. 35 i następnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 35 powołanej ustawy: „tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania”.

„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2. wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń, o których mowa wyżej może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości” (art. 36).

Roszczenia, o których mowa wyżej, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Wykonanie obowiązku wynikającego z wyżej wymienionych roszczeń powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.

Spory w niniejszych sprawach rozstrzygają sądy powszechne.

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Gmina ma obowiązek realizować roszczenie wskazane przez uprawnionego. Jeżeli wybierze on odszkodowanie, to może skutecznie wnosić o nie za szkodę, jaką rzeczywiście poniósł (łac. damnum emergens), a nie – utracone korzyści (łac. lucrum cessans). Jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości wybierze roszczenie o wykup nieruchomości, to wówczas gmina jest zobowiązana do jej wykupu w całości lub części. Oba rodzaje roszczeń mają charakter cywilnoprawny i realizowane są w drodze stosownej umowy, przy czym przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Ustawodawca dopuszcza realizację roszczeń związanych z brakiem możliwości korzystania z nieruchomości, o której mowa, w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości zamiennej, uzależniając tę formę realizacji roszczenia od możliwości i woli gminy. W tym przypadku inicjatywę przejmuje gmina. Oczywiście warunkiem realizacji roszczenia w drodze nieruchomości zamiennej jest przyjęcie oferty gminy przez uprawnionego. Również ta forma wyrównania strat związanych z uchwaleniem lub zmianą planu następuje na podstawie przepisów prawa cywilnego (umowa – akt notarialny). Roszczenia z tytułu braku możliwości (ograniczenia) korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy, w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, stają się wymagalne z datą wejścia w życie planu, a termin jego przedawnienia – wobec braku odmiennych uregulowań – oceniać należy na zasadach ogólnych, wynikających z Kodeksu cywilnego (zob. art. 118).

Uchwalony plan miejscowy można zwalczać także w drodze skargi na akt prawa miejscowego w trybie ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.).

Zgodnie z wyrokiem WSA Gdańsk z dnia 13.05.2009 r., sygn. akt II SA/Gd 553/08:

„Wnoszenie uwag do projektu planu zagospodarowania przestrzennego w trybie określonym w art. 18 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) jest prawem każdego obywatela, w tym właściciela nieruchomości, której plan dotyczy. Nieskorzystanie z tego prawa przed uchwaleniem planu w żaden sposób nie uniemożliwia kwestionowania prawidłowości podjętej uchwały, w świetle obowiązującego prawa (art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.).

Wykazanie, że przewidziane w planie zagospodarowania przestrzennego rozwiązania naruszają interes prawny danego podmiotu nie jest wystarczającą przesłanką do uwzględnienia skargi, gdyż uwzględnienie jej wymaga nadto wykazania, że zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem prawa”.

Po uchwaleniu planu można też wystąpić do gminy z wnioskiem o jego zmianę. Zmiana jego postanowień możliwa jest tylko i wyłącznie w drodze zmiany miejscowego planu zagospodarowania, o czym decyduje rada gminy.

Reasumując:

Ustawodawca przewidział sytuację, gdy zmiana planu miejscowego uniemożliwia realizację planów inwestycyjnych właściciela nieruchomości. Zabezpieczeniem dla interesów właścicieli nieruchomości są stosowne roszczenia, m.in. o wykup nieruchomości, odszkodowanie lub zamianę realizowane w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dokonywane w tym trybie czynności mają charakter cywilnoprawny stąd dopuszczalne są negocjacje co do np. ceny nieruchomości.

Jeżeli w planie miejscowym działka przeznaczona będzie na inne cele niż budownictwo mieszkaniowe, z którymi nie do pogodzenia byłaby budowa domu, nie otrzyma Pan pozwolenia na budowę ani nawet poprzedzającej pozwolenie decyzji o warunkach zabudowy, dopóki teren nie zostanie „przekwalifikowany”.

Zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym następuje w drodze zmiany planu na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro gmina podjęła decyzję o zmianie zagospodarowania terenu, to jest mało prawdopodobne, że ponownie zmieni przeznaczenie przedmiotowych działek.

Proszę ustalić, czy rzeczywiście w chwili obecnej wykluczone jest budownictwo mieszkaniowe w obrębie Pańskiej nieruchomości. Wskazane jest dla pewności uzyskanie pisemnej odpowiedzi w sprawie aktualnego statusu działek.

W razie przeznaczenia przedmiotowych terenów na teren, na którym wykluczone jest budownictwo mieszkaniowe, może podjąć Pan rokowania na temat zamiany czy też wykupu nieruchomości.