.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Jak wstrzymać budowę na granicy działki?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 04.07.2013

Sąsiad buduje dom, który wprawdzie stoi w wystarczającej odległości od granicy działki, ale na samej granicy buduje garaż podziemny. Na czas budowy zajął spory pas mojej ziemi. Nie wyrażałem zgody na takie działania. Uzyskałem warunki zabudowy, ale nie ma w nich nic na ten temat. Czy jest możliwość wstrzymania budowy albo otrzymania rekompensaty?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zasadą jest, że roboty budowlane mogą być prowadzone jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

 

W art. 29 i 30 Prawa budowlanego zostały wyliczone w sposób wyczerpujący te rodzaje inwestycji, co do których nie jest potrzebne uzyskanie pozwolenia na budowę, lecz wymagane jest albo zgłoszenie, albo też w stosunku do których nie przewidziano żadnej reglamentacji.

 

Zgłoszeniu podlegają budowy i inwestycje określone w art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgłoszenia należy dokonać w formie pisemnej przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowanych, a do ich wykonania można przystąpić nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

 

Należy zaznaczyć, że jeżeli zostało wydane w trybie art. 46b ust. 1a ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (j.t. Dz. U. z 2006 r. Nr 129, poz. 902) postanowienie o konieczności uzyskania przez zgłaszającego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, bieg powyższego terminu rozpoczyna się od dnia uzupełnienia sprawy o wydaną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach (art. 30 ust. 5a Prawa budowlanego). Rozpoczęcie robót przed zgłoszeniem czyni zgłoszenie bezskutecznym i prowadzić może do orzeczenia przymusowej rozbiórki.

 

Obiekt budowlany trwale połączony z gruntem to taki obiekt, którego obciążenia przenoszone są na grunt (podłoże) przez konstrukcję techniczną, tzn. fundamenty w postaci ław fundamentowych, stop fundamentowych lub pali. Spodnia część takiej konstrukcji musi znajdować się poniżej poziomu terenu.

 

Oczywiście cecha trwałego połączenia z gruntem decyduje o uznaniu danego obiektu za ruchomość bądź też nieruchomość – na gruncie prawa cywilnego.

 

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

 

Pojęcie to ma także znaczenie na gruncie prawa budowlanego. Tylko obiekt trwale związany z gruntem można uznać za budynek.

 

Cecha ta ma także znaczenie dla zakwalifikowania obiektu jako tymczasowego (art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego).

 

Jeżeli chodzi o ustalenie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, często ma znaczenie ustalenie trwałego połączenia z gruntem. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 12 Prawa budowlanego nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę budowa wyżej wspomnianych tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w określonym w tym przepisie terminie.

 

Być może sąsiad zgłosił budowę. Warto to sprawdzić, zawiadamiając organ o możliwości popełnienia samowoli budowlanej.

 

Zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego:

 

„1. Właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

 

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1:

 

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

 

a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

 

b) ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

 

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

 

– właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.

 

3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

 

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

 

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.

 

4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.

 

5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona”.

 

Przepisy ustawy Prawo budowlane ograniczają zakres określenia „samowola budowlana” do budowy obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia, zgłoszenia lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu.

 

Znowelizowana ustawa przewiduje o wiele większe możliwości legalizacji samowoli budowlanej niż poprzednio – obecnie, zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego, można uzyskać legalizację samowoli (ale nie jest to legalizacja automatyczna), pod warunkiem że budowa:

 

  • jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

 

  • nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

 

Właściwy organ ma w tych sytuacjach obowiązek wstrzymać prowadzenie robót budowlanych postanowieniem, w którym ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

 

  • zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

 

  • dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3 Prawa budowlanego (a więc m.in. pozwolenia na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).

 

Jeżeli powyższe wymagania nie zostaną spełnione, właściwy organ nakaże rozbiórkę budynku. Jeżeli natomiast wymagania zostaną spełnione, przedłożenie dokumentów traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.

 

Zgodnie z art. 49 ust. 1 Prawa budowlanego właściwy organ, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, w drodze postanowienia (na które przysługuje zażalenie) ustala wysokość opłaty legalizacyjnej (do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu) oraz bada:

 

  1. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
  3. wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

 

W przypadku stwierdzenia naruszeń w powyższym zakresie właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o rozbiórce obiektu (decyzję tę wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej), w razie natomiast spełnienia nałożonych wymagań właściwy organ wydaje decyzję (w której nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie):

 

  1. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót,
  2. o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

 

Zgodnie z nowym – obowiązującym od 11 lipca 2003 r. – przepisem art. 49a Prawa budowlanego w przypadku uchylenia w postępowaniu odwoławczym wyżej wspomnianej decyzji i wydania decyzji o rozbiórce opłata legalizacyjna podlega zwrotowi w terminie 30 dni od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki, jeżeli wykonanie decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego odbywa się w trybie wykonania zastępczego, o którym mowa w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, opłatę legalizacyjną zalicza się w poczet kosztów wykonania zastępczego.

 

Ustawa inaczej traktuje przypadek budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę oraz bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ (zobacz art. 49b Prawa budowlanego), choć przesłanki legalizacji są w zasadzie takie same.

 

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 czerwca 2002 r. (IV SA 1941/2000), rozpatrując sprawę samowoli budowlanej, należy ustalić:

 

  • czy przedmiotowy obiekt jest obiektem budowlanym w rozumieniu Prawa budowlanego,
  • kiedy dany obiekt został zrealizowany,
  • jaki był zakres robót budowlanych oraz
  • czy wymagało to uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

 

Jeśli nie było zgłoszenia, pozwolenia – organ wstrzyma budowę.

 

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:

 

  1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
  2. 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

 

Odległość od granicy, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.

 

Sytuowanie ściany budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:

 

  1. wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
  2. nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.

 

Jeżeli na sąsiedniej działce:

 

  1. w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,
  2. bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.

 

Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy – o więcej niż 1,3 m.

 

Odległości, o których mowa w ust. 1-5, nie odnoszą się do podziemnych części budynku znajdujących się całkowicie poniżej poziomu terenu.

 

Budynek inwentarski, budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie mogą być sytuowane w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce.

 

W zakresie wejścia na Pana działkę zgodnie z art. 144 K.c.: „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Jest to jeden z podstawowych przepisów prawnych, jeśli chodzi o tzw. prawo sąsiedzkie. Przez prawo sąsiedzkie rozumie się tradycyjnie zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości.

 

Ma Pan prawo dochodzić roszczeń, ale wyłącznie na drodze sądowej – oczywiście w ramach zajęcia działki.

 

Jeśli budowa odbywa się legalnie, będzie trudno usunąć niedogodności, jeśli zaś nie ma zgłoszenia ani pozwolenia – organ wstrzyma budowę i nakaże wykonać określone czynności.

 

 

 

 

Stan prawny z 5.10.2012 r.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 minus jeden =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl